Κόντρες, μηνύσεις και... διαρροές emails στην Bluehouse

Όταν ο επενδυτής ακινήτων Γιάννης Δεληκανάκης ξύπνησε από κώμα 26 ημερών τον Απρίλιο του 2020, ανακάλυψε ότι οι τραπεζικοί του λογαριασμοί είχαν παγώσει και είχε εκδιωχθεί από το private equity fund που είχε συνιδρύσει 16 χρόνια νωρίτερα, γράφει το Bloomberg.

Τις εβδομάδες που προηγήθηκαν προτού το στέλεχος της Bluehouse Investments με έδρα την Αθήνα πέσει σε κώμα λόγω Covid, τσακωνόταν με τους εταίρους του για την αποτίμηση του fund. Ο Δεληκανάκης πιστεύει ότι εκμεταλλεύτηκαν τη συγκυρία για να τον αποκόψουν από την εταιρεία, μετά από διαφωνίες για την κακή απόδοσή της.

«Σε ό,τι αφορά τον έξω κόσμο», έγραψε ένας από τους δύο εναπομείναντες συνεργάτες σε ένα email που είδε το πρακτορείο και στάλθηκε λίγο μετά την αρρώστια του Δεληκανάκη, «Ο YD κάνει ένα βήμα πίσω από τη δουλειά για να επικεντρωθεί στην ανάρρωσή του και δεν θα είναι πλέον ενεργός στην Bluehouse».

Αυτή η σύγκρουση φτάνει τώρα στα δικαστήρια -μόνο ένα από τα πολλά νομικά μέτωπα για ένα μικρό private equity fund που προσέλκυσε διαχειριστές χρημάτων τις τελευταίες δύο δεκαετίες, με το δέλεαρ διψήφιων αποδόσεων από επενδύσεις όπως σε ένα γιγάντιο εμπορικό κέντρο στην Ελλάδα, ένα γυάλινο πύργο γραφείων στην Κρακοβία και έργα ανάπτυξης γης στο Βουκουρέστι.

Η εταιρεία άργησε να επιστρέψει μετρητά στους επενδυτές, με το πρώτο της fund να έχει απόδοση περίπου 2% και το μεγαλύτερο να είναι με υποαξίες, σύμφωνα με έγγραφα που εξέτασε το Bloomberg. Οι πελάτες προσέλαβαν δικηγορικά γραφεία για να διερευνήσουν την κακοδιαχείριση προμηθειών, συμπεριλαμβανομένων των ισχυρισμών ότι στελέχη πήραν αμοιβές απόδοσης ακόμη και όταν δεν πληρούσαν το όριο για να το κάνουν, και εξακολουθούν να περιμένουν τις πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων 19 χρόνια μετά το ξεκίνημα.

Ο Δεληκανάκης έχει καταθέσει μήνυση κατά της Bluehouse για εταιρική απιστία, απάτη και φοροδιαφυγή, σύμφωνα με έγγραφα που είδε το Bloomberg. Η εταιρεία μηνύει ξεχωριστά ένα άλλο πρώην στέλεχος για φερόμενη διαρροή εσωτερικών email που θα μπορούσαν να θεωρηθούν επιβλαβή για τους πελάτες, είπε η Bluehouse σε σχόλια μέσω email, έναν ισχυρισμό που το πρώην στέλεχος αρνείται. Οι αρχές στην Κύπρο διερευνούν υποτιθέμενη παραβίαση των κανονισμών και ορισμένοι επενδυτές έχουν προσλάβει λογιστές forensic για να συντάξουν έκθεση για τις ενέργειες της εταιρείας, όπως δείχνει ένα αντίγραφο που είδε το Bloomberg. Η Bluehouse, απαντώντας, λέει ότι είναι στόχος μιας ανώνυμης εκστρατείας δυσφήμισης.

Υψηλές φιλοδοξίες

Ο Δεληκανάκης ίδρυσε την Bluehouse με τον Χαράλαμπο Πανδή και τον πρώην επενδυτικό τραπεζίτη Βίκτορ Πισάντε το 2004. Η εταιρεία, η οποία επένδυσε σε ακίνητα σε όλη την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, συγκέντρωσε περίπου 500 εκατομμύρια ευρώ από παίκτες όπως η Παγκόσμια Τράπεζα, η Partners Group AG, η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης, το Ίδρυμα Rockefeller και αρκετούς Έλληνες εφοπλιστές.

Στην παρουσίασή της στους επενδυτές, η Bluehouse παρουσίασε «ανώτερες αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο μέσω επενδύσεων σε μετοχές και χρέος και σε ακίνητα». Ξεκίνησε το πρώτο fund το 2004 και το πιο πρόσφατο το 2016. Εκείνα τα χρόνια, οι προοπτικές για την αγορά ακινήτων στην Ανατολική Ευρώπη ήταν ελπιδοφόρες και οι επενδυτές παρασύρθηκαν από την προσφορά σχετικά υψηλών αποδόσεων και τις δηλώσεις της Bluehouse ότι είχε βαθιές σχέσεις με επιτυχημένες τοπικές αναπτυξιακές εταιρείες, δείχνει ένα εσωτερικό έγγραφο.

Ωστόσο, με τα χρόνια, η Bluehouse απέτυχε να εκπληρώσει πολλές από τις φιλοδοξίες της.

Η εστίαση των εταίρων στις δαπάνες αντί στην αποεπένδυση σήμαινε ότι νέα funds ξεκινούσαν προτού οι διαχειριστές μπορέσουν να κλείσουν τα υπάρχοντα και να επιστρέψουν κεφάλαια στους επενδυτές, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν τη στρατηγική και ζήτησαν να μην κατονομαστούν από το Bloomberg καθώς συζητούσαν ευαίσθητα θέματα. Περισσότερα περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση σήμαιναν υψηλότερες αμοιβές για τους συνεργάτες της -γεγονός που έγινε ιδιαίτερα σημαντικό καθώς οι προβλεπόμενες δυνατότητες των αγορών ακινήτων της Ανατολικής Ευρώπης δεν καρποφόρησαν ποτέ.

Χρόνια αργότερα, ορισμένοι επενδυτές πήραν απλά πίσω τα χρήματά τους και αφού αργότερα ένα από τα funds της Bluehouse τέθηκε σε ρευστοποίηση, άλλοι εξακολουθούν να περιμένουν την επιστροφή του κεφαλαίου τους. Το Ίδρυμα Rockefeller, η EBRD και η Παγκόσμια Τράπεζα δήλωσαν ότι δεν σχολιάζουν μεμονωμένες επενδύσεις στα χαρτοφυλάκιά τους.

Από τα 130,1 εκατομμύρια ευρώ που δεσμεύτηκαν για το δεύτερο fund της Bluehouse, από το 2021, οι επενδυτές έλαβαν μόνο 23,6 εκατομμύρια ευρώ πίσω, σύμφωνα με μια έκθεση εκείνης της εποχής. Κατηγορώντας για την κακή απόδοση αυτού του αμοιβαίου κεφαλαίου τον αντίκτυπο της οικονομικής κρίσης του 2008, ένας εκπρόσωπος της Bluehouse είπε ότι έχει επιστραφεί πλέον το 80% των χρημάτων των επενδυτών.

Οι μακροχρόνιες δεσμευτικές συμφωνίες στα συμβόλαια κατέστησαν δύσκολη την πρόσβαση των επενδυτών στα κεφάλαια που τοποθέτησαν στα δύο funds της Bluehouse -κάτι που θα παραμείνει έτσι έως ότου οι Πισάντε και Πανδής ρευστοποιήσουν τα funds και πουλήσουν τα υπόλοιπα ακίνητα περιουσιακά τους στοιχεία. Όταν κλήθηκε να σχολιάσει, ένας εκπρόσωπος είπε ότι σχεδόν όλα τα περιουσιακά στοιχεία στα δύο κύρια funds της Bluehouse έχουν ήδη πουληθεί.

Η Partners Group, η οποία απέκτησε το μερίδιό της στη δευτερογενή αγορά και αρνήθηκε να σχολιάσει, πούλησε τις υπόλοιπες συμμετοχές της τους τελευταίους μήνες, σύμφωνα με πηγές με γνώση του θέματος που ζήτησαν να μην κατονομαστούν καθώς οι πληροφορίες είναι εμπιστευτικές. Άλλοι επενδυτές ακόμη περιμένουν. Η αύξηση των επιτοκίων και η πτώση της αξίας των ακινήτων θα μπορούσαν να σημαίνουν ότι οι επενδυτές θα πρέπει να περιμένουν ακόμη περισσότερο -ή θα κινδυνεύουν να δεχτούν μεγαλύτερο χτύπημα από αυτό που θα περίμεναν.

Τα στελέχη της Bluehouse, ωστόσο, μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετική κατάσταση. Ενώ οι εταιρείες ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων συνήθως συνεισφέρουν μερικά από τα δικά τους χρήματα ως τα λεγόμενα «skin in the game» όταν συγκεντρώνουν κεφάλαια, η ηγεσία της Bluehouse χρηματοδότησε τουλάχιστον μέρος της δέσμευσής της με δάνειο από μια ομάδα τραπεζών, σύμφωνα με ένα έγγραφο που  εξετάστηκε από το Bloomberg καθώς και άτομα που γνωρίζουν το θέμα. Όταν κλήθηκε να σχολιάσει, η Bluehouse είπε ότι το δάνειο ήταν για τη χρηματοδότηση κεφαλαίου κίνησης.

Προμήθειες για όλους

Καθώς οι ισολογισμοί μειώθηκαν, η δομή των προμηθειών της Bluehouse έγινε σημαντική πηγή διαμάχης. Για ένα στοχευμένο ποσοστό εσωτερικής απόδοσης 15% στο αρχικό της κεφάλαιο, η Bluehouse χρέωνε συμβουλευτικές προμήθειες 2%.

Ωστόσο, ορισμένοι επενδυτές θεώρησαν ότι οι σχετικά χαμηλές αποδόσεις δεν δικαιολογούσαν την αμοιβή 2% και σε ορισμένες περιπτώσεις σταμάτησαν να πληρώνουν τελείως προμήθειες μετά το 2020, σύμφωνα με πηγή που γνωρίζει τις συζητήσεις με τους ιδιώτες επενδυτές. Άτομα με γνώση του θέματος είπαν ότι ο έλεγχος εντάθηκε αφού οι επενδυτές ισχυρίστηκαν στους δικηγόρους τους ότι οι εταίροι της Bluehouse εισέπραξαν υπερβολικά ποσά, παρότι τα funds δεν είχαν επιτύχει την ελάχιστη απόδοση.

Απαντώντας σε αίτημα για σχολιασμό, η Bluehouse ανέφερε σε δήλωση ότι οι πληρωμές, «εάν οφείλονται, θα εξαρτηθούν από την τελική απόδοση του fund που θα καθοριστεί από τους ελεγκτές του, όταν διατεθεί και το τελευταίο εναπομείναν περιουσιακό στοιχείο».

Ένταση ξέσπασε μια χιονισμένη μέρα στην Αθήνα τον Φεβρουάριο του 2021, όταν στα γραφεία της Bluehouse διαδόθηκε ότι εκατοντάδες εσωτερικά email είχαν σταλεί σε επενδυτές, τράπεζες και τρίτους, σύμφωνα με πηγή που ζήτησε να μην κατονομαστεί.  Μέσα στα email υπήρχαν ισχυρισμοί ότι ένας τραπεζίτης της Deutsche Pfandbriefbank βοήθησε την Bluehouse να κερδίσει «κούρεμα» -να αποπληρώσει λιγότερο από ό,τι οφειλόταν σε ένα δάνειο μετά τη διαγραφή των εξασφαλίσεων. Αυτό φέρεται να έγινε με αντάλλαγμα μια προσωπική πληρωμή 800.000 ευρώ στον τραπεζίτη. Ένας εκπρόσωπος της Deutsche Pfandbriefbank δεν απάντησε σε πολλαπλά αιτήματα για σχολιασμό.

Καθώς τα τηλέφωνα άρχισαν να χτυπούν, οι εταίροι έστειλαν γρήγορα ένα email ζητώντας συγγνώμη για τη διαρροή και αρνήθηκαν ότι οποιοσδήποτε από τους ισχυρισμούς ήταν αληθινός, σύμφωνα με ένα άτομο που δεν ήθελε να ταυτοποιηθεί. Ένας εκπρόσωπος της Bluehouse είπε ότι οι επενδυτές και οι εταίροι κρατήθηκαν ενήμεροι για την «ανώνυμη καμπάνια».

Η Bluehouse προσέλαβε τη δικηγορική εταιρεία Pamboukis Maravelis Nikolaidis and Associates για να εξετάσει τα ανώνυμα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αργότερα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν υπήρχαν στοιχεία που να τεκμηριώνουν ισχυρισμούς για ατασθαλίες, εγκληματικές ενέργειες ή κακοδιαχείριση κεφαλαίων, σύμφωνα με επιστολή της δικηγορικής εταιρείας που εστάλη σε επενδυτές και στο Bloomberg. Η Bluehouse ανέθεσε επίσης στην ελεγκτική και συμβουλευτική εταιρεία Deloitte να εξετάσει εάν οι αμοιβές της ήταν εντός του εύρους της αγοράς. Η Deloitte δεν απάντησε σε αίτημα για σχολιασμό, αλλά η επακόλουθη έκθεση, που είδε το Bloomberg, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ήταν.

Τους επόμενους μήνες και χρόνια, η SPDI, πρώην επιχειρηματικός εταίρος και επενδυτής ακινήτων, υπέβαλε ποινική μήνυση κατά των υπόλοιπων εταίρων της Bluehouse, ισχυριζόμενη απάτη που σχετίζεται με προηγούμενη κοινή επένδυση. Με τις ρυθμιστικές αρχές στην Κύπρο και στο Λουξεμβούργο, όπου έχει άδεια η Bluehouse, επικοινώνησαν επίσης δικηγορικά γραφεία για λογαριασμό επενδυτών σχετικά με εικαζόμενη ανάρμοστη συμπεριφορά στην εταιρεία, σύμφωνα με επιστολές που εξετάστηκαν από το Bloomberg.

Σε δήλωσή της στο Bloomberg, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς Κύπρου ανέφερε ότι στον απόηχο των ερευνών για την Bluehouse «που έδειξαν λόγο ανησυχίας, βρίσκεται σε εξέλιξη έρευνα για φερόμενη παραβίαση των σχετικών κανονισμών». Η ρυθμιστική αρχή του Λουξεμβούργου Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF), η οποία ζήτησε πληροφορίες από την Bluehouse για τα δύο πρώτα κεφάλαιά της το 2021, σύμφωνα με επιστολή που εξέτασε το Bloomberg, αρνήθηκε να επιβεβαιώσει ότι οποιαδήποτε έρευνα ήταν ανοιχτή αυτή τη στιγμή.

Καθώς τα κεφάλαια της Bluehouse κλείνουν, αυτές οι διαφορές πιθανότατα θα επιλυθούν στο δικαστήριο. Οι ακροάσεις για τις δύο αγωγές που κατέθεσε ο Δεληκανάκης κατά των πρώην συνεργατών του ξεκίνησαν τον Απρίλιο.