"Κρατούν" οι τιμές των οικοπέδων

Η γη δεν χάνει σε αξία ούτε σε περιόδους κρίσης. Παρά την ακινησία στην αγορά, τα οικόπεδα φαίνεται να αντέχουν σε σχέση με την οικοδομή. Αγορές από ιδιώτες, αποφεύγονται οι αντιπαροχές. Αναλυτικός πίνακας.

Δημοσιεύθηκε: 22 Απριλίου 2009 - 07:59

του Φάνη Γαβρινιώτη

Η γη δεν χάνει σε αξία ούτε καν σε περιόδους κρίσης. Παρά την ακινησία που παρατηρείται εδώ και τουλάχιστον έξι μήνες στην αγορά ακινήτων, τα οικόπεδα φαίνεται να αντέχουν πολύ περισσότερο σε σχέση με την οικοδομή, με αποτέλεσμα η αξία τους να διατηρείται σε γενικές γραμμές σταθερή.

Σε αρκετές περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής και ιδίως σε αυτές όπου υπάρχει μικρή προσφορά σε οικόπεδα (Ζωγράφου, Γουδί, Άλιμος κ.ά.), οι τιμές τους δεν έχουν μεταβληθεί σε σύγκριση με τις αξίες που είχαν προ της κρίσης, γεγονός που περιορίζει εκ των πραγμάτων τα περιθώρια για προσφορά στο προσεχές μέλλον νεόδμητων κατοικιών με πολύ χαμηλότερο τίμημα απ’ ό,τι σήμερα.

Το ίδιο, όμως, συμβαίνει και στα προάστια που διαθέτουν μεν σημαντικό απόθεμα σε γη, όμως αυτή προσφέρεται σε σχετικά λογικές και χαμηλές τιμές (π.χ. Κορωπί, Καλλιτεχνούπολη, Παιανία κ.ά.), οπότε δεν υπάρχουν μεγάλα περιθώρια για άμεση μείωση της αξίας της.

Βέβαια, υπήρξαν και περιπτώσεις όπου καταγράφηκαν -σύμφωνα με στοιχεία του δικτύου κτηματομεσιτικών γραφείων Ζηρογιάννη- αυξομειώσεις στις τιμές των οικοπέδων σε περιοχές όπως είναι το κέντρο της Αθήνας (αύξηση κοντά στο 10%), ο Χολαργός (άνοδος 6%), η Νίκαια (μείωση περί το 12%) και η Αγία Παρασκευή (πτώση σε ποσοστό 5%).

Ωστόσο, θεωρείται πως οι διαφορές αυτές δεν αποτυπώνουν τη γενική εξέλιξη των τιμών στις συγκεκριμένες περιοχές, αλλά αναφέρονται ουσιαστικά σε οικόπεδα με ειδικά χαρακτηριστικά που αποτέλεσαν αντικείμενο συναλλαγών.

Ελάχιστες αγορές από κατασκευαστές

Από τα μέσα του 2008 οι πωλήσεις οικοπέδων εμφανίζονται σαφώς λιγότερες σε αριθμό απ’ ό,τι το προηγούμενο διάστημα, ενώ αξίζει να σημειωθεί πως τους τελευταίους μήνες οι περισσότερες από τις αγορές γίνονται από ιδιώτες οι οποίοι θέλουν να ανεγείρουν το δικό τους σπίτι ή να εκμεταλλευτούν επενδυτικά το αποκτηθέν ακίνητο (μελλοντική πώληση). Οι ιδιώτες αγοραστές ενδιαφέρονται κυρίως για μικρά οικόπεδα (200 - 300 τ.μ.), ενώ δείχνουν προτίμηση για τις περιοχές της ανατολικής Αττικής (Μεσόγεια).

Οι κατασκευαστές, από την πλευρά τους, λόγω του αποθέματος κατοικιών που ήδη διαθέτουν, έχουν σταματήσει πλέον να αγοράζουν οικόπεδα ή να συνάπτουν συμφωνίες αντιπαροχής, μέθοδος που ουσιαστικά έχει μείνει στα αζήτητα από το 2006 όταν και τέθηκε σε ισχύ η επιβολή του ΦΠΑ στην οικοδομή.

Σε ό,τι αφορά την αντιπαροχή, επισημαίνεται πως τα ποσοστά που δίνουν πλέον όσοι λίγοι κατασκευαστές υπογράφουν εργολαβικό είναι μικρότερα κατά περίπου 5% σε σύγκριση με το πρόσφατο παρελθόν. Ειδικότερα, ο μέσος όρος των ποσοστών της αντιπαροχής στην Αττική υπολογίζεται σήμερα στο 40% έναντι 45% παλαιότερα, ενώ ελάχιστες -περιορίζονται σε οικόπεδα που θεωρούνται "φιλέτα"- είναι οι περιπτώσεις όπου δίνονται ποσοστά της τάξεως του 50%, φαινόμενο που δεν προκαλούσε κατάπληξη πριν από δύο - τρία χρόνια.

Οι εντάξεις στο σχέδιο πόλης δεν θα αναζωπυρώσουν την αντιπαροχή

Ο θεσμός της αντιπαροχής, όπως τουλάχιστον εκτιμούν οι κτηματομεσίτες αλλά συμφωνούν και οι ίδιοι οι κατασκευαστές, πολύ δύσκολα θα γνωρίσει τη δόξα του παρελθόντος.

Η επικείμενες εντάξεις στο σχέδιο πόλης νέων περιοχών της Αττικής (κυρίως των βορείων και νοτιοανατολικών προαστίων, βάσει του υπό συζήτηση νέου Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας) δεν αναμένεται να δώσουν ώθηση στην αντιπαροχή, αφού ο συντελεστής δόμησης στις συγκεκριμένες ζώνες θα είναι χαμηλός και ως εκ τούτου θα καθιστά ασύμφορες τέτοιου είδους συμφωνίες ανάμεσα σε κατασκευαστές και οικοπεδούχους. Επιπλέον, θεωρείται πως οι τιμές των οικοπέδων στις υπό ένταξη περιοχές θα κινούνται σε επίπεδα που δεν θα είναι απαγορευτικά για την αγορά τους από τους εργολάβους.

Πάντως, οι τιμές αυτών των οικοπέδων αναμένεται να αυξηθούν αμέσως μετά τη θεσμοθέτηση του ρυθμιστικού σχεδίου, χωρίς αυτό να σημαίνει πως θα φτάσουν σε εκείνα τα υψηλά επίπεδα στα οποία έχουν διαμορφωθεί τα τελευταία χρόνια οι αξίες των εντός σχεδίου ακινήτων.

Παράλληλα, εκτός από την εξασφάλιση γης προς αστική αξιοποίηση, οι νέες εντάξεις στο σχέδιο πόλης ίσως λειτουργήσουν ανασταλτικά σε μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των ακινήτων και μάλιστα δεν αποκλείεται να οδηγήσουν ακόμη και στη μείωσή τους σε σύγκριση με τα σημερινά δεδομένα.

Τιμές οικοπέδων (ευρώ ανά τ.μ.) και ποσοστά αντιπαροχής

ΠΕΡΙΟΧΗ	ΟΙΚΟΠΕΔΟ 2008	ΟΙΚΟΠΕΔΟ 2009	Ποσοστά αντιπαροχής 2009
ΖΩΓΡΑΦΟΥ	2.200	2.200	45%
ΚΕΝΤΡΟ	3.200	3.500	>52%
ΧΟΛΑΡΓΟΣ	3.500	3.700	>50%
ΠΑΠΑΓΟΥ	4.300	4.200	>52%
Ν. ΣΜΥΡΝΗ	2.000	1.800	45% - 50%
ΝΕΟ ΦΑΛΗΡΟ	2.200	2.100	42%
Π. ΦΑΛΗΡΟ	2.600	2.200	50% - 65%
ΜΟΣΧΑΤΟ	1.400	1.200	45%
ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ	3.200	3.000	52% - 48%
ΝΙΚΑΙΑ	1.600	1.400	38%
ΧΑΪΔΑΡΙ	1.700	1.700	>40%
ΑΙΓΑΛΕΩ	1.700	1.700	>40%
ΝΕΟ ΗΡΑΚΛΕΙΟ	1.500	1.500	>42%
ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ	1.200	1.200	>38%
ΛΙΟΣΙΑ	1.100	1.000	35%
ΓΑΛΑΤΣΙ	1.500	1.500	>38%
ΜΕΤΣ	3.200	3.200	>54%
ΓΟΥΔΙ	2.200	2.200	>50%
ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ	1.800	1.800	45%
ΑΛΙΜΟΣ	2.200	2.200	>50%
ΓΛΥΦΑΔΑ	2.200	2.300	>50%
ΚΗΦΙΣΙΑ	3.500	3.000	50%
ΕΚΑΛΗ	4.500	4.300	50%
ΚΡΥΟΝΕΡΙ	2.500	2.200	50%
ΚΟΝΤΟΠΕΥΚΟ	3.200	2.800	48%
ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ	4.000	3.800	49%
ΧΑΛΑΝΔΡΙ	3.200	3.000	48%
ΣΠΑΤΑ	650	550	30%
ΓΛΥΚΑ ΝΕΡΑ	1.000	850	35% - 38%
ΚΟΡΩΠΙ	700	700	35% - 38%
ΠΑΙΑΝΙΑ	700 - 800	700 - 1.000	-
ΑΡΤΕΜΙΔΑ	260 - 290	280 - 310	-
ΠΙΚΕΡΜΙ	450	-	-
ΑΓΙΟΣ ΣΠΥΡΙΔΩΝΑΣ	500	500	-
ΔΙΩΝΗ	600 - 700	600 - 700	-
ΝΕΑ ΜΑΚΡΗ	400 - 500	500	-
ΡΑΦΗΝΑ	600 - 1.000	600 - 1.000	38% - 40%
ΚΑΛΛΙΤΕΧΝΟΥΠΟΛΗ	500 - 600	500 - 600	38% - 40%
ΝΕΟΣ ΒΟΥΤΖΑΣ	400 - 500	400 - 500	38% - 40%