Ελπίδες στις αναπλάσεις για το ιστορικό κέντρο

Οι ανατροπές που έφερε στην αγορά ακινήτων της περιοχής το Νέο Μουσείο της Ακρόπολης αποτελούν οδηγό για το τι μπορεί να συμβεί στο ιστορικό κέντρο στην περίπτωση όπου προχωρήσουν κάποια από τα σχέδια αναπλάσεων.

Δημοσιεύθηκε: 2 Φεβρουαρίου 2012 - 07:54

Φώτης Κόλλιας [email protected]

Ελπίδες στις αναπλάσεις για το ιστορικό κέντρο

Οι ανατροπές που έφερε στην αγορά ακινήτων της περιοχής το Νέο Μουσείο της Ακρόπολης αποτελούν οδηγό για το τι μπορεί να συμβεί στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας στην περίπτωση όπου προχωρήσουν κάποια από τα σχέδια αναπλάσεων ή γίνουν σοβαρές επενδύσεις από ιδιώτες.

Όπως λέει ο διευθύνων σύμβουλος της E-Real Estates Θεμιστοκλής-Ανδρέας Μπάκας, με τη λειτουργία του νέου μουσείου «μέσα σε λίγους μήνες η περιοχή κάτω από τον ιερό βράχο έγινε ανάρπαστη, ιδιαίτερα για επαγγελματικά ακίνητα. Η κίνηση αυξήθηκε κατακόρυφα και οι έμποροι κάνουν χρυσές δουλειές από τον κόσμο που φτάνει για να επισκεφθεί το μουσείο.

Παράλληλα, αύξηση κατά πολύ μεγάλο ποσοστό καταγράφεται και στη ζήτηση για διαμερίσματα στην γύρω από την Ακρόπολη περιοχή, και ιδιαίτερα σε Κουκάκι και Μακρυγιάννη, αν και εδώ και χρόνια όποιο σπίτι είχε παράθυρο και έβλεπε προς τον Παρθενώνα ήταν χρυσάφι».

Η προσδοκία και μόνο του μουσείου εκτόξευσε στα ύψη τις τιμές των ακινήτων. «Για σπίτια στην περιοχή Μακρυγιάννη και στο Κουκάκι ακούγονται τιμές πάνω από 3.000 ευρώ/τ.μ.», λέει ο κ. Μπάκας, ενώ κατοικίες πάνω στον πεζόδρομο Διονυσίου Αρεοπαγίτου, καθώς και παλαιά νεοκλασικά ξεπερνούν τις 8.000 ευρώ/τ.μ.

«Η εξαγγελία των μέτρων ανάπλασης για το ιστορικό κέντρο αναμένεται να στρέψει τα βλέμματα υποψήφιων επενδυτών όχι μόνο στις συγκεκριμένες περιοχές που ανακοινώθηκαν (Μεταξουργείο, Κεραμεικός, Γεράνι) αλλά και στις γειτονικές», λέει ο διευθύνων σύμβουλος της E-Real Estates. Ήδη στο Μεταξουργείο έχουν εμφανιστεί επενδυτές οι οποίοι έχουν προχωρήσει σε αγορές πολλών ακινήτων.

Στο Μεταξουργείο κατασκευάζονται νέες κατοικίες για να προσελκύσουν μεσαία και υψηλότερα εισοδήματα. Μεγάλος όμιλος ολοκλήρωσε συγκρότημα 6.500 τ.μ., 40 πολυτελών κατοικιών στην οδό Μυλλέρου, σε ιδιόκτητο οικόπεδό του.

Η κατασκευαστική εταιρία από το 2008 είχε προχωρήσει σε σύναψη προσυμφώνων μεταβίβασης. Στον Βοτανικό, επίσης, δραστηριοποιούνται μεγάλα συμφέροντα. Δίπλα στον πολυχώρο Αθηναΐς, μεγάλος όμιλος κατασκευάζει συγκρότημα πολυτελών κατοικιών (lofts).

Στα Κάτω Πετράλωνα κατασκευαστική εταιρία αναδιαμορφώνει διατηρητέο βιομηχανικό κτίριο στην Πειραιώς σε πολυτελείς κατοικίες. Και άλλες εταιρίες έχουν προχωρήσει σε αντίστοιχες επενδύσεις γύρω από την Τεχνόπολη στο Γκάζι.

Αν προχωρήσουν οι εξαγγελίες για αναπλάσεις και κίνητρα αναζωογόνησης της περιοχής, το ιστορικό κέντρο της Αθήνας μπορεί να αποτελέσει τον κρυμμένο θησαυρό της κτηματαγοράς και των επενδυτών, λένε στελέχη όπως ο κ. Μπάκας. Προς το παρόν, η περιοχή είναι γκέτο, απαξιωμένη, με θαμώνες οικονομικούς μετανάστες. «Οι δρόμοι του ιστορικού κέντρου σήμερα φιλοξενούν μετανάστες, χρήστες ουσιών, τα περιβόητα studio και επιχειρήσεις αλλοδαπών».

Πρόκειται για γειτονιές που έχουν υποβαθμιστεί σε τέτοιον βαθμό ώστε πολλές πολυκατοικίες και ισόγεια καταστήματα να είναι άδεια επί χρόνια.

Τρομάζει η σημερινή εικόνα

Μόνο οικονομικοί μετανάστες και παράνομοι αλλοδαποί κινούνται στις περιοχές κάτω από το δημαρχείο, στον Κολωνό, σε ορισμένα σημεία στο Μεταξουργείο, στην περιοχή κάτω από την Ομόνοια, στην Πλατεία Βικτωρίας, στον Άγιο Παντελεήμονα και στην Πλατεία Αμερικής.

«Η εικόνα του χάους έχει διώξει τους περισσότερους Έλληνες οι οποίοι ενοικιάζουν τα παλαιά διαμερίσματά τους σε ξένους, ενώ δεν πρέπει να παραβλέπουμε το γεγονός ότι πολλοί μετανάστες είναι πλέον ιδιοκτήτες σπιτιών», επισημαίνει ο επικεφαλής της E-Real Estates.

Ακόμα και διαμερίσματα νεόδμητα ρετιρέ 6ου και 7ου ορόφου πωλούνται 1.200 ευρώ/τ.μ., ενώ οι κατώτερες τιμές στις παραπάνω περιοχές μπορεί να φτάσουν τα 550 ευρώ/τ.μ. Η παρακμή απεικονίζεται στις τιμές των ακινήτων, που έχουν συρρικνωθεί σε πολύ μεγάλα ποσοστά, ενώ δεν είναι τυχαίο ότι περισσότερα από 500 σπίτια πωλούνται στην Πλατεία Βικτωρίας, η οποία έχει μετατραπεί σε συνοικία φόβου.

Σύμφωνα με το αστυνομικό δελτίο, κάθε λεπτό καταγράφεται και μία εγκληματική ενέργεια στη Βικτώρια και στον Άγιο Παντελεήμονα, όπου οι ελάχιστοι εναπομείναντες κάτοικοι ετοιμάζονται για εσωτερική μετανάστευση. Στις πρώην μεγαλοαστικές συνοικίες του κέντρου σήμερα πωλούνται περίπου 1.000 σπίτια από 600 ευρώ/τ.μ.

Ο κ. Μπάκας, μάλιστα, σημειώνει: «Τα ποσοστά κατοίκησης στο ιστορικό κέντρο αγγίζουν μόλις το 3% - 4%, ενώ οι μετανάστες στο κέντρο της Αθήνας με νόμιμα ή μη έγγραφα υπολογίζονται σε 200.000. Η παρουσία ξένων επιχειρήσεων αυξάνεται συνεχώς, αφού ξεπερνά το 30% της συνολικής εμπορικής δραστηριότητας. Ειδικότερα, στις οδούς Σοφοκλέους, Σωκράτους, Ευριπίδου και Κολοκυνθούς το ποσοστό ανέρχεται στο 40%. Παρατηρούμε ραγδαία αύξηση στα ξενοίκιαστα μαγαζιά, ο δείκτης διαθεσιμότητας εμπορικών χώρων στο ιστορικό τρίγωνο το 2009 ήταν 17% και σήμερα έχει ξεπεράσει το 40%».

Σημαντικός παράγοντας είναι η αλλαγή χρήσης γης. Το 1994 υπήρχαν 6 εστιατόρια και 4 θέατρα, ενώ το 2002 107 καταστήματα, εκ των οποίων τα 57 ήταν εστιατόρια και τα 15 μπαρ. «Το κερασάκι στην τούρτα είναι τα λεγόμενα studio, τα οποία ούτε η αστυνομία ούτε ο δήμος μπορούν να ελέγξουν, αφού το υπουργείο οικονομικών τους βάζει και ταμειακή μηχανή».

Η εγκατάλειψη είναι οφθαλμοφανής: περισσότερα από 500 κτίρια στο κέντρο της Αθήνας είναι εγκαταλελειμμένα. Στο Μεταξουργείο έχουν καταγραφεί 211 και 110 στον Ψυρρή.

Τα κίνητρα

«Πέραν των πολεοδομικών παρεμβάσεων, των ρυθμίσεων σχετικά με τις χρήσεις γης-ακινήτων και το κυκλοφοριακό, στον σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος περιλαμβάνονται οικονομικά κίνητρα, προκειμένου να διευκολυνθεί η εγκατάσταση κατοικιών στις ιστορικές συνοικίες του κέντρου. Στα κίνητρα περιλαμβάνονται εκπτώσεις σε φόρους μεταβίβασης και αγοράς κατοικίας, μειωμένος φόρος ακινήτων που εισπράττεται από τη ΔΕΗ , αναβάθμιση των σχολείων, δημιουργία παιδικών σταθμών και δημιουργία ελεύθερων κοινωφελών χώρων με πράσινο».

Ο κ. Μπάκας επισημαίνει πως σημαντικό ρόλο στους παραπάνω σχεδιασμούς θα παίξει το πρόγραμμα «Αθήνα - Αττική 2014» που εξήγγειλε η κυβέρνηση τον Ιούνιο του 2010 και προβλέπει αναπλάσεις π.χ. στην πλατεία Θεάτρου, στην οδό Μενάνδρου, στον Άγιο Παντελεήμονα, στην πλατεία Αττικής, στον Άγιο Νικόλαο Αχαρνών, στον Κολωνό και στον Ελαιώνα. Το «Αθήνα - Αττική 2014», για παράδειγμα, προβλέπει την ανάπλαση της πολύπαθης πλατείας Θεάτρου και της οδού Μενάνδρου με κίνητρα, όπως ευνοϊκά δάνεια. Προβλέπονται ακόμα αναπλάσεις σε Άγ. Παντελεήμονα, πλατεία Αττικής, Αγ. Νικόλαο Αχαρνών, περιοχές όπου ως και καινούρια διαμερίσματα πωλούνται σήμερα γύρω στα 1.200 ευρώ/τ.μ., ενώ οι κατώτερες τιμές πέφτουν και στα 600 ευρώ.

Αναπλάσεις προβλέπονται ακόμα στον Κολωνό και στον Ελαιώνα. Πολύ χαρακτηριστικά, στο πρόγραμμα ορίζεται ότι η παρέμβαση για την αναβάθμιση του Ελαιώνα απαιτεί ως κεντρική κατεύθυνση «την υποστήριξη της επιχειρηματικής και παραγωγικής δυναμικής με την εξασφάλιση κατάλληλων επιχειρηματικών ζωνών, που θα ανταποκρίνονται σε όλους τους τύπους ζήτησης», άρα αλλαγή χρήσης γης.

«Άλλο ένα εργαλείο προς την κατεύθυνση αυτήν είναι το ΕΣΠΑ και το επιμέρους πρόγραμμα, το Περιφερειακό Επιχειρησιακό Πρόγραμμα Αττικής (ΠΕΠ)», λέει ο κ. Μπάκας.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ:

- ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΙΚΤΩΡΙΑΣ: 75.000 ευρώ, 85 τ.μ. Μεζονέτα 3 επιπέδων, 2 μπάνια και 3 Υ/Δ.
- ΑΓΙΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΣ: 125.000 ευρώ, 100 τ.μ. ανακαινισμένο ρετιρέ με θέα, κοντά στον σταθμό ΗΣΑΠ.
- ΚΕΡΑΜΕΙΚΟΣ: 95.000 ευρώ, 90 τ.μ. Οροφοδιαμέρισμα.
- ΑΓΙΟΣ ΠΑΝΤΕΛΕΗΜΟΝΑΣ: 110.000 ευρώ, 72 τ.μ. νεόδμητο 2ου ορόφου.

ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΑ ΚΕΝΤΡΑ ΜΕΓΑΛΩΝ ΠΟΛΕΩΝ ΤΗΣ ΕΥΡΩΠΗΣ

ΠΟΛΗ/ΧΩΡΑ	ΤΙΜΗ / Τ.Μ. ΣΕ $
ΜΟΝΑΚΟ	53.226
ΛΟΝΔΙΝΟ	20.505
ΠΑΡΙΣΙ	18.066
ΜΟΣΧΑ	13.910
ΓΕΝΕΥΗ	11.974
ΡΩΜΗ	9.739
ΕΛΣΙΝΚΙ	8.229
ΛΟΥΞΕΜΒΟΥΡΓΟ	7.506