Φόρος ακινήτων: Όλα όσα πρέπει να ξέρετε

Ούτε ένα τετραγωνικό ακίνητης περιουσίας, ασχέτως αν είναι σπίτι, κατάστημα, γραφείο, γκαράζ, βοηθητικός χώρος, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, αγροικία, ημιτελές κτίσμα μαντρί ή πισίνα, δεν θα ξεφεύγει από την εφορία από το 2014 και κάθε χρόνο.

Τα βάρη του νέου φόρου είναι μεγάλα, καθώς αναμένεται να βεβαιωθούν 3,5 δισ. ευρώ με την ελπίδα να εισπραχθούν 2,9 δισ. ευρώ, αλλά ακριβώς επειδή επιμερίζεται σε κάθε σπιθαμή γης και σε κάθε φορολογούμενο, το υπουργείο μπορεί να υποστηρίζει ότι οδηγεί στις περισσότερες φορές σε ελαφρύνσεις.

Το βασικό αντεπιχείρημα δεν είναι άλλο ότι η σύγκριση αφορά μη συγκρίσιμους φόρους. Το χαράτσι της ΔΕΗ ήταν μία έκτακτη φορολογία, η οποία θεωρητικά θα έπρεπε ήδη να έχει καταργηθεί, αλλά αντ’ αυτού μονιμοποιείται δια της ενσωμάτωσης – μαζί με το ΦΑΠ- στον Ενιαιο Φόρο Ακινήτων (ΕΝΦΑ). Έτσι, το υπουργείο Οικονομικών συγκρίνοντας το χαράτσι με τον ΕΝΦΑ υποστηρίζει ότι προκύπτουν μεσοσταθμικές ελαφρύνσεις 16%.

Πράγματι, όπως φαίνεται από τα παραδείγματα που έχει επεξεργαστεί το Euro2day.gr για διαμέρισμα 70 τ.μ στους Αγίους Αναργύρους με τιμή ζώνης 900 ευρώ, 20ετίας, στον τρίτο όροφο και με δύο προσόψεις το χαράτσι ήταν φέτος 249,9 ευρώ και ο ΕΝΦΑ θα είναι του χρόνου 229,4 ευρώ ή 20,5 ευρώ λιγότερα.

Το θέμα είναι ότι τα 249,9 ευρώ ο φορολογούμενος θα τα πλήρωνε για δύο, τρία χρόνια και τον ΕΝΦΑ , μια ζωή …

Στα «μελανά» σημεία του νομοσχεδίου, το οποίο τέθηκε χθες σε διαβούλευση, περιλαμβάνεται επίσης το γεγονός ότι οι φόροι υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες οι οποίες σήμερα σε πλειάδα περιπτώσεων είναι εξωπραγματικά υψηλές.

Για τα σπίτια ο βασικός φόρος κυμαίνεται από 2,3 έως και 17 ευρώ το τετραγωνικό, για τα οικόπεδα από 0,02 ευρώ έως και 30 ευρώ το τετραγωνικό ή 20 ευρώ έως και 30.000 ευρώ το στρέμμα, ενώ στα αγροτεμάχια ο βασικός φόρος ξεκινά από το 1,5 ευρώ το στρέμμα και φτάνει τα 5,25 ευρώ.

Όπως υποστηρίζει το υπουργείο Οικονομικών, το 85% των κτιρίων βρίσκεται στις πέντε πρώτες ζώνες και άρα βαρύνεται με βασικό φόρο έως 3,6 ευρώ το τετραγωνικό, εννιά στα δέκα αγροτεμάχια βρίσκονται μέσα στις 3 πρώτες ζώνες και θα επιβαρυνθούν επομένως με 1,5 έως 2,25 ευρώ το στρέμμα, ενώ για τα ¾ των οικοπέδων βρίσκονται σε ζώνες που πληρώνουν μέχρι 250 ευρώ το στρέμμα.

Οι βοηθητικοί φόροι σε αγροτεμάχια επιβαρύνονται με φόρο 10%, ενώ τα μαντριά θα δώσουν τον οβολό τους κανονικά...

Ο τελικός λογαριασμός των ελαφρύνσεων ή επιβαρύνσεων για τον κάθε φορολογούμενο προκύπτει από το συνδυασμό και το μέγεθος των περιουσιακών στοιχείων που έχει στην κατοχή του.

Πάρτε τα κομπιουτεράκια

Το …ευτύχημα είναι ότι το ραβασάκι θα έρθει «συστημένο» από τη ΓΓΠΣ του χρόνου και τουλάχιστον δεν θα ζητήσει το υπουργείο Οικονομικών από τους φορολογούμενους να υπολογίσουν μόνοι τους το φόρο. Σε αυτή την περίπτωση θα ήταν πραγματικά αιτία αυτοκτονίας, καθώς ο υπολογισμός του φόρου φέρνει πραγματικά πονοκέφαλο.

• Κατοικίες και λοιπά κτίσματα. Ο βασικός φόρος είναι σε ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Προκύπτει από το γινόμενο της επιφάνειας του κτίσματος επί το βασικό φόρο που προκύπτει από την τιμή ζώνης σε συνδυασμό με τη φορολογική ζώνη. Στη συνέχεια εφαρμόζονται οι συντελεστές παλαιότητας, ορόφου ή μονοκατοικίας, πρόσοψης, βοηθητικών χώρων και ημιτελούς κτίσματος κατά περίπτωση.

• Οικόπεδα. Ο φόρος για τα οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού είναι το γινόμενο της επιφανείας του γηπέδου σε τ.μ. επί το συντελεστή φόρου που αντιστοιχεί στη μοναδιαία αξία του γηπέδου, η οποία προκύπτει ως λόγος της φορολογητέας αξίας του γηπέδου, προς τη συνολική επιφάνεια του γηπέδου.

Η φορολογητέα αξία του οικοπέδου ισούται με το γινόμενο του συντελεστή οικοπέδου επί την συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου, τον συντελεστή πρόσοψης και την επιφάνεια του οικοπέδου. Εφόσον υπάρχει κτίσμα (οποιασδήποτε κατηγορίας) εντός του γηπέδου, η επιφάνεια που φορολογείται είναι αυτή που προκύπτει ως υπόλοιπο από τη μη χρήση του συντελεστή δόμησης. Λαμβάνονται ακόμα υπ’ όψιν ο συντελεστής οικοπέδου (ΣΟικ) και η συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου, καθώς και ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ) για τον υπολογισμό της συνολικής τιμής εκκίνησης του οικοπέδου.

• Αγροτεμάχια. Ο φόρος προκύπτει από το Βασικό Συντελεστή Φορολογίας που καθορίζεται σε 0,0015 του ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (1,5 ευρώ ανά στρέμμα) με την εφαρμογή των συντελεστών θέσης, χρήσης, απόστασης από τη θάλασσα και κατά περίπτωση των συντελεστών απομείωσης επιφάνειας, πρόσοψης σε εθνική ή επαρχιακή οδό και ύπαρξης οικίας.

Δεν εφαρμόζεται συντελεστής κατοικίας εφόσον ο φορολογούμενος, η σύζυγος και τα εξαρτώμενα κατά τις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος τέκνα της οικογένειάς του, δεν έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε άλλη κατοικία, σύμφωνα με τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, και η οικία που υπάρχει στο γήπεδο έχει επιφάνεια κύριων χώρων μικρότερη των 150 τετραγωνικά μέτρα.

Για τον υπολογισμό του ΕΝΦΑ λαμβάνονται υπ’ όψιν τα περιουσιακά στοιχεία που είχε στην κατοχή του ο φορολογούμενος την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.

Απαλλαγές

Από τις δαγκάνες του ενιαίου φόρου γλιτώνουν ελάχιστοι, κυρίως όσοι βρίσκονται κάτω από τα όρια της φτώχειας (οικογένειες με τρία παιδιά και πάνω και οικογενειακό εισόδημα 11.000 ευρώ απαλλάσσονται 100% ενώ για νοικοκυριά με εισόδημα έως 7.000 ευρώ με προσαύξηση 1.000 ευρώ ανά παιδί, προβλέπεται έκπτωση 50%).

Στο σημείο αυτό εντοπίζεται η «γκάφα» του νομοθέτη. Για να εξασφαλιστεί η έκπτωση κατά 50% ή πλήρης απαλλαγή, για νοικοκυριά με τρία και περισσότερα παιδιά που βρίσκονται κάτω από το όριο της φτώχειας θα πρέπει – κατά περίπτωση- να συντρέχουν σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις:

• Το συνολικό οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις επτά χιλιάδες ευρώ (€7.000), προσαυξημένο κατά χίλια ευρώ (€1.000) για τον/την σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος,

• Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων και των γηπέδων στα οποία κατέχουν δικαιώματα τα μέλη της οικογένειας δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά προκειμένου για κτίσματα, ή τα 500 τετραγωνικά για οικόπεδα, ή τα 6.000, προκειμένου για γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού , και

• Ο φορολογούμενος, ο/η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του δεν έχουν ή δεν ευθύνονται με ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο και τα Ασφαλιστικά Ταμεία.

Απορίας άξιο είναι βέβαια πως θα προκύψει απαλλαγή για νοικοκυριά κάτω από το όριο της φτώχειας με την προϋπόθεση να μην έχουν ληξιπρόθεσμα. 2,7 εκατ. φορολογούμενοι έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές…

Οι επιχειρήσεις

Για τις επιχειρήσεις προβλέπεται αναστολή πληρωμής του ΕΝΦΑ ενός έτους , με ανανέωση έως και τρεις φόρες μέσα σε δέκα χρόνια υπό τις παρακάτω προϋποθέσεις:

1. Ο συνολικός κύκλος εργασιών του νομικού προσώπου κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος δεν υπερβαίνει το δεκαπλάσιο του συνολικού φόρου.

2. Ο συνολικός κύκλος εργασιών, έχει παρουσιάσει μείωση μεγαλύτερη του 30% σε σχέση με το προηγούμενο προς αυτό φορολογικό έτος.

3. Δεν υπάρχουν ή δεν ευθύνεται για ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο και τα Ασφαλιστικά Ταμεία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι για τα νομικά πρόσωπα, ο φόρος εκπίπτει ως δαπάνη. Από τον φόρο δεν απαλλάσσονται κόμματα, συνδικαλιστικές οργανώσεις, κτίρια νοσοκομείων που αξιοποιούνται εμπορικά, ακίνητα και εκτάσεις επιταγμένες από το στρατό, τα ακίνητα της Τράπεζας της Ελλάδος και ανωνύμων εταιρειών του Δημοσίου. Η Εκκλησία, δεν περιλαμβάνεται στον κατάλογο. 

 ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ