Φόρος ακινήτων: «Θηλιά» για ιδιώτες και real estate

Εντονότατο προβληματισμό προκαλεί στους παράγοντες της αγοράς το νέο θεσμικό πλαίσιο για τη φορολογία των ακινήτων, καθώς εκτιμούν πως προστίθεται ένα ακόμη μεγάλο αντικίνητρο για την σταθεροποίηση του κλάδου, μετά το κατρακύλισμα των τιμών και της ζήτησης την τελευταία πενταετία.

«Ο νέος νόμος παγιδεύει τους σημερινούς ιδιοκτήτες ακινήτων και σκοτώνει τους όποιους δυνητικούς αγοραστές» σχολίασε πρόεδρος γνωστής εταιρείας που δραστηριοποιείται στο real estate, ενώ άλλο στέλεχος της αγοράς έλεγε δεικτικά:

«Ο νέος φόρος μοιάζει με τους γονείς του. Τα γονίδια είναι 50% σαν χαράτσι (με ποσοτική φορολογία δηλαδή με τετραγωνικά, ορόφους, προσόψεις, κιλά ή ότι άλλο σκέφτηκαν) και 50% σαν ΦΑΠ δηλαδή ποσοστό επί της αντικειμενικής. Το δεύτερο μέρος μάλλον θα το ονομάσουν συμπληρωματικό φόρο του ενιαίου φόρου(!) που επιβαρύνει μόνο τους πλούσιους, σύμφωνα με τις κυρίαρχες ιδεοληψίες...».

Οι ίδιοι κύκλοι μάλιστα παραθέτουν και μια σειρά στοιχείων προκειμένου να τεκμηριώσουν τις θέσεις τους.

Συγκεκριμένα, με βάση το προϋπάρχον (και ιδιαίτερα φορομπηχτικό) καθεστώς, οι εταιρείες ακινήτων επιβαρύνονταν με 0,6% ΦΑΠ επί της αντικειμενικής αξίας και φυσικά με το «χαράτσι», όπου δίδονταν κάποιες εκπτώσεις για ακίνητα άνω των 2.000 τ.μ.

Με βάση το νέο νόμο, το «χαράτσι» επανέρχεται -σε μόνιμη βάση πλέον- ενώ από την «πίσω πόρτα», επιπρόσθετα επιβάλλεται συμπληρωματικός φόρος 0,5% επί της αντικειμενικής αξίας για όλα τα ακίνητα!

Με άλλα λόγια λοιπόν, οι εταιρείες real estate που τα τελευταία χρόνια υποχρεώνονται σε μεγάλες ζημίες, φορτώνονται με αρνητικές υπεραξίες και επιβαρύνονται με υψηλά επιτόκια, στο μέλλον θα συνεχίσουν να βλέπουν τις φορολογικές τους υποχρεώσεις να κυμαίνονται στα ίδια, ή καλύτερα σε ακόμη πιο υψηλά επίπεδα!

Εξ' ίσου όμως αποτρεπτικά για επένδυση στο χώρο των ακινήτων γίνονται τα πράγματα και για τα φυσικά πρόσωπα που επενδύουν στα ακίνητα. Με βάση τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς, η απόδοση ενοικίου ενός διαμερίσματος κυμαίνεται μεταξύ του 2% και του 4%. Ειδικότερα, συνήθως απόδοση άνω του μέσου όρου έχουν τα μικρής έκτασης και χαμηλής αξίας ακίνητα (π.χ. γκαρσονιέρες) ενώ κάτω του μέσου όρου τα μεγάλης έκτασης και ακριβά ακίνητα.

Η απόδοση αυτή λοιπόν μειώνεται από παράγοντες όπως:

Πρώτον, η φορολογία εισοδήματος που ανέρχεται σε 11% για ετήσια εισοδήματα από ενοίκια έως 11.000 ευρώ και σε 33% για εισοδήματα που υπερβαίνουν τις 11.000 ευρώ.

Δεύτερον, η νέα (μόνιμης διάρκειας πλέον) φορολογία που ουσιαστικά είναι κάπως χαμηλότερη από το μέχρι σήμερα «χαράτσι».

Τρίτον, η υπερβάλλουσα φορολογική επιβάρυνση για όσους ιδιοκτήτες κατέχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ. Ο συντελεστής φορολόγησης ξεκινάει από το 0,1%, κλιμακώνεται σταδιακά και φτάνει το 1% της αντικειμενικής αξίας για αξίες ακινήτων άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ.

Μετά από όλα αυτά, η καθαρή απόδοση ενοικίου ενός διαμερίσματος η οποία φυσικά διαφοροποιείται από ακίνητο σε ακίνητο και από ιδιοκτήτη σε ιδιοκτήτη, υποχωρεί συνήθως μεταξύ του 0,8% και του 2%, χωρίς φυσικά να αποκλείονται και κάποιες αποκλίσεις είτε προς τα πάνω, είτε προς τα κάτω.

Ακόμη όμως και για να πετύχει κάποιος αυτές τις ψαλιδισμένες -λόγω φόρων- αποδόσεις, απαιτούνται επιπλέον τρεις προϋποθέσεις:

α) Το σύνολο των ακινήτων ενός ιδιοκτήτη ενοικιάζεται και μάλιστα τα ενοίκια καταβάλλονται κανονικά.

β) Ο ιδιοκτήτης απέκτησε τοις μετρητοίς το σύνολο των ακινήτων του και έτσι δεν επιβαρύνεται με τόκους.

γ) Δεν συνυπολογίζονται δαπάνες επισκευών και συντήρησης.

Στην πράξη ωστόσο, δύσκολα ισχύουν και οι τρεις προαναφερόμενες υποχρεώσεις, ταυτόχρονα και μάλιστα σε μακροπρόθεσμη βάση, με αποτέλεσμα να υπάρξουν πολλές περιπτώσεις όπου η συνολική απόδοση ενοικίου ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων να καταστεί αρνητική!

Η όλη κατάσταση στην αγορά ακινήτων επιδεινώνεται ακόμη περισσότερο λόγω των διαρθρωτικών της αδυναμιών, όπως για παράδειγμα οι συνεχείς αλλαγές στη φορολογία, η έλλειψη υποδομών, τα πολεοδομικά προβλήματα και η αδυναμία τραπεζικής χρηματοδότησης.