Eurobank: Πόσο θα πέσουν οι τιμές κατοικιών

Eιδικότερα η Διεύθυνση Τρέχουσας Οικονομικής Ανάλυσης & Έρευνας Διεθνών Κεφαλαιαγορών της Eurobank δημοσίευσε σήμερα τη νέα έκδοση του περιοδικού της δελτίου Greece Macro Monitor με τίτλο «Εξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα - Οικονομετρική μελέτη για τους ερμηνευτικούς παράγοντες και την εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας». Τη συγγραφή της έκθεσης επιμελήθηκε ο Δρ. Πλάτων Μονοκρούσος,

Επικεφαλής της Διεύθυνσης Τρέχουσας Οικονομικής Ανάλυσης & Έρευνας Διεθνών Κεφαλαιαγορών και ο κ. Δημήτρης Θωμάκος, Καθηγητής Τμήματος Οικονομικών Επιστημών Πανεπιστημίου Πελοποννήσου & Επιστημονικός Σύμβουλος Διεύθυνσης Διεθνών Επενδυτικών Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Τράπεζας.

Η παρούσα τεχνική μελέτη εξετάζει την πορεία των τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας την περίοδο πριν και μετά το ξέσπασμα της παγκόσμιας χρηματοοικονομικής κρίσης και παρουσιάζει εκτιμήσεις για τη μελλοντική τους εξέλιξη σε βάθος τριετίας. Σημειώνεται ότι οι προβλέψεις αυτές βασίζονται αποκλειστικά σε σχετικό οικονομετρικό υπόδειγμα (vector error correction model) που, μεταξύ άλλων, εκτιμά τη μακροπρόθεσμη σχέση ισορροπίας μεταξύ των πραγματικών τιμών κατοικιών και τριών άλλων σημαντικών μεταβλητών που συμπεριλαμβάνουν το πραγματικό ΑΕΠ, τον δείκτη τιμών καταναλωτή και το πραγματικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων.

Ως εκ τούτου, οι ανωτέρω προβλέψεις δεν αντικατοπτρίζουν κατ' ανάγκη τις εκτιμήσεις μας για την μελλοντική εξέλιξη τιμών στην αγορά κατοικίας της Ελλάδας καθώς κάτι τέτοιο ενδεχομένως προϋποθέτει την ανάλυση πλειάδας άλλων ποιοτικών και ποσοτικών χαρακτηριστικών της εν λόγω αγοράς, τονίζει η Eurobank.

Βασιζόμενη στις διαπιστώσεις σχετικών μελετών στη διεθνή βιβλιογραφία και στα αποτελέσματα του εκτιμώμενου οικονομετρικού υποδείγματός μας, η παρούσα μελέτη επισημαίνει, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:

Τα διαθέσιμα στοιχεία για την Ελλάδα υποδηλώνουν ισχυρή (θετική) συσχέτιση μεταξύ των τιμών των κατοικιών και του συνολικού υπολοίπου των στεγαστικών δανείων την δεκαετία πριν το ξέσπασμα της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης καθώς και συγκριτικά ταχύτερη μείωση των τιμών από το 2008 και εντεύθεν.

Τα διαθέσιμα στοιχεία υποδηλώνουν επίσης μέση σωρευτική αύξηση τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας της τάξης του 170% περίπου την περίοδο 1997-2013, ποσοστό που μεταφράζεται σε μέση ετήσια άνοδο τιμών άνω του 10%. Κατά την ίδια περίοδο, ο εναρμονισμένος δείκτης τιμών καταναλωτή της Ελλάδας παρουσίασε σωρευτική αύξηση 47% περίπου ή 2,8% σε μέσους ετήσιους όρους.

Εν τω μεταξύ, ο λόγος του συνολικού υπολοίπου των στεγαστικών δανείων προς ΑΕΠ σημείωσε μεγάλη άνοδο την δεκαετία πριν την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, φτάνοντας στο 33,2% στο 4ο τρίμηνο του 2008 από 4,1% το 4ο τρίμηνο του 2005. Στα τέλη του 2013, Ο εν λόγω δείκτης ανέρχονταν στο 38,9%, αν και η περαιτέρω αύξηση του την περίοδο 2009-2013 οφείλεται αποκλειστικά στην μεγάλη συρρίκνωση του ΑΕΠ την τελευταία 5ετία. Σημειώνεται ότι ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του λόγου στεγαστικών δανείων προς ΑΕΠ της Ελλάδας υπερέβη τον αντίστοιχο μέσο ρυθμό αύξησης στην ευρωζώνη την περίοδο 1995-2008, αν και στο τέλος της αντίστοιχης περιόδου ο λόγος του συνολικού εγχώριου υπολοίπου στεγαστικών δανείων προς ΑΕΠ δεν απείχε πολύ από τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο.

Ο σχετικά ταχύτερος ετήσιος ρυθμός αύξησης του συνόλου των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα σε σχέση με αρκετές άλλες χώρες-μέλη της ευρωζώνης την δεκαετία πριν το ξέσπασμα της παγκόσμιας κρίσης μπορεί να αποδοθεί σε σειρά παραγόντων που, εν πολλοίς, σχετίζονται με την διαδικασία ένταξης της χώρας στην ΟΝΕ και συμπεριλαμβάνουν, μεταξύ άλλων: α) την απορρύθμιση (deregulation) της εγχώριας αγοράς στεγαστικής πίστης από το 1994 και εντεύθεν, β) τη σύγκλιση (και συνεπώς την ραγδαία μείωση) των επιτοκίων στην εγχώριας αγοράς στεγαστικών δανείων προς τα επίπεδα των επιτοκίων άλλων χωρών-μελών της ευρωζώνης τα πρώτα έτη μετά την υιοθέτηση του ευρώ και γ) το συγκριτικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα (γύρω στο 80% σύμφωνα με τα πλέον πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία) που μπορεί να αποδοθεί σε ιδιοσυστατικούς και άλλους λόγους.

Πιο ειδικά, οι εκτιμήσεις του σχετικού οικονομετρικού υποδείγματος μας για την αγορά κατοικιών στην Ελλάδα τεκμηριώνουν, μεταξύ άλλων, την ύπαρξη μακροπρόθεσμης θετικής συσχέτισης μεταξύ των τιμών των κατοικιών και του πραγματικού ΑΕΠ, αρνητικής συσχέτισης μεταξύ των τιμών κατοικιών και του δείκτη τιμών καταναλωτή καθώς και αρνητικής συσχέτισής με το πραγματικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων.

Επιπροσθέτως, η παραγωγή προβλέψεων (out-of-sample forecasting) για την μελλοντική πορεία τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας υποδηλώνει περιθώριο περαιτέρω πτώσης του μέσου επιπέδου τιμών μεταξύ 6% (με σταδιακή ανάκαμψη τιμών από τις αρχές του 2015) και 12% (με σταδιακή ανάκαμψη τιμών από τις αρχές του 2016) σύμφωνα με δύο υπό εξέταση μακροοικονομικά σενάρια που, κατ αντιστοιχία, είναι σε γενικές γραμμές συμβατά με το υφιστάμενο βασικό και το ακραίο σενάριο της τρόικας για την ελληνική οικονομία, αναφέρει η Eurobank..