Κερδισμένοι και χαμένοι του φόρου υπεραξίας ακινήτων

Κερδισμένους και χαμένους από το νέο φόρο υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, αναδεικνύουν τα παραδείγματα που επεξεργάστηκαν μετά τις νομοθετικές διορθώσεις στις οποίες προχώρησε το υπουργείο Οικονομικών.

Στους κερδισμένους συγκαταλέγονται όσοι σκοπεύουν να πουλήσουν ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν πριν το 1995 καθώς εξαιρούνται από το φόρο υπεραξίας αλλά και όσοι έχουν κέρδος μικρότερο των 25.000 ευρώ από την πώληση του ακινήτου τους ανεξάρτητα από το χρόνο κτήσης.

Όπως προκύπτει όμως από τα παραδείγματα, που επεξεργάστηκαν «Τα Νέα» κερδισμένοι είναι και όσοι έχουν αποκτήσει ακίνητο με αυτεπιστασία ή αντιπαροχή από το 2002 και μετά και πουλήσουν τα ακίνητά τους φέτος.

Κλειδί αποτελεί ο καλπασμός των τιμών των ακινήτων ιδίως από το 2002 και μετά σε συνδυασμό με την κάθετη πτώση των τιμών πέρυσι.

Υψηλόβαθμα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών τονίζουν παράλληλα, πως ο συνδυασμός της πρόσφατης μείωσης του φόρου μεταβίβασης από το 8%-10% (8% έως τα 20.000 ευρώ και 10% για επιπλέον ποσά) στο 3% και της καθιέρωσης φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις, οδηγεί σε σημαντική μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων συνολικά στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Η διαφορά είναι ότι τον μεν φόρο μεταβίβασης τον επωμίζεται ο αγοραστής, τον δε φόρο υπεραξίας ο πωλητής. Το κέρδος για τον αγοραστή είναι δεδομένο, για τον πωλητή αμφίβολο.

Οι συναλλαγές προφανώς διευκολύνονται με χαμηλότερο φόρο μεταβίβασης, στις περιπτώσεις όμως όπου υπάρχουν σημαντικά κέρδη από την πώληση του ακινήτου, είναι σαφές ότι στην αγορά καθιερώνεται ένας νέος φόρος.

Τα μυστικά του νέου φόρου

Για να αποκωδικοποιήσουν το νέο φόρο οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι:

· Ο φορολογικός συντελεστής είναι 15% και επιβάλλεται στη διαφορά-υπεραξία, ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης.

· Η υπεραξία περιορίζεται ανάλογα με το χρόνο διακράτησης με βάση 25 συντελεστές οι οποίοι κυμαίνονται από 98,2% έως 60%.

· Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.

· Η υπεραξία, απομειωμένη ανάλογα με το χρόνο διακράτησης, μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ απαλλάσσεται από το φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.

· Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, τιμή κτήσης θεωρείται το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο,

· Στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, τιμή κτήσης θεωρείται η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο,

· Σε κάθε άλλη περίπτωση, η τιμή κτήσης είναι ίση με το γινόμενο της τιμής μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ' όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους.

· Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας.

· Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών

· Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης,

· Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

· Επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

· Ο φόρος υπεραξίας παρακρατείται από τους συμβολαιογράφους και αποδίδεται εντός 5 ημερών στο δημόσιο.

Παραδείγματα

Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2003 έναντι 120.000 ευρώ ( τιμή συμβολαίου). Πωλείται σήμερα έναντι 160.000 ευρώ. Έτη διαρκάτησης 11, επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 82,8%.

Φόρος υπεραξίας 1218 ευρώ. Η αρχική υπεραξία των 40.000 ευρώ με την επιβολή του συντελεστή 82,8% περιορίζεται σε 33.120 ευρώ. Από το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο όριο 25.000 και η υπεραξία μειώνεται σε 8.120 ευρώ. Με την επιβολή φορολογικού συντελεστή 15%, ο φόρος που προκύπτει είναι 1.218 ευρώ.

Μονοκατοικία αγοράστηκε το 1999 έναντι 30 εκατ. δραχμών ή 88.041 ευρώ. Πωλείται σήμερα έναντι 180.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 15 επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 76,4%.

Φόρος υπεραξίας 4.680 ευρώ. Επειδή πρόκειται για ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 1995 και 31 Δεκεμβρίου 2002 ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται και με 0,8. Η αρχική υπεραξία 91.959 ευρώ, περιορίζεται σε 70.256 ευρώ και με την επιβολή του συντελεστή 0,8 σε 56.204 ευρώ. Από το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και διαμορφώνεται σε 31.204 ευρώ. Στο ποσό αυτό επιβάλλεται συντελεστής φόρου 15% και επομένως ο φόρος υπεραξίας διαμορφώνεται σε 4.680 ευρώ.

Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1994 έναντι 10 εκατ. ευρώ ( 29.347 ευρώ). Σήμερα πωλείται έναντι 65.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας μηδέν. Επειδή το ακίνητο έχει αποκτηθεί πριν το 1995 απαλλάσσεται από το φόρο υπεραξίας.

Οικόπεδο αγοράστηκε το 2001 έναντι 400.000 ευρώ ( τιμή συμβολαίου) και πωλείται σήμερα έναντι 500.000 ευρώ. Ετη διακράτησης 13. Ο συντελεστής απομείωσης, λόγω ετών διακράτησης, στο 79,5%.

Φόρος υπεραξίας 5.790 ευρώ. Επειδή πρόκειται για ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 1995 και 31 Δεκεμβρίου 2002 ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται και με 0,8. Έτσι η αρχική υπεραξία των 100.000 ευρώ , περιορίζεται σε 63.600 ευρώ (500.000-400.000 = 100.000, 100.000 χ 79,5%= 79.500 ευρώ , 79.500 χ 0,8= 63.600). Από τα 63.600 ευρώ αφαιρείται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και η υπεραξία περιορίζεται σε 38.600 ευρώ. Στο ποσό αυτό επιβάλλεται ο συντελεστής 15% και επομένως ο φόρος είναι 5.790 ευρώ.

Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2008 έναντι 200.000 ευρώ και πωλείται σήμερα 180.000 ευρώ

Φόρος υπεραξίας, μηδέν. Στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν προκύπτει κέρδος, άρα δεν επιβάλλεται και φόρος. Στην αρχική της μορφή η διάταξη όριζε πως, «η ζημία μεταφέρεται επ' αόριστον και συμψηφίζεται μόνο με μελλοντικά κέρδη υπεραξίας». Οι αλλαγές οδήγησαν σε κατάργηση του μελλοντικού συμψηφισμού και πλέον ορίζεται ότι η υπεραξία στην περίπτωση όπου προκύπτει αρνητική, θεωρείται μηδενική.

Ακίνητο που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία, με την οικοδομική άδεια ανέγερσης να έχει εκδοθεί το 2002, πωλείται σήμερα έναντι 300.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας, μηδέν. Το πρώτο βήμα για τον υπολογισμό του φόρου είναι να προσδιοριστεί το έτος κτήσης του ακινήτου. Σύμφωνα με το νόμο, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών. Στη συγκεκριμένη περίπτωση η άδεια έχει εκδοθεί το 2002, επομένως ως έτος κτήσης θεωρείται το 2007. Επομένως ο χρόνος διακράτησης είναι 6 χρόνια και ο συντελεστής απομείωσης 91,2%.

Το δεύτερο βήμα αφορά στον υπολογισμό της τιμής κτήσης. Ισούται με το γινόμενο της σημερινής τιμής μεταβίβασης (300.000 ευρώ) επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης (257,3 σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος) , δια του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους (178,2). Επομένως η τιμή κτήσης προκύπτει από τον τύπο 300.000 επί 257,3 δια 178,2= 433.164.

Η υπεραξία (τιμή πώλησης μείον τιμή κτήσης) προκύπτει αρνητική επομένως δεν επιβάλλεται φόρος.

Με δεδομένο ότι ο δείκτης τιμών κατοικιών υποχώρησε πέρυσι στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2001 και μετά, προκύπτει το συμπέρασμα ότι όσοι πουλήσουν φέτος ακίνητα τα οποία έχτισαν με αυτεπιστασία ή αντιπαροχή από το 2002 και μετά δεν οφείλουν φόρο υπεραξίας. Σε όλες τις περιπτώσεις αυτεπιστασίας ή αντιπαροχής για τις οποίες η τιμή υπολογίζεται με βάση τον μαθηματικό τύπο του νόμου για το συγκεκριμένο διάστημα, η τιμή κτήσης προκύπτει μεγαλύτερη από τη σημερινή τιμή πώλησης, επομένως δεν οφείλεται φόρος.

Ακίνητο αποκτήθηκε με αντιπαροχή το 2008. Πωλείται σήμερα έναντι 150.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας, μηδέν. Ο Δείκτης Τιμών Ακινήτων το 2008 ήταν 261,1 και πέρυσι 178,2. Η τιμή κτήσης είναι 219,781 ευρώ (150.000 επί 261,1 δια 178,2) επομένως και πάλι προκύπτει αρνητική υπεραξία.

Μονοκατοικία χτίστηκε με αυτεπιστασία το 1996 , όταν ο δείκτης τιμών Ακινήτων ήταν 91,2. Σήμερα πωλείται έναντι 270.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας 10.427 ευρώ. Η τιμή κτήσης υπολογίζεται στα 138.181 ευρώ ( 270.000 χ 91,2 δια 178,2), άρα η υπεραξία είναι (270.000- 138.181 ευρώ) 131.819 ευρώ. Το ποσό αυτό απομειώνεται με συντελεστή 71,7% (επειδή έχει διακρατηθεί για 18 χρόνια) στα 94.514 ευρώ. Αφαιρείται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και στα 69.514 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής 15%, επομένως ο φόρος υπεραξίας είναι 10.427 ευρώ.

Φορολογούμενος απέκτησε πέρυσι ακίνητο από κληρονομιά (από τον πατέρα του). Πλήρωσε φόρο κληρονομιάς για το συγκεκριμένο ακίνητο, 4.000 ευρώ. Σήμερα το πουλάει έναντι 380.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας 4.500 ευρώ. Ο νόμος ορίζει ότι στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, η τιμή κτήσης είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο. Στη συγκεκριμένη περίπτωση επειδή ο φόρος κληρονομιάς είναι 4.000 ευρώ και πέρυσι η κλίμακα κληρονομιών (για συγγενείς πρώτου βαθμού) όριζε 150.000 ευρώ αφορολόγητο, στα επόμενα 150.000 ευρώ συντελεστή 1% , στα επόμενα 300.000 ευρώ συντελεστή 5% και για υπερβάλλον ποσό 10%, προκύπτει ότι η αξία του ακινήτου ήταν 350.000 ευρώ.

Επειδή το ακίνητο έχει διακρατηθεί μόλις ένα έτος, δεν υπάρχει συντελεστής απομείωσης. Από τα 380.000 ευρώ του τιμήματος πώλησης, τα 30.000 ευρώ θεωρούνται κέρδος αλλά επειδή δεν έχει μείνει στην κατοχή του πωλητή τουλάχιστον για πέντε χρόνια δεν ισχύει το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ. Επομένως ο συντελεστής 15% εφαρμόζεται επί των 30.000 ευρώ και ο φόρος που προκύπτει είναι 4.500 ευρώ.