Alpha: Η φορολογία «κατέστρεψε» την αγορά ακινήτων

O τομέας που καθυστερεί περισσότερο την ανάκαμψη της οικονομίας έως σήμερα είναι η αγορά ακινήτων, αναφέρει η Alpha Bank στο εβδομαδιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων.

Σύμφωνα με την Alpha, είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο η νέα τεράστια πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά 42,3% σε ετήσια βάση στο 1ο 3μηνο του 2014 συνέβαλε στην πτώση του ΑΕΠ στο 3μηνο αυτό κατά 1,26%, όταν ολόκληρη η πτώση του ΑΕΠ δεν υπερέβη το -0,9% σε ετήσια βάση.

Επίσης, η πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά 32,9% το 2012 και 37,8% το 2013 συνέβαλε στην πτώση του ΑΕΠ τα έτη αυτά κατά 1,62 και 1,34 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα. Αυτή η υπέρμετρα μεγάλη πτώση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων το 2013 και το 1ο 6μηνο του 2014 οφείλεται κατά το κύριο μέρος της στην ανεξέλεγκτη και εξαιρετικά επώδυνη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, η οποία έχει συντελέσει τόσο στην πλήρη διακοπή των συναλλαγών στην αγορά αυτή όσο και στη μεγάλη πτώση των επενδύσεων και των τιμών των ακινήτων.

Ήδη, από την Τράπεζα της Ελλάδος ανακοινώθηκε η νέα μεγάλη πτώση των τιμών των διαμερισμάτων κατά 7,3% στο 2ο 3μηνο του 2014, μετά την πτώση τους κατά 8,5% στο 1ο 3μηνο, κατά 9,5% στο 4ο 3μηνο του 2013, και κατά 12,0% στο 2ο 3μηνο του 2013.

Συνολικά, η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων στο 2ο 3μηνο του 2014 ανήλθε στο 36,3% έναντι του 3ου 3μήνου του 2008.

Οι εξελίξεις αυτές είχαν εξαιρετικά δυσμενείς επιπτώσεις, όχι μόνο στον τομέα των κατασκευών του οποίου η δραστηριότητα έχει σχεδόν εκμηδενιστεί με ανάλογη μείωση της απασχόλησης, αλλά και στους κλάδους της βιομηχανίας που σχετίζονται με την οικοδομή και επίσης στο χρηματοοικονομικό σύστημα της χώρας που υφίσταται τις εξαιρετικά αρνητικές συνέπειες από την υπέρμετρα μεγάλη πτώση των τιμών των ακινήτων που αποτελούν το βασικό μέσο κάλυψης και στήριξης της χρηματοδοτικής τους δραστηριότητας.

Η πτώση αυτή των τιμών των ακινήτων οφείλεται και στην ουσιαστική αδυναμία πραγματοποίησης κανονικών συναλλαγών στην αγορά ακινήτων που χαρακτηρίζεται από παντελή έλλειψη αγοραστών. Οι τελευταίοι δεν εισέρχονται στην αγορά, παρά τη μεγάλη πτώση των τιμών, λόγω και της υπερφορολόγησης των ακινήτων, όπως θα εξηγηθεί στη συνέχεια. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμη και αν κάποιος φορολογούμενος επεδίωκε να πουλήσει στην αγορά κάποια από τα ακίνητά του για να πληρώσει τις υπέρμετρα διογκωμένες φορολογικές του υποχρεώσεις από αυτά δεν έχει τη δυνατότητα να το κάνει. Διότι αυτή η ίδια η φορολογία των ακινήτων το 2013 και στις αρχές του 2014 κάνει απαγορευτική κάθε προσπάθεια συναλλαγής σε αυτήν την αγορά.

Πώς φτάσαμε στον ΕΝΦΙΑ

Ειδικότερα, όπως έχει αναλυθεί εκτενώς σε παλαιότερα τεύχη του Εβδομαδιαίου Οικονομικού Δελτίου, η φορολογική πολιτική που οδήγησε στα ανωτέρω εξαιρετικά δυσμενή αποτελέσματα στην αγορά ακινήτων και στην οικονομία γενικότερα μπορεί να συνοψιστεί στα ακόλουθα στάδια εισαγωγής ενός φόρου επί των ακινήτων στην Ελλάδα, με δεδομένο ότι έως το 2010 οι εισπράξεις από τους φόρους περιουσίας στη χώρα δεν ξεπερνούσαν το € 0,45 δισ.:

Η αποτυχημένη προσπάθεια εφαρμογής των ΦΑΠ: Οι εξαιρετικά αρνητικές εξελίξεις ξεκίνησαν με την πλήρη αποτυχία της πολιτικής όσον αφορά την επιβολή φόρου στην ακίνητη περιουσία (ΦΑΠ) που επιχειρήθηκε να θεσπιστεί με τον μοιραίο για τη χώρα φορολογικό νόμο 3832/23.4.2010, όπως αυτός προσαρμόστηκε με το ν. 3986/2011. Ο ΦΑΠ που θεσπίστηκε το 2010 στην ουσία δεν ήταν φόρος επί των ακινήτων αλλά ένας πρόσθετος φόρος αναδιανομής στη συνολική περιουσία. Μάλιστα, επιβάρυνε υπέρμετρα την ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία άνω των € 400.000, ενώ άφηνε το 90% των ακινήτων στη χώρα εντελώς αφορολόγητα.

Η εισαγωγή του ΕΕΤΗΔΕ, ενός πραγματικού φόρου επί των ακινήτων. Η μη εφαρμογή του ΦΑΠ το 2010 και του 2011 οδήγησε τελικά στη θέσπιση και την εφαρμογή του ΕΕΤΗΔΕ που ήταν ένας πραγματικός φόρος επί των ακινήτων και ειδικότερα επί των ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων. Ήταν ένας φόρος ευρείας βάσης, αφού εφαρμοζόταν ουσιαστικά χωρίς αφορολόγητο ποσό με βάση τα τετραγωνικά μέτρα των ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών, όπως αυτές καταγράφονταν στους λογαριασμούς της ΔΕΗ.

Η επιβάρυνση από τον φόρο αυτό ήταν ουσιαστικά αναλογική και ισοδυναμούσε περίπου στο 0,3%-0,4% της τότε αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, ανεξαρτήτως του ύψους της συνολικής ακίνητης περιουσίας. Η επιβάρυνση επομένως των ακινήτων από αυτόν τον ουσιαστικά ανταποδοτικό φόρο (έναντι των υπηρεσιών που προσφέρονται από το Δημόσιο για την εξασφάλιση της χρησιμότητας και της αξίας του κάθε ακινήτου) ήταν σχετικά χαμηλή και, επομένως, δεν επιβάρυνε δυσανάλογα την αγορά ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, ο φόρος αυτός συνέβαλε για πρώτη φορά στην εξασφάλιση σημαντικών εσόδων από τον φόρο ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Μάλιστα, τα έσοδα αυτά επιτεύχθηκαν παρότι ο ΕΕΤΗΔΕ δεν πληρώθηκε από ένα πλήθος φορολογούμενων που δήλωσαν αδυναμία να τον πληρώσουν.

Η επιβολή έξι (6) φόρων επί των ακινήτων ταυτόχρονα στην καρδιά της ύφεσης το 2013: Η κυβέρνηση στις αρχές του 2013 έλυσε το πρόβλημα της φορολογικής βάσης για τον ΦΑΠ του 2010 και έστειλε άμεσα τα εκκαθαριστικά σημειώματα για την πληρωμή του. Αυτό έγινε στην ίδια περίοδο στην οποία ήταν σε πλήρη εξέλιξη η πληρωμή του ΕΕΤΗΔΕ του 2012, ο οποίος, σημειωτέον, είχε θεσπιστεί για να αντικαταστήσει τους ΦΑΠ του 2010-2012. Επιπλέον, στους επόμενους μήνες του 2013 προσδιορίστηκε επίσης ικανοποιητικά και η φορολογική βάση (το περιουσιολόγιο) για τους ΦΑΠ του 2011 και του 2012 και εστάλησαν (από τον Αύγ. του 2013) τα σχετικά εκκαθαριστικά σημειώματα στους φορολογούμενους.

Τέλος, αντί να υλοποιηθεί η πολιτική ενοποίησης του ΕΕΤΗΔΕ και του ΦΑΠ του 2013 με την εγκαθίδρυση του ΕΦΑ (με τις βασικές προδιαγραφές του ΕΕΤΗΔΕ), αποφασίστηκε να σταλούν και πάλι χωριστά τα εκκαθαριστικά του ΦΑΠ 2013 και τα εκκαθαριστικά του ΕΕΤΑ (πρώην ΕΕΤΗΔΕ με ελάχιστες προσαρμογές στον τελευταίο σε σχέση με τα προηγούμενα έτη) του 2013. Έτσι συνέβη η παγκόσμια πρωτοτυπία να επιβαρυνθούν οι κάτοχοι ακινήτων το 2013 με τις τεράστιες επιβαρύνσεις που προέκυπταν από έξι (6) φόρους επί των ακινήτων ταυτόχρονα (ΕΕΤΗΔΕ 2012, ΦΑΠ 2010, 2011, 2012 και 2013 και ΕΕΤΑ 2013).

Τα ανωτέρω προκάλεσαν αναπόφευκτα τον καταποντισμό της αγοράς ακινήτων που προαναφέρθηκε με σημαντικές επιπτώσεις και στην οικονομία γενικότερα. Αυτό συνέβη στην πιο ακατάλληλη περίοδο για τη χώρα και συνέβαλε καταλυτικά στη μεγάλη πτώση του ΑΕΠ και στην τεράστια αύξηση της ανεργίας το 2013. Η φορολογική επιβάρυνση από τους φόρους ακίνητης περιουσίας το 2013 έφτασε σε αστρονομικά επίπεδα, ιδιαίτερα για τους κατέχοντες ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία (προσδιορισμένη το 2007) υψηλότερη από € 500.000. Βεβαίως, σε μεγάλο βαθμό οι ανωτέρω φόροι βεβαιώθηκαν ,αλλά ως επί το πλείστον δεν ήταν δυνατόν να πληρωθούν ακόμη και από κατ' εξοχήν συνεπείς φορολογούμενους. Κατά ένα σημαντικό μέρος τους πληρώνονται το 2014 από τους συνεπείς φορολογούμενους, αναφέρει η Alpha Bank.

Οι προσδοκίες για εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων από το 2014 δεν επαληθεύτηκαν με περαιτέρω εξαιρετικά δυσμενείς επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων: Και ενώ αυτά συνέβησαν το 2013, αναμενόταν ευρέως ότι η αναγκαία εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων θα γινόταν πράξη από το 2014 με τις ακόλουθες βασικές επιδιώξεις: Πρώτον, να δοθεί κάποια ανάσα σε αυτούς που υπέστησαν την εξωπραγματική φορολογική επιβάρυνση από τους φόρους επί των ακινήτων που επιβλήθηκαν το 2013 και, δεύτερον, να εξασφαλιστεί η απολύτως αναγκαία επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων. Η εκλογίκευση της φορολογίας των ακινήτων επρόκειτο να γίνει με την επιβολή ενός ενιαίου και ανταποδοτικού φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων, με κύριο μέσο τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης για την εφαρμογή του φόρου σε όλα τα ακίνητα (όχι μόνο στα ηλεκτροδοτούμενα κτίρια).

Αυτό θα έδινε τη δυνατότητα επίσης να προσαρμοστούν προς τα κάτω οι φορολογικοί συντελεστές επιβολής του φόρου, στα επίπεδα που πράγματι θα αντιστοιχούσαν στο κόστος των υπηρεσιών από τις οποίες το κάθε ακίνητο αποκτά τη χρησιμότητά του και την αξία του. Σε επίπεδα που δεν θα αποτελούσαν φραγμό στη λειτουργία της αγοράς ακινήτων. Ειδικότερα, ήταν αναγκαία η αποφυγή της σύνδεσης της φορολογικής επιβάρυνσης με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών που σήμερα αποτελεί τον βασικό παράγοντα που τορπιλίζει την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.

Αντί, ωστόσο, για τη θέσπιση του Ενιαίου (ανταποδοτικού) Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) που θα επιβαλλόταν στο σύνολο των ακινήτων αυτοτελώς για κάθε ακίνητο χωριστά, με βάση το είδος του ακινήτου, τα τετραγωνικά μέτρα, την περιοχή και την κατάλληλα προσαρμοσμένη τιμή ζώνης, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του ακινήτου που πράγματι λαμβάνονται υπόψη στον ΕΝΦΙΑ, θεσπίστηκε και πάλι η διπλή και σε πολλές περιπτώσεις εξοντωτική φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Ειδικότερα, θεσπίστηκε πράγματι ο ΕΝΦΙΑ, αλλά σημαντικά αλλοιωμένος.

Απαλλάχθηκαν ουσιαστικά από αυτόν τον φόρο, δηλαδή από τη φορολογία ακινήτων, πολύ μεγάλες περιουσίες (π.χ., αγροκτήματα εκατοντάδων στρεμμάτων), με αποτέλεσμα τα αναμενόμενα έσοδα από αυτόν να περιοριστούν σημαντικά. Για να καλυφθούν αυτά τα έσοδα, θεσπίστηκε και πάλι, επιπλέον του ΕΝΦΙΑ, και ο ΦΑΠ 2014 στην ακίνητη περιουσία με αντικειμενική αξία άνω των € 300.000. Έτσι οι ίδιοι φορολογούμενοι οι οποίοι είχαν επιβαρυνθεί με έξι (6) ταυτόχρονα φόρους περιουσίας το 2013, συνεχίζουν να επιβαρύνονται τόσο με τον ΕΝΦΙΑ όσο και με τον ΦΑΠ και το 2014.

Εξαιρετικά υψηλή η φορολογία των ακινήτων

Επομένως, η συνεχιζόμενη διπλή και υπέρμετρα υψηλή φορολογία των ακινήτων συμβάλλει ουσιαστικά στον εκμηδενισμό της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων που προαναφέρθηκε. Χωρίς δε την επανεκκίνηση της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων, τα έσοδα που έχουν βεβαιωθεί από τον ΦΑΠ 2014 έχουν προφανώς υπερεκτιμηθεί. Η μείωση του φόρου επί των συναλλαγών ακινήτων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά η ευνοϊκή της επίπτωση στην αγορά ακινήτων εξακολουθεί να φαλκιδεύεται από τη διπλή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας που υπερβαίνει τα € 300.000. Η διόγκωση των ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεων των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων προς το δημόσιο το 2013 και στο 1ο 6μηνο του 2014 αποτελεί το καθαρό αποτέλεσμα της βεβαίωσης ταυτόχρονα των έξι (6) φόρων περιουσίας το 2013, αναφέρει η Alpha.

Η υπέρμετρη φορολόγηση των ακινήτων, όπως και κάθε φορολόγηση που είναι άδικη και εξοντωτική ακόμη και για τον πιο καλοπροαίρετο φορολογούμενο, οδηγεί πολλές φορές σε διακοπή των πληρωμών και των υπολοίπων φόρων διότι καταστρέφει περαιτέρω αυτό που αποκαλείται «φορολογική συνείδηση», η οποία ήδη έχει επιβαρυνθεί σημαντικά τα τελευταία έτη. Αν κάποιος φορολογούμενος δεν πληρώσει τον ΦΑΠ 2014, διότι δεν μπορεί να τον πληρώσει, είναι πολύ πιθανό να μην πληρώσει ούτε τον ΕΝΦΙΑ ούτε και τους άλλους φόρους.

Είναι, επομένως, πολύ πιθανό ότι η συνέχιση της ανεξέλεγκτης φορολόγησης των ακινήτων και το 2014 θα συμβάλει στη συνέχιση της διόγκωσης των ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεων τόσο το 2014, όσο και το 2015.

Η πιο σοβαρή επίπτωση, ωστόσο, θα είναι η περαιτέρω φαλκίδευση της ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, μέσω της περαιτέρω καθήλωσης της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων στα εξωπραγματικά χαμηλά επίπεδα όπου ήδη βρίσκεται, αναφέρει η Alpha Bank.