Τι δείχνει το ταμπλό για τις τιμές των ακινήτων

Μετά από αρκετά χρόνια συνεχών και μεγάλων υποτιμήσεων, οι ανεξάρτητοι εκτιμητές της εύλογης αξίας των ακινήτων των τριών ΑΕΕΑΠ προχώρησαν φέτος είτε σε πολύ περιορισμένες υποτιμήσεις (π.χ. Trastor) είτε ακόμη και σε αναθεωρήσεις αποτιμήσεων προς τα πάνω (Eurobank Properties, MIG Real Estate), με αποτέλεσμα την εγγραφή αντίστοιχων λογιστικών κερδών στις οικονομικές καταστάσεις του πρώτου εξαμήνου.

Ειδικότερα (βλέπε στοιχεία παρατιθέμενου πίνακα), τα ακίνητα της Eurobank Properties ανατιμήθηκαν κατά 2,34 εκατ. ευρώ και της MIG Real Estate κατά 421 χιλ. ευρώ, ενώ τα αντίστοιχα της Trastor υποτιμήθηκαν κατά 1,39 εκατ. ευρώ.

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η συγκεκριμένη εξέλιξη είναι αποτέλεσμα της σταθεροποιητικής τάσης που έχει αρχίσει να εμφανίζει η αγορά των υψηλής ποιότητας εμπορικών ακινήτων (καταστήματα, γραφεία, αποθήκες) στα οποία τοποθετούνται οι ΑΕΕΑΠ.

Ένα δεύτερο στοιχείο που δείχνει την τάση σταθεροποίησης, ή και την προοπτική σταδιακής ανόδου στις τιμές των ποιοτικών επαγγελματικών ακινήτων από το 2015 και μετά, είναι οι εξελίξεις στα discount (εκπτώσεις) που παρουσιάζουν οι τιμές των μετοχών των ΑΕΕΑΠ σε σύγκριση με τις τρέχουσες τιμές των μετοχών στο Χρηματιστήριο της Αθήνας.

Για παράδειγμα, η μετοχή της Eurobank Properties όχι μόνο δεν είναι διαπραγματεύσιμη φέτος με discount (μετά από πολλά χρόνια), αλλά αντίθετα αποτιμάται με premium το οποίο υπερβαίνει το 11%! (Βλέπε στοιχεία παρατιθέμενου πίνακα, με βάση την καθαρή αξία του ενεργητικού της 30ής Ιουνίου 2014 και την τρέχουσα τιμή της μετοχής στο κλείσιμο της 20ής Αυγούστου.)

 Σύμφωνα με αναλυτές, το premium με το οποίο διαπραγματεύεται η Eurobank Properties ερμηνεύεται από την προεξόφληση της μελλοντικής ανοδικής πορείας των εμπορικών ακινήτων, καθώς και από το γεγονός ότι διαθέτει θετικό καθαρό ταμείο (διαθέσιμα μείον τραπεζικό δανεισμό) που προσεγγίζει τα 100 εκατ. ευρώ, άρα έχει τη δυνατότητα πρόσθετων αγορών ακινήτων στα τρέχοντα επίπεδα.

Στην περίπτωση της MIG Real Estate, η πρόσφατη εξαγορά της πλειοψηφίας των μετοχών της από την Πανγαία ΑΕΕΑΠ έγινε σε τιμή (2,5 ευρώ) πολύ ανώτερη από την τότε τρέχουσα (γύρω στα 2 ευρώ) και μάλιστα η τιμή του τίτλου στις 14 Αυγούστου σκαρφάλωσε στα 3,03 ευρώ, πλησιάζοντας σε μεγάλο βαθμό την εσωτερική της αξία (N.A.V.) στις 30 Ιουνίου.

Η μόνη εταιρεία του κλάδου που συνεχίζει να διαπραγματεύεται με σημαντικό discount (19,3%) είναι η Trastor, όπου όμως το ύψος του discount είναι σαφώς χαμηλότερο από το αντίστοιχο προ διετίας νούμερο.

Επιπλέον, σύμφωνα με χρηματιστηριακούς παράγοντες, δεν αποκλείεται το discount αυτό να περιοριστεί μελλοντικά αν ευοδωθούν οι προσπάθειες της διοίκησής της για αύξηση του μεγέθους της μέσα από την προσέλκυση νέου ή νέων επενδυτών.

Σε κάθε περίπτωση πάντως, οι αναλυτές επισημαίνουν πως οι ελπίδες για ανάκαμψη των τιμών των ποιοτικών εμπορικών ακινήτων από το 2015 δεν περιλαμβάνει όλα τα εμπορικά ακίνητα, πολύ περισσότερο δεν περιλαμβάνει τις περισσότερες κατοικίες, που εκτιμάται πως δεν θα καταφέρουν να ανακάμψουν ούτε μέσα στην επόμενη χρονιά.