Ακίνητα: Οικογενειάρχες, με μετρητά οι αγοραστές του 2014

Το προφίλ των αγοραστών ακινήτων στη διάρκεια του 2014 αναζήτησε η ΕΠΠΑ (Ένωση Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ακινήτων Ελλάδας). Η έρευνα της Ενωσης δείχνει πως οι Ελληνες αγοραστές που αναζητούν πρώτη κατοικία στήριξαν πέρυσι την αγορά, αλλά οι συναλλαγές βασίστηκαν κυρίως σε μετρητά και επικεντρώθηκαν σε ακίνητα αξίας κάτω των 100.000 ευρώ. Ταυτόχρονα, όμως, οι ξένοι αγοραστές κυριάρχησαν στην αγορά εξοχικών.

Χαρακτηριστικό της εικόνας πάντως είναι ότι τρεις στις τέσσερις συναλλαγές αφορούσαν παλαιές κατοικίες.

Η ΕΠΠΑ βασίστηκε σε ένα στατιστικό δείγμα άνω των 300 αγοραπωλησιών σε 11 περιφέρειες ανά την επικράτεια. Το δείγμα αποτελεί μια βάση πράξεων υπερδιπλάσια από την πρώτη έρευνα που δημοσίευσε στα τέλη Μαΐου του 2014, και έναν συγκριτικά ικανό αριθμό για να βγάλει κάποιος σοβαρά συμπεράσματα για τη μελλοντική πορεία του κλάδου. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι εκλογικές και άλλες δημοσκοπήσεις βασίζονται σε μόλις 1.000 ερωτηματολόγια κι όχι σε τεκμηριωμένες συναλλαγές πολιτών, και αρκούν για να καταδείξουν τάσεις πολιτικού ή άλλου περιεχομένου.

Ποιος αγοράζει ακίνητα

Τα ευρήματα της έρευνας για το 2014 παρουσιάζουν τον εγχώριο αγοραστή να διατηρεί το ενδιαφέρον του για το ακίνητο. Θέλει και αγοράζει σπίτι. Ξανά. Παρά τα προβλήματα. 

Τα μετρητά αποτελούν πλέον το 86% των συναλλαγών, τη στιγμή που μόλις 1 στους 10 (10,2%) φέρνει στο τραπέζι του συμβολαιογράφου μια δανειακή σύμβαση για να επισφραγίσει τη συναλλαγή. Δεδομένης της έλλειψης ρευστότητας και της αδυναμίας παροχής μόχλευσης στην ευρύτερη πελατειακή βάση της στεγαστικής πίστης από τις τράπεζες που ήδη ταλαιπωρούνται από τα κόκκινα δάνεια της εποχής της ασύδοτης προσφοράς κεφαλαίων, οι συναλλαγές υλοποιούνται σχεδόν αποκλειστικά πλέον με μετρητά. Το γεγονός αυτό θεμελιώνει όμως τις τιμές, έστω και σε χαμηλά αρχικώς επίπεδα, με ρεαλιστικά νούμερα για την τρέχουσα εποχή στην εκάστοτε περιοχή και θα επιτρέψει στα συμβαλλόμενα μέρη να υλοποιήσουν τους στόχους τους, αντί να περιμένουν εσαεί το μάννα εξ ουρανού, με τις τιμές και αξίες να κατρακυλούν και τις υποχρεώσεις να αυξάνονται.

Επτά στους 10 (72,7%) αγοραστές είναι Έλληνες, ενώ το υπόλοιπο ποσοστό αναλογίζεται σχεδόν ισομερώς σε πολίτες της Ε.Ε. και τρίτων χωρών, με κύριους πόλους προέλευσης τη Γερμανία, την Ιταλία και τη Γαλλία από τη μεριά των Ευρωπαίων αγοραστών τη στιγμή που οι Ρώσοι, οι Κινέζοι και μια ελαφρά αραβική νότα έρχονται να καταλάβουν τις πρώτες θέσεις στους αγοραστές των Τρίτων Χωρών. Το 2015 όμως δεν θα μπορέσει να παρουσιάσει το ίδιο ενδιαφέρον για το ρωσικό κοινό καθώς το ρούβλι κατρακύλησε ανεβάζοντας τις αξίες των ελληνικών ακινήτων για αυτή τη μερίδα αγοραστών. Την ίδια στιγμή όμως η ισοτιμία του δολαρίου έχει κινηθεί σημαντικά προς όφελος των Αμερικανών, γεγονός που δημιουργεί την ελπίδα στην κτηματαγορά πως άπαξ και σταθεροποιηθεί η φορολογική και επενδυτική πολιτική, η τουριστική ανάδειξη της χώρας μπορεί να συμπαρασύρει και το αγοραστικό ενδιαφέρον από τις ΗΠΑ, τουλάχιστον σε επίπεδο ομογενών αρχικώς.

Ο Έλληνας απέδειξε τελικώς πως ενδιαφέρεται σφόδρα στην παρούσα φάση για το αστικό ακίνητο. Κατά το δεύτερο μισό του 2014, όπου και απελευθερώθηκαν ουσιαστικά οι συναλλαγές μετά το φιάσκο του πλέον αποσυρμένου φόρου υπεραξίας, βγήκε και αναζήτησε κυρίως το ακίνητο στο οποίο θα στεγάσει την οικογένειά του. Ο αγοραστής στις 8 από τις 10 περιπτώσεις (78,2%) είναι παντρεμένος με οικογένεια, ενώ οι άγαμοι αναζήτησαν την εξασφάλιση κατοικίας σε ποσοστό μόλις 20%.

Στα 2/3 των συναλλαγών (68,4%) ανήκει ηλικιακά στην παραγωγική τάξη των 31-55 ετών, με τους συνταξιούχους όμως να σπεύδουν να βρουν ένα κεραμίδι στο 25% σχεδόν των συναλλαγών. Ο αγοραστής του 2014 δείχνει επίσης να είναι αρκετά μορφωμένος, τη στιγμή που πάνω από το 55% είναι πτυχιούχος ΤΕ/ΑΕΙ, ενώ 1 στους 4 είναι απόφοιτος Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης.

Τι αγοράζουν

Ο αγοραστής κατοικίας το 2014 επιχείρησε να κατοχυρώσει πρωτίστως τη στέγη για την οικογένειά του καθώς οι μισές συναλλαγές (51,5%) στράφηκαν προς αυτή την κατεύθυνση. Η δεύτερη κατοικία (σε αναζήτηση τρόπων ανάληψης φορολογικών υποχρεώσεων) και το εξοχικό απετέλεσαν ένα ποσοστό που δεν ξεπέρασε συνολικά το 18%.

Από την άλλη μεριά η έλλειψη ρευστότητας και η κακή πολιτικοοικονομική κατάσταση δεν στάθηκαν ικανοί λόγοι να στρέψουν τον κόσμο σε αγορές προς διασφάλιση των χρημάτων τους, γεγονός που δείχνει ότι ο κόσμος παρά το θυμικό του δεν νιώθει να απειλούνται ουσιαστικά οι καταθέσεις του ώστε να τις στρέψει στο «επενδυτικό» ακίνητο, το οποίο όμως υπό τις τρέχουσες συγκυρίες αν δεν είναι μεγάλης παλαιότητας δείχνει να βάλλεται βάναυσα από ανύπαρκτες αποδόσεις, υψηλή και ασταθή φορολογία. Κι ας πέφτουν οι τιμές. Έτσι λοιπόν μόλις 1 στους 25 (4,1%) προέταξε ως κίνητρο αγοράς την «κατάθεση» σε «τράπεζα γης», τη στιγμή που σχεδόν 1 στους 6 (15,3%) πέτυχε το στόχο του να βρει οικιστικό ακίνητο απόδοσης.

Τέλος, εν μέσω όλων των αγορών ένα 11,5% των αγοραπωλησιών πραγματοποιήθηκε προκειμένου να εξασφαλίσει η ελληνική οικογένεια στέγη για κάποιο παιδί της.

Από πλευράς μεγέθους, η έρευνα της ΕΠΠΑ καταδεικνύει πως ο Έλληνας ανάζήτησε μια κατοικία της τάξης των 130 περίπου τ.μ. στο επίπεδο των μέσων οικογενειακών ακινήτων, τη στιγμή που το ανώτερο δημογραφικό προφίλ αγοραστών κατάφερε να κινηθεί σε εμβαδά κατά μέσο όρο της τάξης των 360 τ.μ., με τάσεις ανόδου, καθώς δεν αποτέλεσαν έκπληξη με τις υπάρχουσες τιμές οι αγορές κατοικιών με 500 και πλέον τ.μ. σε συνολική επιφάνεια.

Από την άλλη μεριά οι αγορές εξοχικών και 2ης κατοικίας παρουσίασαν μέση επιφάνεια όχι μεγαλύτερη από 80 τ.μ. τη στιγμή που όσοι είχαν ως κίνητρο την εκμετάλλευση του ακινήτου απέκτησαν ακόμα μικρότερο (πιο ευέλικτο και με περισσότερη ζήτηση) ακίνητο (κάτω από 70 τ.μ.).

Όταν έρχεται βέβαια η ώρα του παιδιού, ο Έλληνας οικογενειάρχης αποδεικνύεται πιο γαλαντόμος και το αβαντάρει με ένα τυπικό 3άρι με ένα μέσο εμβαδό περίπου 90 τ.μ., ενώ οι «καταθέτες» αγοραστές ακινήτων περιορίστηκαν σε ακόμα μικρότερα τα οποία κατά μέσο όρο δεν ξεπέρασαν τα 65 τ.μ.

Αναφορικά με την παλαιότητα του ακινήτου, η κτηματαγορά ανταποκρίθηκε με βάση το διαθέσιμο στοκ στα ακίνητα, στα παλιά στις 3 από τις 4 περιπτώσεις (75,3%), τη στιγμή που οι πωλήσεις σε όσα νεόδμητα έχουν απομείνει ανήλθαν στο 24,7% των καταγεγγραμμένων πωλήσεων. Στα παλιά φάνηκε πως περισσότερα από 1 στα 3 έχρηζαν σοβαρής ανακαίνισης (35,6%) ενώ μερική ανακαίνιση απαιτήθηκε στο 64,4% των πωληθέντων ακινήτων.

Πόσο κοστίζει

Η κρίση ανοίγει τον ορίζοντα τόσο στις αξίες, όσο και στις τιμές. Οι μέσες τιμές στις επιμέρους κατηγορίες κινήθηκαν ως εξής: 

• 165.000€ στην 1η κατοικία, εμφανίζοντας ένα εύρος από 6.000€ έως και άνω των 2 εκατομυρίων.
• 103.500€ στην τοποθέτηση χρημάτων, με κάποιους να καταβάλουν και ποσά άνω του 1 εκατομυρίου, αποδεικνύοντας ότι όσοι τολμούν αποκτούν και πρώτοι τα καλύτερα.
• 89.000€ στις αγορές για παιδιά της οικογένειας, χωρίς να φείδονται οι οικογένειες να επενδύουν ακόμα και 300.000€ για μια τέτοια αγορά που έχει άλλωστε μεγάλο χρόνο διακράτησης.
• 77.500€ στα εξοχικά και 2η κατοικία, όπου οι αγοραστές δεν αρνήθηκαν να προσφέρουν ακόμα και 850.000 για εξοχικό ή 2η κατοικία, αποδεικνύοντας ότι η Ελλάδα μπορεί και παραμένει στο χάρτη των ακριβών ακινήτων σε μέρη που οι ξένοι θέλουν να ζήσουν το δικό τους «μύθο».
• 50.900€ στα ακίνητα εκμετάλλευσης, με περιπτώσεις όπου και τα 250.000€ ήταν μόλις αρκετά για να κλείσει μια συμφωνία που αποσκοπεί στην απόδοση κεφαλαίου και μισθώματος.

Οι αγοραστές

Αναφορικά με τους Έλληνες, 6 στους 10 αγόρασαν ακίνητο μέχρι 100.000€, με ένα σημαντικό 25% των πράξεων να κινούνται πάνω από τις 100.000€ και έως τις 250.000€. Από εκεί και πάνω, μόλις το 5% των αγοραστών κινείται άνω των 250.000 και μέχρι 500.000€, παρότι το ανώτερο εισοδηματικό στρώμα των αγοραστών δείχνει να ρίχνει τα λεφτά του ξανά σε ακίνητα που βρίσκονται σε καλές περιοχές με υψηλές τιμές κτήσης.

Οι Ευρωπαίοι ακολουθούν κατά πόδας το τέμπο των ελληνικών αγορών στις αγορές ουσιαστικά μέχρι και 250.000€, ενώ η παρουσία τους σε συμβόλαια άνω των 250.000€ και μέχρι τις 500.000 περιορίζεται σε ένα ποσοστό μόλις 2,5% της έρευνας. Παρ’ όλα αυτά 1 στους 10 επενδύει σε ελληνικό ακίνητο που αποτιμάται σε τρέχουσες αξίες πάνω από 500.000€.

Τέλος οι αγοραστές από τρίτες χώρες διατηρούν το ίδιο αγοραστικό προφίλ στις πράξεις μέχρι 100.000€, με ένα 12% να κινείται μέχρι το πλαφόν της βίζας, ενώ ένα 4,9% ρίχνει στην αγορά μέχρι 500.000 για ακίνητο στην Ελλάδα. Όμως, το κοινό αυτό δείχνει την οικονομική ισχύ του στην ανώτερη κατηγορία ακινήτων άνω των 500.000€ όπου και παρουσιάζει μια δυναμική σχεδόν 3 φορές ισχυρότερη από εκείνη των Ελλήνων αγοραστών.

Η αγορά εξοχικών

Στα εξοχικά οι ξένοι αγοραστές αναλαμβάνουν τη σκυτάλη έχοντας πραγματοποιήσει το 60% σχεδόν των συναλλαγών που κατέγραψε η έρευνα της ΕΠΠΑ, χωρίς όμως η Ελλάδα να έχει καταφέρει να πείσει τους πολίτες τρίτων χωρών να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα με το αβαντάζ της βίζας, γεγονός που καταδεινύεται κι από τα στοιχεία του Enterprise Greece.

Ως προβλήματα παρουσιάζονται:

• Τα κριτήρια και όρια προσωπικής ιδιοκτησίας, όταν σε άλλες ανταγωνιστικές χώρες προσφέρονται «φρέσκα συγκροτήματα» κατοικιών με άριστες υποδομές, σε τιμή τουλάχιστον διπλάσια από visa fee της Ελλάδας (>500.000€ ανά βίζα).
• Η ποιότητα, η κόπωση και η διασπορά των ακινήτων τα οποία αποτελούσαν κατοικίες των ιδιοκτητών τους και δεν προσφέρουν στο στοχευμένο επενδυτικό κοινό κανένα από τα ουσιαστικά πλεονεκτήματα που αναζητεί στην Ελλάδα (υποδομές, πρότυπη ποιότητα κατασκευής, ασφάλεια, ευκολία πρόσβασης, ποιότητα ζωής καθ’ όλο το έτος).
• Η χαμηλή έως ανύπαρκτη μισθωτική απόδοση της προσφερόμενης επένδυσης, καθώς η αγοραστική δύναμη του εγχώριου πελάτη έχει πληγεί βάναυσα τα τελευταία χρόνια.

Από την άλλη πλευρά οι «γνώστες» Ευρωπαίοι της ελληνικής πραγματικότητας, προβαίνουν σε αγορές εξοχικών ακινήτων, στηρίζοντας την κτηματαγορά έχοντας πλέον εντρυφήσει και έχοντας αποδεχθεί τις όποιες τεχνικές ή «πολιτισμικές» διαφορές στο χώρο των ακινήτων. Το ευρωπαϊκό αγοραστικό κοινό ξεπερνά τους πολίτες τρίτων χωρών σε αριθμό με αναλογία πάνω από 3 προς 1.

Φορολογία

Ο φόρος υπεραξίας που έσπευσε η προηγούμενη κυβερνηση να εφαρμόσει αποδείχθηκε στην πράξη πόσο αναίτια εφαρμόστηκε καθώς απέτρεψε για μισό σχεδόν χρόνο να γίνουν συναλλαγές, κι από την άλλη λιγότερο από 1 στα 4 (23,5%) ακίνητα της δειγματοληψίας είχε να αποδώσει φόρο υπεραξίας, με ένα σοβαρό 71,8% των συναλλαγών να εκπίπτει του παράλογου αυτού φόρου. Από την άλλη η στροφή του αγοραστικού κοινού στην 1η κατοικία επιβεβαιώνεται από το γεγονός ότι το 44% των συναλλαγών έτυχε απαλλαγής καταβολής φόρου λόγω αγοράς 1ης κατοικίας.

Προοπτικές για το 2015

Έχοντας διανύσει μια μακρά και πτωτική περίοδο τόσο στον όγκο συναλλαγών όσο και στις τιμές που καθημερινά αναζητούν μια ρεαλιστική στήριξη, η ελληνική κτηματαγορά προσδοκεί μια σταδιακή απεμπλοκή από το υφιστάμενο τέλμα, με την «αποποινικοποίηση» της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, ουσιαστικές φορολογικές ελαφρύνσεις και επενδυτικά κίνητρα.

Βασικά αιτήματα είναι:
• Σύνδεση των φορολογικών βαρών με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των φορολογουμένων.
• Η πλατιά και καθολική φορολογική βάση, χωρίς εξαιρέσεις από τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν σε ισχυρές κοινωνικές ή επαγγελματικές ομάδες ή φορείς.
• Μείωση των αντικειμενικών τιμών ζώνης κατά τουλάχιστον 30%, και μείωση των συντελεστών "εμπορικότητας" των ακινήτων στο μισό, στο τμήμα τους πάνω από τη μονάδα.
• Η ενοποίηση των επιβαλλόμενων φόρων σε έναν ενιαίο χαμηλό φορολογικό συντελεστή 1 ο/οο, που όλοι πράγματι θα πληρώνουν.
• Αυτοτελής φορολόγηση κάθε ακινήτου, όπως ισχύει σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες.

Η τρέχουσα δυναμική της κτηματαγοράς αυτή τη στιγμή είναι έρμαιο της πολιτικοοικονομικής αστάθειας. Η συνεχιζόμενη υπερπροσφορά ακινήτων σε αναζήτηση ρευστότητας θα διατηρήσει τις τιμές σε χαμηλά επίπεδα για την ερχόμενη 3ετία, καθώς ο όγκος των 250.000 και πλέον αδιάθετων ακινήτων με βάση στοιχεία της αγοράς δεν βρίσκει ουσιαστικό αγοραστικό ενδιαφέρον. 

Όταν ο όγκος συναλλαγών το 2009 κυμαινόταν γύρω στο 3,5-4% των συνολικών διαθεσίμων ακινήτων, η κρίση επέφερε ένα σοβαρότατο πλήγμα στον κλάδο μειώνοντας τον όγκο το 2013 μόλις στο 0,25% των υπαρχόντων ακινήτων βάσει απογραφής 2011. Ετσι η φετινή χρονιά αναμένεται με εξαιρετικό ενδιαφέρον και εκτιμάται πως αν η κυβέρνηση προσφέρει την απαιτούμενη φορολογική ανάσα, οι συναλλαγές έχουν την προοπτική ακόμα και να διπλασιαστούν σε σχέση με το 2013.

Εκτίμηση της ΕΠΠΑ είναι ότι οι τιμές θα παραμείνουν στα ίδια χαμηλά επίπεδα για την επόμενη τριετία, με πιθανή περαιτέρω διόρθωση της τάξης του 5% από τις προηγούμενες πραγματοποιηθείσες τιμές. Είναι γεγονός ότι οι ζητούμενες τιμές παραμένουν τελείως ενδεικτικές (εικονικές σε πολλές περιπτώσεις), καθιστώντας την ονομαστική πτώση τιμών μεγάλη, όμως η σωστή διαχείριση της πληροφορίας από επαγγελματίες στελέχη της κτηματαγοράς επιτρέπει στους εμπλεκόμενους να γνωρίζουν τόσο την τρέχουσα αξία, όσο και τα τελικά περιθώρια διαπραγμάτευσης.