Nέα πτώση στις τιμές των ακινήτων βλέπει η Alpha

Συνεχίζεται και το 2016 η πολυετής καθίζηση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων, όπως αντικατοπτρίζεται στις ακόλουθες εξελίξεις, σύμφωνα με το εβδομαδιαίο δελτίο της Alpha Bank για την οικονομία.

Πρώτον, ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, μειώθηκε κατά 27,3%, σε ετήσια βάση, τον Απρίλιο του 2016, έναντι μειώσεως κατά 3,5% τον Απρίλιο του 2015, ενώ ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών μειώθηκε επίσης κατά 5,2%.

Δεύτερον, οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες παρουσιάζουν αρνητική πορεία καθ' όλη τη διάρκεια της οικονομική κρίσεως, αφού, σύμφωνα με τα τριμηνιαία στοιχεία του ΑΕΠ, η ετήσια μεταβολή των επενδύσεων σε κατοικίες παραμένει σε αρνητικό πρόσημο από το δεύτερο τρίμηνο του 2008 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2016 (-17,3%), με μόνη εξαίρεση το τρίτο τρίμηνο του 2011.

Αυτό συνεπάγεται μείωση της ποσοστιαίας αναλογίας των επενδύσεων σε κατοικίες στο πρώτο τρίμηνο του 2016, στο επίπεδο του 6,2% επί των σημαντικά μειωμένων συνολικών επενδύσεων παγίου κεφαλαίου, από 41%, κατά μέσο όρο, την περίοδο 2004-2007. Επιπλέον, οι επενδύσεις σε κατοικίες, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2016, αναλογούσαν στο 0,7% του επίσης σημαντικά μειωμένου ΑΕΠ, από 9,9% το 2007.

Τρίτον, η κατακόρυφη πτώση της ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας (σταθερές τιμές) στον κλάδο των κατασκευών κατά 75,3% το 2015 έναντι του 2006 και κατά 55,4% έναντι του 2000. Είναι χαρακτηριστικό ότι η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου διαμορφώθηκε στα €3.910 δισ. το 2015 (2,3% της συνολικής ΑΠΑ της οικονομίας), από €15.849 δισ. το 2006 (7,4% της συνολικής ΑΠΑ της οικονομίας).

Τέταρτον, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων μειώνονται συνεχώς από το πρώτο τρίμηνο του 2009, σημειώνοντας σωρευτική αρνητική μεταβολή κατά 41,4% έως και το πρώτο τρίμηνο του 2016.

Η πτωτική αυτή τάση στις τιμές, όχι μόνο των οικιστικών αλλά και των επαγγελματικών ακινήτων, εκτιμάται ότι θα διατηρηθεί και κατά το τρέχον έτος, προβλέπει η Alpha Bank.

Οι ανωτέρω εξελίξεις προσδιορίζονται όχι μόνο από την παρατεταμένη ύφεση της ελληνικής οικονομίας για ένα ακόμη χρόνο το 2016 αλλά και από σειρά φορολογικών μέτρων που εφαρμόστηκαν στην αγορά ακινήτων.

Γενικά, η εξέλιξη των τιμών και των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων επηρεάζεται από παράγοντες που σχετίζονται:

Α. Με τις επικρατούσες οικονομικές συνθήκες και τις ρυθμίσεις που επηρεάζουν την προσφορά κατοικιών, όπως η χρήση της γης και το ρυθμιστικό σχέδιο των πόλεων. Η προσφορά ακινήτων προς πώληση έχει αυξηθεί τα τελευταία έτη, κυρίως στην κατηγορία των παλαιών ακινήτων, αφού η προσφορά νεόδμητων κατοικιών έχει μειωθεί δραστικά λόγω της μεγάλης πτώσεως των επενδύσεων σε κατοικίες. Η προσφορά των παλαιών ακινήτων έχει αυξηθεί καθώς οι ιδιοκτήτες πολλών ακινήτων επιδιώκουν να διαχειρισθούν ορθολογικότερα την ακίνητη περιουσία τους. Επιχειρούν δηλαδή να ρευστοποιήσουν κάποια από τα ακίνητα που διαθέτουν ώστε να καλύψουν τρέχουσες οικονομικές ανάγκες, ή ακόμη και να αντιμετωπίσουν τις σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις.

Β. Με τα υφιστάμενα κίνητρα για τη διαμόρφωση της ζητήσεως, όπως το ύψος της φορολογήσεως στην ακίνητη περιουσία ή τυχόν φοροαπαλλαγές για τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια. Οι φόροι στην ακίνητη περιουσία επιδρούν αρνητικά στις επιλογές των επενδυτών για αγορά, ενοικίαση ή ανέγερση νέων κατοικιών.

Οι φορολογικές επιβαρύνσεις, όπως φόροι επί των συναλλαγών, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι (πχ. ΕΝΦΙΑ) ή οι φορολογικές ελαφρύνσεις επενεργούν στην αγορά ακινήτων και στην εξέλιξη της στεγαστικής πίστεως από την πλευρά της ζητήσεως. Από την πλευρά της προσφοράς, η φορολογία μπορεί επίσης να επηρεάσει τη χρήση της γης, είτε μέσω των φόρων στην κατοχή γης, είτε δια των επιβαρύνσεων στην αξιοποίησή της.

Συγκεκριμένα, ένα πιο ευνοϊκό φορολογικό περιβάλλον για την αγορά κατοικίας θα ήταν η χαμηλή φορολόγηση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και ταυτόχρονα η παροχή φορολογικών εκπτώσεων επί των τόκων των στεγαστικών δανείων.

Στην Ελλάδα μέχρι και το μέσο της δεκαετίας του 2000 η φορολόγηση των ακινήτων ήταν χαμηλή δεδομένου ότι τα συνολικά έσοδα από την φορολογία ακινήτων ανέρχονταν μόλις σε €2,5 δισ. το 2005, ενώ το 2013 διπλασιαστήκαν σε €4,8 δισ. περίπου. Μάλιστα η απόκλιση αυτή υποεκτιμάται καθώς δεν λαμβάνει υπόψη τη σημαντική πτώση των εσόδων από συναλλαγές επί των ακινήτων, στην περίοδο της οικονομικής κρίσεως.
Το ηπιότερο φορολογικό καθεστώς επί των ακινήτων που ίσχυε παλαιότερα είχε ενισχύσει το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην χώρα μας που έφθασε στο 77,2% το 2010 .

Μάλιστα, το 2014, το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 74%, άλλα ευρίσκεται ακόμη και σήμερα πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (70%). Αξιοσημείωτο επίσης είναι ότι το 2014 το ποσοστό του πληθυσμού με ιδιόκτητη κατοικία και με υπόλοιπο ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου διαμορφώθηκε στην Ελλάδα σε 13,3% (2010: 17,5%), έναντι αισθητά υψηλότερου ποσοστού 27,1% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Η φορολογία ακινήτων στην Ευρώπη

Σύμφωνα με την Alpha, φόροι στην αγορά ακινήτων υπάρχουν ασφαλώς σε όλες τις χώρες της Ευρώπης με σημαντικές ωστόσο αποκλίσεις ανάλογα με την οικονομική συγκυρία και τις επιθυμητές εφαρμοζόμενες πολιτικές για την ενίσχυση της αγοράς.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει καταρτίσει σχετικό δείκτη που αποτυπώνει την ύπαρξη ή μη φορολογικών κινήτρων για την αγορά κατοικίας για ιδιοκατοίκηση, σε κάθε χώρα.

Ο δείκτης υπολογίζεται ως ο σταθμισμένος μέσος όρος τριών βασικών μεταβλητών όπως:
ι) φόροι επί των συναλλαγών, ιι) επαναλαμβανόμενοι φόροι και ιιι) φοροαπαλλαγές σε τόκους στεγαστικών δανείων.

Οι τιμές του δείκτη κυμαίνονται από 0-3 (όπου οι υψηλότερες τιμές συνεπάγονται σημαντικά φορολογικά κίνητρα για την αγορά κατοικίας για ιδιοκατοίκηση).

Μόνο στη Γαλλία, την Ισπανία και την Ελλάδα ο δείκτης βρίσκεται στο μηδέν, που σημαίνει ότι δεν υπάρχουν φορολογικά κίνητρα για την αγορά κατοικίας για ιδιοκατοίκηση. Ενώ αντίθετα σε Βουλγαρία, Σουηδία και Ολλανδία παρέχονται υψηλά φορολογικά κίνητρα.

Στην Ελλάδα παρατηρείται από το 2012 και μετά μετακίνηση κατά δύο κατηγορίες (από μέτριο, σε κανένα κίνητρο) με την αύξηση του φορολογικού βάρους στην ακίνητη παρουσία.

Σημειώνεται επίσης ότι σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του ΟΟΣΑ, το 2013, οι φόροι ακίνητης περιουσίας ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ελλάδα ανερχόταν στο 2,6%, κατατάσσοντας την Ελλάδα στην 9η θέση εκ των 34 χωρών. Αντίθετα ο μέσος όρος των ανεπτυγμένων χωρών ανερχόταν σε 1,9%, τονίζει η Alpha Bank.