Τα κόκκινα δάνεια «βόμβα» για την αγορά real estate

Η διαχείριση των κόκκινων δανείων, αλλά και των ακινήτων που συνδέονται με αυτά, είναι καίριας σημασίας για τις τράπεζες και την αγορά real estate επισήμαναν τα στελέχη που συμμετείχαν στη σχετική συζήτηση στο συνέδριο Prodexpo.

Υπολογίζεται πως τα ακίνητα που έχουν παραχωρηθεί ως εξασφαλίσεις για κόκκινα δάνεια έχουν αξία που προσεγγίζει τα 50 δισ. ευρώ.

Ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) Θ. Μητράκος είπε πως τον Ιούνιο του 2016 το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων ήταν στο 45,8%, δηλαδή περίπου οκταπλάσιο από τον Μάρτιο του 2008 και δεκαπλάσιο από το 2007. Ιδιαίτερα μεγάλο είναι το πρόβλημα προς μικρομεσαίες επιχειρήσεις και ελεύθερους επαγγελματίες, με τα στεγαστικά δάνεια κοντά στο 44%. Πρόσθεσε πως σήμερα οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιπροσωπεύουν μόλις το 0,7% του ΑΕΠ ενώ προ κρίσης έφταναν το 10%. Ταυτόχρονα η συνολική απομείωση των αξιών των κατοικιών έχει φτάσει το 41,1% στα χρόνια της κρίσης και είναι ακόμα μεγαλύτερη καθώς έχουμε αρνητικό πληθωρισμό.

Ο κ. Μητράκος υπενθύμισε πως τα οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα αποτελούν το 82% των εμπράγματων εξασφαλίσεων που διαθέτει σήμερα το χρηματοπιστωτικό σύστημα.

Ο ίδιος τόνισε πως σε δείγμα 2.500 επιχειρήσεων με ανοίγματα πάνω από 1 εκατ. ευρώ στον κλάδο των ακινήτων και των κατασκευών, 500 από αυτές κατατάχθηκαν στην κατηγορία των στρατηγικών κακοπληρωτών, δηλαδή μία στις έξι. Υπενθύμισε πως, με βάση αποφάσεις της ΕΚΤ, σε εξαμηνιαία βάση με αρχή από το 3ο τρίμηνο του 2016 υπάρχει σαφής στοχοθεσία των τραπεζών ως προς το θέμα των κόκκινων δανείων με δέσμευση απομείωσης κατά 40 δισ. ευρώ μέχρι το τέλος του 2019.

Ως προς τη δημιουργία της δευτερογενούς αγοράς διαχείρισης δανείων επανέλαβε πως στόχος είναι η αξιοποίηση εξειδικευμένης τεχνογνωσίας. Οι πρώτες πέντε εξειδικευμένες εταιρείες έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για την απόκτηση άδειας με τον κ. Μητράκο να επισημαίνει πως εντός του δεκαημέρου θα δοθεί η πρώτη εξ αυτών. Είπε πως χθες οι Θεσμοί ήταν στην ΤτΕ για συζητήσεις σε σχέση με την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου για τον εξωδικαστικό συμβιβασμό.

Ο γενικός γραμματέας της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών Χρήστος Γκόρτσος είπε πως οι συνεχείς εξαγγελίες για νέα νομοθεσία για τα κόκκινα δάνεια οδηγούν σε διόγκωση του προβλήματος. Οσο δημιουργείς προσδοκίες, τόσο δε μπορείς να επιλύσεις ένα πρόβλημα, επισήμανε.

Στην παρουσίαση της ισπανικής εμπειρίας από τη διαχείριση των NPLs οι κ.κ. Joel Grau και Javier Cabrera της Alantra υποστήριξαν πως η συγκέντρωση του τραπεζικού κλάδου ήταν μία από τις απαντήσεις στην κρίση (από 84 μειώθηκαν σε 12).

Θετικά, όπως είπαν, λειτούργησε και η δημιουργία της bad bank, το ασφαλές και σαφές θεσμικό πλαίσιο καθώς και η δημιουργία μιας υγιούς δευτερογενούς αγοράς διαχείρισης δανείων. Ιδιαίτερη σημασία είχε, όπως είπαν, η διαφάνεια με την οποία λειτουργεί η συγκεκριμένη αγορά, αλλά και οι εναλλακτικές λύσεις που προσφέρθηκαν στους μετόχους προβληματικών επιχειρήσεων με κόκκινα δάνεια. Σήμερα, υποστήριξαν, υπάρχει μια αγορά που έφτασε τα 38 δις. ευρώ συναλλαγές στο εννεάμηνο του 2016 στη διαχείριση κόκκινων δανείων και ακινήτων (που συνδέονται με NPLs) στην Ισπανία.

Ο Γ. Φράγκου, βοηθός γενικός διευθυντής ακίνητης περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας, είπε πως μετά από επτά χρόνια ύφεσης τα ακίνητα που έχουν δοθεί ως εγγυήσεις είναι καίριας σημασίας για την ανάκαμψη των τραπεζών. Γι' αυτό και πρέπει να δούμε τι μπορούμε να κάνουμε όχι μόνο στο κομμάτι της διαχείρισης των NPLs, αλλά και της διαχείρισης των ακινήτων που συνδέονται με αυτά. Πρόσθεσε πως εκκρεμεί η ρύθμιση για την ευθύνη των τραπεζικών στελεχών που συμμετέχουν σε ρυθμίσεις δανείων/αναδιαρθώσεις επιχειρήσεων, η παροχή ευελιξίας στις τράπεζες που συμμετέχουν στις διαδικασίες (πλειστηριασμούς, κ.λπ.), καθώς και ρυθμίσεις για τα ακίνητα που φέρουν πολλά βάρη ώστε να πωληθούν εκτός πλειστηριασμών. Τέλος, ο κ. Φράγκου θεωρεί πως οι πλειστηριασμοί, παρά τις θεσμικές βελτιώσεις, απαιτούν μεγάλο χρονικό διάστημα, που ενίοτε συμβάλλει στην περαιτέρω απαξίωση των ακινήτων ή άλλων περιουσιών.

Ο Ευάγγελος Καλαμάκης, διευθυντής επενδυτικής στρατηγικής της Alpha Bank, επικεντρώθηκε στη μονάδα διαχείρισης ακινήτων REO (Real Estate Owned) της τράπεζας που ασχολείται κυρίως με τα μεγαλύτερα ακίνητα (αξίας άνω των 5 εκατομμυρίων) που είναι περίπου 30.

Οπως είπε, είναι τόσο δύσκολο το νομικό περιβάλλον, τόσο αντικρουόμενα τα συμφέροντα και τόσο μεγάλος ο χρόνος για να ξεκαθαρίσει μια υπόθεση που στην ουσία νιώθεις πως κουβαλάς ένα βράχο. Η συγκεκριμένη μονάδα δραστηριοποιείται σε Ελλάδα, Ρουμανία και Βουλγαρία σε συνεργασία με την Alpha Αστικά Ακίνητα και 20 εξειδικευμένα στελέχη. Για περίπου 2.000 μεσαία και μικρά ακίνητα ακολουθείται διαφορετικό μοντέλο, πάλι με τη συνεργασία της Alpha Αστικά Ακίνητα. "Τώρα που θα αναληφθούν πρωτοβουλίες για διαχείριση μεγαλύτερου αριθμού ακινήτων, είτε εσωτερικά, είτε μέσω εξωτερικών συνεργατών, θα έχουμε εμπειρία και κρίσιμη μάζα". Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που συνδέονται με κόκκινα δάνεια στην Alpha Bank φτάνει τις 10.000.

H Ειρήνη Μαραγκουδάκη, επικεφαλής σε Ελλάδα και Νοτιοανατολική Ευρώπη της Clayton που λειτουργεί ως σύμβουλος διαχείρισης κόκκινων δανείων από το 2011 στη χώρα μας, υποστήριξε πως ακόμα και όσα δάνεια ρυθμίζονται, σχεδόν κατά 50% επανέρχονται σε καθυστέρηση. Επίσης, σοβαρό ανάχωμα στην επίλυση του θέματος των κόκκινων δανείων αποτελούν και οι καθυστερήσεις στα δικαστήρια, ενώ αρνητικά λειτούργησαν και οι εξαγγελίες για συνεχείς νομοθετικές παρεμβάσεις. Κατά την κα Μαραγκουδάκη όλα αυτά τα χρόνια οι λύσεις που προτείνονταν στους "κόκκινους" δανειολήπτες ήταν βραχυπρόθεσμες γι' αυτό και ποσοστό άνω του 50% ξαναγίνονταν "κόκκινοι" μετά τη ρύθμιση.

Η ίδια τόνισε πως τώρα υπάρχει η βούληση ώστε να αντιμετωπίστεί το πρόβλημα. Από τις 30 Σεπτεμβρίου που οι τράπεζες δεσμεύτηκαν στην επίτευξη των στόχων που συμφώνησαν με τον ESM οι διοικήσεις είναι αφοσιωμένες στο συγκεκριμένο ζήτημα είπε η κα Μαραγκουδάκη.

Υπολογίζεται πως το 8% του οικονομικά ενεργού πληθυσμού συγκεντρώνει το 37% του συνολικού χρέους και έχουν οφειλές σε περισσότερες από μία τράπεζες με αποτέλεσμα η επίλυση του προβλήματος των κόκκινων δανείων να είναι πιο δύσκολη.

Κρίσιμος παράγοντας θεωρείται η ανάπτυξη της δευτερογενούς αγοράς μη εξυπηρετούμενων δανείων που κατά την κα Μαραγκουδάκη θα οδηγήσει στη διαμόρφωση μιας ελάχιστης αξίας για τα κόκκινα δάνεια και κατ' επέκταση μιας αντίστοιχης ελάχιστης αξίας για τα ακίνητα που έχουν δοθεί ως εγγυήσεις. Ετσι θα τονωθεί και η δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων.

Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που είναι εξασφαλίσεις για κόκκινα δάνεια υπολογίζεται από την επικεφαλής της Clayton σε επίπεδα άνω των 50 δισ. ευρώ.

Ο Γιώργος Ελεκίδης, στέλεχος της Bain Capital, είπε πως τα NPLs θα είναι ένα από τα κύρια επενδυτικά προϊόντα στην Ευρώπη τα επόμενα χρόνια (με αξία που εκτιμάται κοντά στο ένα τρισεκατομμύριο ευρώ πανευρωπαϊκά) γι' αυτό και προσελκύουν ενδιαφέρον. Η Ελλάδα θεωρείται ελκυστική γιατί προσφέρει "καλή τιμή" και "υψηλής ποιότητας" ακίνητα που συνδέονται με τα κόκκινα δάνεια. Η Bain Capital βλέπει θετικά την Ελλάδα κυρίως γιατί γνωρίζει καλύτερα το θεσμικό καθεστώς, κλπ, είπε ο κ. Ελεκίδης, ενώ προβλέπει πως η κατάσταση της οικονομίας θα βελτιωθεί τα επόμενα χρόνια.

Ο δικηγόρος Μάκης Σωτηριάδης υποστήριξε πως προχθές πέθανε το άρθρο '99 λόγω της αλλαγής στον πτωχευτικό κώδικα. Όταν ξεκίνησε το άρθρο '99, είπε ο κ. Σωτηριάδης, για χρόνια όλοι έπαιζαν καθυστέρηση μέχρι το 2012, ενώ από το 2013 έως το 2015 δε μπορούσες να βρεις συνομιλητή στις τράπεζες. Δε θα φτάναμε χθες να δικάζαμε τη μεγαλύτερη αναδιάρθρωση στην ιστορία του ελληνικού κράτους, αυτή της Μαρινόπουλος, χωρίς το άρθρο '99. υποστήριξε ο γνωστός δικηγόρος. Ο ίδιος εξέφρασε επιφυλάξεις και για άλλες προβλέψεις του νέου πτωχευτικού κώδικα.

Ο Παύλος Λοϊζου, στέλεχος της Resolute Asset Management, υποστήριξε πως η διαχείριση των ακινήτων θα είναι πολύ πιο δύσκολη απ' όσο πιστεύουν όσοι θέλουν να ασχοληθούν με αυτή. Γι' αυτό πρέπει να ξεκινήσουν από μικρά χαρτοφυλάκια, λίγων ακινήτων, ώστε να αρχίσει να κινείται η αγορά. "Ο μεγάλος κακοπληρωτής πρέπει να γίνει παράδειγμα για τους υπόλοιπους" τόνισε.