Πνίγεται στους φόρους το στοίχημα ανάπτυξης του real estate

Τις ίδιες γκρίνιες, τα ίδια παράπονα και τις ίδιες επισημάνσεις έκαναν και φέτος τα στελέχη της αγοράς ακινήτων που συμμετέχουν στο συνέδριο Prodexpo.

Γι' αυτό και η σύνοψη των συμπερασμάτων από τη χθεσινή πρωινή συνάντηση στελεχών της αγοράς ήταν σχεδόν ίδια με αυτές που ακούγονταν τα προηγούμενα χρόνια, όπως παραδέχθηκε και ο πρόεδρος του οργανισμού RICS Hellas Γιάννης Γκάνος που την παρουσίασε. "Ακούστηκαν γκρίνιες και παράπονα που τα λέμε κάθε χρόνο, αλλά δυστυχώς δεν έχουμε βρει λύσεις", είπε ο κ. Γκάνος.

Επισημάνθηκαν για μια ακόμα φορά οι συνεχείς αλλαγές και το ασταθές φορολογικό περιβάλλον. "Υπάρχει υπερφορολόγηση των ακινήτων, που στην Ελλάδα φτάνει στο 2,5% του ΑΕΠ, και ταυτόχρονα έχει δημιουργηθεί ένα στρεβλό φορολογικό πλαίσιο". Ετσι, ένας επενδυτής ακινήτων δημιουργεί πολύπλοκες δομές, ώστε να έχει ορθολογική φορολογική βάση.

"Πρέπει να υπάρχουν φόροι αλλά να είναι σταθεροί και να τους γνωρίζουν οι επενδυτές", υποστήριξαν τα στελέχη της αγοράς. Ειδικά για το πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ αναφέρθηκε πως είναι ανταγωνιστικό σε σχέση με την Ε.Ε., αλλά οι πρόσφατες αλλαγές θέτουν τις επενδυτικές εταιρείες ακινήτων σε χειρότερη μοίρα σε σχέση με το παρελθόν.

Η αγορά επικεντρώθηκε "στις γνωστές διοικητικές αγκυλώσεις που υπάρχουν στην αγορά μας, είτε αυτό έχει να κάνει με την πολιτική γης, είτε με τις μισθώσεις κ.λπ. Χρειάζεται συγκεκριμένη αντιμετώπιση των συγκεκριμένων προβλημάτων που χρονίζουν".

Εξίσου σοβαρό πρόβλημα αποτελεί, όμως, το γεγονός πως "αυτή τη στιγμή υπάρχει μεγάλη απόσταση μεταξύ των τιμών πώλησης και των τιμών που δίνουν οι υποψήφιοι αγοραστές". Μεγάλο πρόβλημα παραμένει και αδυναμία των τραπεζών να ενισχύσουν τη ρευστότητα στην αγορά, με τον πρώην διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος Γιώργο Προβόπουλο, που συμμετείχε στην πρωινή συζήτηση, να προβλέπει πως η αγορά θα χρειαστεί να περιμένει.

"Απαραίτητος ο οδικός χάρτης για το χρέος"

Ο κ. Πάνος Τσακλόγλου, καθηγητής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών και πρώην πρόεδρος του ΣΟΕ (Συμβουλίου Οικονομικών Εμπειρογνωμόνων), υποστήριξε πως ειδικά με τα κόκκινα δάνεια, εξαιτίας λαθεμένων πολιτικών, "έχουμε δημιουργήσει ένα πρόβλημα που είναι μεγαλύτερο απ' ό,τι μπορούσε να είναι υπό άλλες συνθήκες" αλλά προέβλεψε πως τα μέτρα για τα NPLs θα αποδώσουν πιθανώς από τον επόμενο χρόνο.

Κατά τον κ. Τσακλόγλου, "η Ελλάδα είναι ιδεώδης περίπτωση για να προσελκύσουμε ξένες επενδύσεις, ιδίως άμεσες, αφού οι τιμές έχουν υποχωρήσει, έχουμε μεγάλη ανεργία, καλούς μισθούς". Όμως, "ο κυριότερος παράγοντας που απωθεί τους επενδυτές είναι η ίδια η κυβερνητική συμπεριφορά. Ποιος θα έρθει να επενδύσει, όταν βλέπει τι γίνεται με το Ελληνικό, με τον ΟΛΠ, με τα περιφερειακά αεροδρόμια;"

Ο ίδιος υποστήριξε πως κρίσιμος παράγοντας για την ανάκαμψη της οικονομίας είναι ο καθορισμός ενός οδικού χάρτη απομείωσης του χρέους, γιατί χωρίς ρύθμιση του χρέους δεν πρόκειται να έρθουν επενδύσεις. Ο κ. Τσακλόγλου επισήμανε πως τα τελευταία χρόνια "οτιδήποτε κερδίσαμε με τη μείωση των μισθών, το έχουμε χάσει με την αύξηση του κόστους κεφαλαίου". Συνεπώς μια ρύθμιση χρέους θα ρίξει το κόστος κεφαλαίου και θα καταστήσει τη χώρα περισσότερο ελκυστική στους επενδυτές. Το ίδιο μπορεί να συμβεί με την είσοδο της χώρας στο πρόγραμμα της ποσοτικής χαλάρωσης της ΕΚΤ.

Κατά τον πρώην πρόεδρο του ΣΟΕ, η Ελλάδα παραμένει κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο με βάση τα φορολογικά έσοδα ως ποσοστό του ΑΕΠ. Το πρόβλημα, όπως επισήμανε, είναι πως αυξήθηκε πολύ γρήγορα η φορολογική επιβάρυνση συγκεκριμένων κατηγοριών.

Ο πρώην αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας επιτέθηκε για μια ακόμα φορά στην κυβέρνηση, μίλησε για την ανάγκη ενός στρατηγικού σχεδίου παραγωγικής ανασυγκρότησης της χώρας και για επιμονή σε νέες μεταρρυθμίσεις, μεταξύ των οποίων συμπεριέλαβε και την "εναρμόνιση των ρυθμών λειτουργίας της Δικαιοσύνης με τις ανάγκες της αγοράς, της επιχειρηματικότητας και της οικονομίας".

Ενστάσεις για τις αλλαγές στη φορολογία των ΑΕΕΑΠ

Σοβαρές ενστάσεις για το φορολογικό πλαίσιο των εταιρειών επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) εκφράζουν στην αγορά real estate.

Όπως είπε η Πέγκυ Παπασταύρου, επικεφαλής μονάδας υποστήριξης εκδοτριών & ανάπτυξης αγορών στο Χρηματιστήριο Αθηνών στο συνέδριο Prodexpo, οι νέες φορολογικές επιβαρύνσεις προς τις επενδυτικές εταιρείες ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) πλήττουν τις υφιστάμενες ΑΕΕΑΠ και άρα οι εγχώριοι επενδυτές και οι ξένοι θα στραφούν σε ξένες ανταγωνιστικές πλατφόρμες και προϊόντα. Το νέο φορολογικό πλαίσιο λειτουργεί ανασταλτικά για τη δημιουργία νέων ΑΕΕΑΠ, πρόσθεσε, με αποτέλεσμα να χαθούν σημαντικά πλεονεκτήματα για την ανάπτυξη του κλάδου ακίνητης περιουσίας.

"Κάναμε παρουσιάσεις πρόσφατα και εισπράξαμε πολύ μεγάλη δυσαρέσκεια από τους ξένους επενδυτές", επισήμανε. Μάλιστα "αυτή η δυσπιστία απέναντι στις ΑΕΕΑΠ μπορεί να επεκταθεί και σε άλλους κλάδους".

Η κα Παπασταύρου τόνισε πως οι ΑΕΕΑΠ έχουν αντλήσει περί τα 700 εκατ. ευρώ και έχουν αποδώσει στους επενδυτές περί τα 300 εκατ. ευρώ μέσω μερισμάτων κ.λπ., ενώ οι τέσσερις επενδυτικές εταιρείες ακινήτων αντιστοιχούν γύρω στο 5% της κεφαλαιοποίησης του Χ.Α.

Ο Αριστοτέλης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, και ο κ. Γιώργος Χρυσικός, διευθύνων σύμβουλος της Grivalia ΑΕΕΑΠ, στην κοινή τους παρουσίαση υποστήριξαν πως κατά τη διάρκεια της κρίσης είχαν εξαιρετική χρηματιστηριακή συμπεριφορά, προσέλκυσαν σημαντικούς ξένους επενδυτές, με τα κεφάλαια που άντλησαν να επενδύονται στην ελληνική οικονομία. Όπως είπαν, πρόκειται για τον μοναδικό κλάδο του Χ.Α. στον οποίον ήρθαν τόσα πολλά κεφάλαια από ξένους επενδυτές στα χρόνια της κρίσης.

Με τις πρόσφατες φορολογικές αλλαγές, πρόσθεσαν, οι ΑΕΕΑΠ επιβαρύνονται με έναν πρόσθετο ΕΝΦΙΑ μόνο και μόνο επειδή έχουν ακίνητα. Ειδικά η Ελλάδα, όπως είπαν, έπρεπε να έχει εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα με ανταγωνιστικό φορολογικό καθεστώς όπως κάνουν άλλες χώρες που θέλουν να προσελκύσουν ξένους επενδυτές. Τόνισαν πως μετά τις αλλαγές, η φορολογία μιας ΑΕΕΑΠ είναι ίδια με μιας άλλης Ανώνυμης Εταιρείας. Αν μάλιστα μια ΑΕΕΑΠ επιστρέψει κεφάλαια στους μετόχους μέσω δανεισμού, τότε θα πληρώσει ακόμα μεγαλύτερο φόρο από μια Ανώνυμη Εταιρεία. "Δυστυχώς όλοι οι ανταγωνιστές μας στην Ευρώπη είναι καλύτεροι".

Στις περισσότερες χώρες της Ευρώπης, οι αντίστοιχες ΑΕΕΑΠ δεν φορολογούνται καθόλου, με εξαίρεση το Βέλγιο όπου η φορολογία είναι πολύ μικρότερη σε σχέση με αυτή που πλήρωναν οι ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα πριν ανέβει ο φόρος. Το φορολογικό αντικίνητρο εμποδίζει τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ να φέρουν σημαντικά κεφάλαια στη χώρα, επισήμαναν. Τόνισαν πως ούτως ή άλλως τα έσοδα του δημοσίου από την αλλαγή στη φορολογία των επενδυτικών εταιρειών ακινήτων είναι περιορισμένα σε σχέση με τη ζημία που υφίσταται ο κλάδος.

"Δεν προτείνουμε να μην πληρώνουμε φόρους, αλλά να πληρώνουμε πιο έξυπνα", υποστήριξαν οι δύο διευθύνοντες σύμβουλοι των μεγαλύτερων ΑΕΕΑΠ του Χ.Α. Ζήτησαν να ακολουθήσουν το μοντέλο του εξωτερικού, π.χ. με υποχρέωση για διανομή ακόμα μεγαλύτερου μερίσματος και επιβολή φορολογικού συντελεστή στο μέρισμα. Ένα τέτοιο σενάριο, αν και φαίνεται δυσάρεστο, εξυπηρετεί τους μετόχους. Βέβαια, "δεν θα είμαστε ανταγωνιστικοί σε σχέση με άλλες αγορές", παραδέχθηκαν.

Μια άλλη πρόταση είναι η επιβολή σταθερού φορολογικού συντελεστή 0,3% επί της αξίας των ακινήτων που παράγουν εισόδημα, όπως ίσχυε μέχρι το 2006. Προτείνουν και φορολογικό συντελεστή που θα μειώνεται αν μια ΑΕΕΑΠ επενδύει, αν φέρνει λεφτά στη χώρα. "Τώρα υπάρχει αντικίνητρο στο να φέρω λεφτά στη χώρα", είπε ο κ. Καρυτινός και πρόσθεσε πως το σημερινό φορολογικό καθεστώς είναι αντικίνητρο στις αυξήσεις κεφαλαίων που θέλουν να κάνουν οι εταιρείες.

Ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης απάντησε πως αυτή η φορολογική πολιτική δεν είναι επιλογή της κυβέρνησης. "Αναλάβαμε μια χώρα στα όρια της κατάρρευσης, αλλά αυτή η φορολογία είναι πολιτική αναγκαιότητα, δεν είναι πολιτική επιλογή".

"Δεν είμαστε ευτυχείς με αυτά που έχουμε επιλέξει", πρόσθεσε.

"Μόλις κλείσει αυτή η περίοδος, θέλουμε να πάμε σε μειώσεις φορολογίας εκεί που είναι δυνατόν, για να ενισχύσουμε συγκεκριμένους τομείς της οικονομίας", είπε. Μέσα στο 2017 πρέπει να πάμε σε αλλαγές που θα βοηθούν τη νέα περίοδο που εισέρχεται η χώρα, υποστήριξε ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών.

Ο κ. Αλεξιάδης άφησε, πάντως, ανοικτό το ενδεχόμενο να επανεξεταστεί το πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ τον επόμενο χρόνο, ανάλογα με την πορεία του συνόλου των φορολογικών εσόδων.

Θολές οι προοπτικές της αγοράς

Η απαίτηση για μεγαλύτερες αποδόσεις, ο μικρός αριθμός συναλλαγών και τα γνωστά προβλήματα με γραφειοκρατία, τα χωροταξικά προβλήματα και η φορολογία διατηρούν τη θολούρα στην ελληνική αγορά ακινήτων, όπως υποστήριξαν και χθες τα στελέχη του real estate.

O Anthony Lannazzo, γενικός διευθυντής της Varde Partners, που επένδυσε πρόσφατα στην Trastor ΑΕΕΑΠ, είπε πως δεν είναι βραχυπρόθεσμοι επενδυτές στη χώρα μας. Περιέγραψε πως η επενδυτική εταιρεία κινήθηκε πρώτα στις αγορές της Ισπανίας και της Ιταλίας και πως η τοποθέτηση στην Ελλάδα ήταν το λογικό επόμενο βήμα για όποιον θέλει να τοποθετηθεί στη Νότια Ευρώπη. "Η Trastor είναι η πρώτη επένδυση και θέλουμε να συμμετάσχουμε στην ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων στην οποία πιστεύουμε", τόνισε.

Ο Γιώργος Μαντζαβινάτος της Doha Properties είπε πως όταν έφυγε για το Κατάρ, πριν από τέσσερα χρόνια, η ελληνική κοινότητα ήταν 500 άνθρωποι και τώρα είναι 4.000! "Η Ελλάδα δεν είναι η μοναδική όμορφη χώρα στον κόσμο, υπάρχουν και άλλες χώρες με ευκαιρίες και δυνατότητες", πρόσθεσε. Από το 2009 που η κρίση κορυφώθηκε στην Ελλάδα, έπρεπε να έχουμε δράσει ενιαία ως αγορά ακινήτων, υποστήριξε ο ίδιος. Δυστυχώς, είπε, η Ελλάδα είναι μια χώρα που "λίγο δύσκολα" θα αποφάσιζε ένα διοικητικό συμβούλιο να επενδύσει! Ομως εξακολουθεί να προσελκύει κάποιες επενδύσεις, γιατί σημαντικά κεφάλαια αναζητούν αποδόσεις. "Σίγουρα υπάρχουν επενδυτές που θέλουν να επιστρέψουν στην Ελλάδα, αλλά πρέπει να κάνουμε αυτό που πρέπει για να τους φέρουμε", κατέληξε.

Ο κ. Στέλιος Κουτσιβίτης, γενικός διευθυντής της εταιρείας Kokari, του ομίλου Γ. & Τ. Δασκαλαντωνάκη, υποστήριξε πως oι τράπεζες πρέπει να διαγράψουν προβληματικά δάνεια 600 εκατ. ευρώ και να αναδιαρθρώσουν/αναχρηματοδοτήσουν δάνεια δύο δισ. ευρώ στον ξενοδοχειακό κλάδο, επισήμανε, με βάση και τη σχετική μελέτη της PwC.

Η Δίκα Αγαπητίδου της Αθηναϊκή Οικονομική (συνεργάτης της JLL στην Ελλάδα) μίλησε κυρίως για το πώς μπορούν να αποκτήσουν αξία παλαιά κτίρια, ώστε να προσελκύσουν και επενδυτές. Η πιο εντυπωσιακή πρόσφατη προσπάθεια, είπε, στην Ελλάδα, είναι η μετατροπή μιας παλαιάς καπναποθήκης της Δράμας σε ξενοδοχείο και συνεδριακό κέντρο.