Τα deals που «ψήνονται» σε real estate και ξενοδοχεία

Επίμονα σήματα ότι το ενδιαφέρον για αγορά εγχώριων assets παραμένει υπαρκτό, παρά τη σημαντική καθυστέρηση στην υλοποίηση του προγράμματος σταθεροποίησης της οικονομίας, στέλνει η αγορά του real estate και ο ξενοδοχειακός κλάδος.

Την ώρα που η δεύτερη αξιολόγηση σημειώνει καθυστέρηση ενός έτους (σ.σ. σύμφωνα με το πρόγραμμα, έπρεπε να έχει ολοκληρωθεί τον Φεβρουάριο του 2016) και η προοπτική διατηρήσιμης επανόδου της χώρας στις αγορές δείχνει εκ νέου αμφίβολη, το «θερμόμετρο» στις συζητήσεις μεταξύ τραπεζών και ενδιαφερόμενων επενδυτών για αγορά ακινήτων και ξενοδοχείων παραμένει σε υψηλά επίπεδα.

Τα αμυντικά χαρακτηριστικά των επενδύσεων σε γη, ακόμη και σε περίπτωση Grexit, οι χαμηλές τιμές και οι υψηλές υποσχόμενες αποδόσεις δικαιολογούν το ρίσκο χώρας, που παίρνουν ή εμφανίζονται διατεθειμένοι να πάρουν οι επενδυτές.

Κατά τη διάρκεια του 2016, το ποσό των συναλλαγών για εξαγορές εταιρειών ή assets στον ξενοδοχειακό τομέα ξεπέρασε τα 700 εκατ. ευρώ (σ.σ. συμπεριλαμβανομένων του δανεισμού που ανέλαβαν οι αγοραστές), με τα deals των Αστήρ Παλάς και Ιονικής Ξενοδοχειακής να ξεχωρίζουν.

Την ίδια στιγμή, η Ikos Resort (σ.σ. κοινοπραξία Oaktree - οικογένειας Ανδρεάδη) συνέχισε το πρόγραμμα εξαγορών και επενδύσεων στον ξενοδοχειακό κλάδο, όπως και ο ομογενής επιχειρηματίας κ. Δουζόγλου.

Υψηλές συναλλαγές καταγράφηκαν το 2016 και από εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας. Η αξία των ακινήτων που αγοράστηκαν από τις ΑΕΕΑΠ εκτιμάται ότι ανήλθε σε περίπου 120 εκατ. ευρώ. Η αλλαγή του φορολογικού καθεστώτος, με επιβολή φόρου στα ταμειακά διαθέσιμα, συνέβαλε στην απόφαση των εταιρειών να μειώσουν τα επίπεδα ρευστότητάς τους, αυξάνοντας το χαρτοφυλάκιο ακινήτων.

Ιδιαίτερα θετικές είναι οι προοπτικές της φετινής χρονιάς, εφόσον η αξιολόγηση ολοκληρωθεί ως τα τέλη Φεβρουαρίου και η χώρα δεν μπει σε νέες περιπέτειες. Υπό την πίεση της μείωσης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, οι τράπεζες έχουν αποφασίσει να πιέσουν επιθετικά επιχειρηματίες προβληματικών ξενοδοχειακών μονάδων.

Το τελεσίγραφο «βάλτε φρέσκο χρήμα ή αλλιώς θα χάσετε τον έλεγχο των εταιρειών» έχει ήδη σταλεί. Το προσωρινό φρένο στην τραπεζική πίεση λόγω της απόφασης δικαστηρίου των Δωδεκανήσων εκτιμάται ότι θα οδηγήσει στην τροποποίηση του πλαισίου, ώστε να καταστεί ευχερέστερη η έξωση μετόχων και διοικήσεων που αρνούνται να συνεργαστούν με τους πιστωτές τους.

Επιπρόσθετα, οι τράπεζες δηλώνουν έτοιμες να ξεκινήσουν συμφωνίες ανταλλαγής χρέους με ακίνητα (debt for property swaps). Ένα πρώτο μικρό δείγμα δόθηκε με τη συμφωνία αναδιάρθρωσης της Νίκας (σ.σ. πέρασαν στις τράπεζες οι παραγωγικές εγκαταστάσεις στον Αγ. Στέφανο και διαγράφηκαν δάνεια 17 εκατ. ευρώ).

Τέλος, υπάρχουν παράγοντες που συνεχίζουν να λειτουργούν ανασχετικά. Η καθυστέρηση στην ψήφιση του εξωδικαστικού συμβιβασμού, της νομικής κάλυψης για αναδιαρθρώσεις και διαγραφές δανείων, της επιμήκυνσης του χρόνου απόσβεσης των διαγραφών στην 20ετία και ο δισταγμός της κυβέρνησης να καταστήσει ευχερέστερη τη διαδικασία μετοχοποίησης χρέους θέτουν ουσιαστικά εμπόδια στο να αποφασιστούν από τις τράπεζες γενναίες ρυθμίσεις δανείων με διαγραφές απαιτήσεων.

Ακόμη πιο ουσιαστικά είναι τα εμπόδια, όταν έκθεση σε μια εταιρεία έχουν αρκετές τράπεζες και κάποιες εξ αυτών δεν έχουν σχηματίσει τις απαραίτητες προβλέψεις για να συναινέσουν σε σχέδια εξυγίανσης που θα οδηγήσουν σε εγγραφή ζημίας.

Διαχείριση χαρτοφυλακίου με ξενοδοχειακά δάνεια συζητά η Apollo

Την ανάληψη διαχείρισης πακέτου ξενοδοχειακών δανείων, ονομαστικής αξίας περίπου 500 εκατ. ευρώ, διεκδικεί από συστημική τράπεζα το private equity fund Apollo. Πρόκειται για χαρτοφυλάκιο μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων, που η τράπεζα ετοίμαζε να βγάλει προς πώληση το 2014, πριν την επιδείνωση του κλίματος, λόγω των πολιτικών εξελίξεων.

Οι συζητήσεις μεταξύ της τράπεζας και της Apollo βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο, αλλά δεν είναι σίγουρο ότι θα καταλήξουν σε συμφωνία καθώς το τελευταίο διάστημα στο τραπέζι έχει πέσει η πρόταση να ανοίξει η περίμετρος του χαρτοφυλακίου, με την προσθήκη μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων επιχειρήσεων από άλλους κλάδους.

Premarketing για ΑΤΕ Leasing

Πωλητήριο στην ΑΤΕ Leasing ετοιμάζεται να βάλει ο ενιαίος ειδικός διαχειριστής, καθώς έχει ήδη ξεκινήσει, από τα τέλη Δεκεμβρίου, άτυπη διερεύνηση ενδιαφέροντος για την άλλοτε θυγατρική της ΑΤΕ στις χρηματοδοτικές μισθώσεις.

Αρχικό ενδιαφέρον για την απόκτηση του συνόλου της εταιρείας έχουν επιδείξει αρκετά funds, τα οποία ειδικεύονται σε τοποθετήσεις σε ακίνητα. Εφόσον δεν υπάρξει ανατροπή στον σχεδιασμό, η διαγωνιστική διαδικασία θα ξεκινήσει το επόμενο διάστημα.

Η ΑΤΕ Leasing τέθηκε σε καθεστώς ειδικής εκκαθάρισης τον Οκτώβριο του 2013. Από τότε ως το τέλος του 2016 έχουν εισπραχθεί σχεδόν 50 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με όσα αναφέρει η τελευταία ετήσια έκθεση του ειδικού εκκαθαριστή.

Στο τέλος του 2015, οι απαιτήσεις από συμβάσεις leasing υποχώρησαν στα 109 εκατ. ευρώ (σ.σ. μετά τις απομειώσεις), ενώ η εταιρεία διέθετε ταμειακά διαθέσιμα της τάξης των 53 εκατ. ευρώ και επενδύσεις σε ακίνητα 50,7 εκατ. ευρώ.

Οι συζητήσεις τραπεζών - Spinnaker για την Έκτασις

Σε προχωρημένες συζητήσεις με τις πιστώτριες τράπεζες της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Έκτασις βρίσκεται η Spinnaker Capital Group.

Το σχέδιο προβλέπει, σύμφωνα με πληροφορίες, να βάλει το βρετανικό fund«φρέσκο» χρήμα 35 εκατ. ευρώ, αποκτώντας στην πράξη τον έλεγχο της εταιρείας και οι τράπεζες να «κουρέψουν» σε σημαντικό βαθμό τις υφιστάμενες απαιτήσεις τους.

Καταρχήν ενδιαφέρον για Χαραγκιώνη και Athens Heart

Ενδεχόμενη συμφωνία, μεταξύ Spinnaker και τραπεζών, στην περίπτωση της Έκτασις, θα αποτελέσει «πιλότο» για υποθέσεις όπως η αναδιάρθρωση του ομίλου Χαραγκιώνη και η απόκτηση του Athens Heart.

Για τον όμιλο Χαραγκιώνη, υπάρχει καταρχήν ενδιαφέρον από δύο τουλάχιστον funds, τα οποία έχουν διερευνήσει τις τράπεζες για το αν είναι πρόθυμες να συζητήσουν συμφωνία εξυγίανσης, μέσω της διαδικασίας των άρθρων 106 β-θ του πτωχευτικού κώδικα. Για να προχωρήσουν οι συζητήσεις, οι τράπεζες θα πρέπει να αποδεχθούν διαγραφή απαιτήσεων σε επίπεδα αντίστοιχα που συζητούνται για την Έκτασις.

Για το Athens Heart, ενδιαφέρον υπάρχει εσχάτως από ένα βρετανικό real estate fund, το οποίο προσκρούει, πάντως, στην άρνηση κάποιων τραπεζών να διαγράψουν δανειακές απαιτήσεις, γράφοντας ζημία.

Τι συζητά η Lamda με private equity funds για ΑΕΕΑΠ

Όπως έχει γράψει το Euro2day.gr, ο όμιλος Lamda Development εξετάζει τη σύσταση εταιρείας επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) σε συνεργασία με private equity fund.

Εφόσον οι συζητήσεις ευοδωθούν, η Lamda θα εισφέρει τα τρία μεγάλα εμπορικά κέντρα (The Mall, Golden Hall, Mediterranean Cosmos) και το private equity λειτουργικά ακίνητα και μετρητά.

Προς το παρόν, το μόνο από τα private equity funds που διαθέτει ικανοποιητικό «καλάθι» ακινήτων, τα οποία θα μπορούσαν να εισφερθούν σε οποιαδήποτε ΑΕΕΑΠ, είναι το Oaktree, το οποίο μέσω της Ikos Resort έχει προχωρήσει σε αξιοσημείωτες επενδύσεις στην αγορά, ανακαίνιση και ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων. Επιπρόσθετα, το Oaktree αναζητά ευκαιρίες σε μεγάλα εμπορικά ακίνητα.

Σημειώνεται ότι οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να επενδύουν σε ακίνητα ξενοδοχείων, με την προϋπόθεση ότι δεν ασκούν οι ίδιες τη διαχείριση των μονάδων.

Οι σκέψεις για Picar

Τέλος, πληροφορίες αναφέρουν ότι η Πειραιώς εξετάζει το ενδεχόμενο πώλησης της Picar, της εταιρείας που υπέγραψε με το Μετοχικό Ταμείου Στράτου τη μακροχρόνια εκμίσθωση και ανάπτυξη του νυν City Link.

Παρά το γεγονός ότι το σύνολο των χώρων του City Link είναι μισθωμένο, τα σχετικά έσοδα, λόγω της κρίσης, είναι χαμηλότερα σε σχέση με αυτά που στηρίχθηκε το business plan μακροχρόνιας ενοικίασης και ριζικής ανακαίνισης του εμπορικού κέντρου. Αποτέλεσμα είναι τα λειτουργικά κέρδη να μην αρκούν για την εξυπηρέτηση του υψηλού δανεισμού της εταιρείας.