Κτίρια γραφείων στο κέντρο ψάχνουν στο Δημόσιο

Λίγους μήνες μετά τον διαγωνισμό της Περιφέρειας Αττικής για την αγορά νέου κτιρίου γραφείων που θα στεγάσει τις κεντρικές υπηρεσίες, ο οποίος παραμένει σε εκκρεμότητα, αν και βρέθηκε το ακίνητο, βγαίνει στην αγορά για αναζήτηση μεγάλου κτιρίου, αυτή τη φορά προς μίσθωση, και η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Η τελευταία προκήρυξε διαγωνισμό για αναζήτηση γραφειακών χώρων συνολικής επιφάνειας 5.000-20.000 τετραγωνικών μέτρων για τη στέγαση των κεντρικών υπηρεσιών. Το ακίνητο, το οποίο θα μισθώσει η ΑΑΔΕ για 12 χρόνια, πρέπει να βρίσκεται στον δήμο Αθηναίων «και σε απόσταση έως 800 μέτρα περίπου από σταθμό ΜΕΤΡΟ ή ΗΣΑΠ ή ΤΡΑΜ». Στη σχετική πρόσκληση αναφέρεται πως τα ακίνητα που θα προσφερθούν πρέπει να είναι «σύγχρονων απαιτήσεων, απολύτως έτοιμα προς χρήση με μέριμνα και δαπάνη του εκμισθωτή (εργασίες διαρρύθμισης, Η/Μ εγκαταστάσεις, δομημένη καλωδίωση)».

Η έλλειψη κτιρίων γραφείων υψηλών προδιαγραφών και μεγάλης επιφάνειας εξαιτίας και της πολυετούς κρίσης στην αγορά real estate αυξάνει, πάντως, τις εντάσεις, όπως γνωρίζει από πρώτο χέρι η διοίκηση της Περιφέρειας Αττικής. Η τελευταία αποφάσισε πέρυσι να αγοράσει το κτίριο στη Λεωφόρου Κηφισσού που στέγαζε επί χρόνια τον ΟΠΑΠ (ιδιοκτησίας ομίλου Συγγελίδη) έναντι περίπου 19 εκατομμυρίων ευρώ. Ομως το θέμα εκκρεμεί ακόμα στο Ελεγκτικό Συνέδριο, με συνεχείς παρεμβάσεις και του συλλόγου εργαζομένων οι οποίοι θεωρούν πως οι υπηρεσίες της περιφέρειας πρέπει να μείνουν στο κέντρο. Σήμερα οι κεντρικές υπηρεσίες στεγάζονται σε επτά κτίρια, τα τρία από τα οποία ανήκουν στο δημόσιο.

Το ενδιαφέρον είναι πως αρκετοί δημόσιοι φορείς αλλά και ιδιώτες αναζητούν μεγάλες επιφάνειες για κτίρια γραφείων κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, δηλαδή εκεί που δεν υπάρχουν. Την ίδια στιγμή, αρκετά ακίνητα του δημοσίου (μικρότερης επιφάνειας, είναι αλήθεια) παραμένουν αναξιοποίητα, παρά τις εξαγγελίες ετών, ειδικά από τα ασφαλιστικά ταμεία, πως θα βγουν στην αγορά.

Η τεράστια ζήτηση για ξενοδοχεία στο κέντρο της πόλης βοήθησε, πάντως, αρκετά ταμεία τα τελευταία χρόνια να παραχωρήσουν με πολυετείς συμβάσεις αρκετά ακίνητα στο κέντρο. Το πρόβλημα με τους χώρους γραφείων παραμένει, όμως, ειδικά στο δημόσιο, όπου οι υπάλληλοι αρνούνται να μετακομίσουν εκτός κέντρου, όπως δείχνει η πολυετής περιπέτεια με το κτίριο Κεράνη στη Λεωφόρο Θηβών, στα όρια Ρέντη-Πειραιά.

Το κτίριο, που ανήκει πλέον στην Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ (το απέκτησε μέσω sale and lease back μαζί με άλλα 13 ακίνητα του δημοσίου), παραμένει σχεδόν άδειο, αν και το μίσθωμα που πρέπει να καταβάλλει ετησίως το δημόσιο φτάνει τα 2,6 εκατομμύρια ευρώ...

Το κτίριο Κεράνη, συνολικής επιφάνειας 42.300 τετραγωνικών μέτρων, αγοράστηκε το 1998 επί υπουργίας Κώστα Λαλιώτη, προκειμένου να στεγάσει τις υπηρεσίες του τότε υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ. Δαπανήθηκαν περισσότερα από 50 εκατομμύρια για την αγορά και τη μετατροπή ενός βιομηχανικού κτιρίου σε κτίριο γραφείων, αλλά ουδέποτε πήγαν εκεί οι υπηρεσίες του ΥΠΕΧΩΔΕ (σήμερα οι μισές υπηρεσίες του συγκεκριμένου υπουργείου ανήκουν στο Υποδομών και οι άλλες στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας).

Στα χρόνια που μεσολάβησαν, ακολούθησε πλήθος ανακοινώσεων για μετακόμιση διαφόρων υπουργείων (Πολιτισμού, Τουρισμού, Αγροτικής Ανάπτυξης κ.λπ.) και υπηρεσιών (υπουργείου Οικονομικών, τα δικαστήρια του Πειραιά κ.λπ.) στο κτίριο Κεράνη, χωρίς ποτέ να προχωρήσουν. Τελευταία περίπτωση, οι εξαγγελίες της προηγούμενης ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών για αξιοποίηση του κτιρίου, ώστε να ενοποιηθούν υπηρεσίες που ανήκουν σήμερα στην ΑΑΔΕ, η οποία και αναζητεί τώρα κτίριο... Το κτίριο Κεράνη εξακολουθεί να παραμένει άδειο, ενώ η τελευταία προσπάθεια αξιοποίησης έγινε με την ατυχή απόπειρα της χώρας μας για στέγαση του Ευρωπαϊκού Οργανισμού Φαρμάκων (EMA).

Οι αριθμοί δεν ευνοούν νέες αναπτύξεις στην αγορά γραφείων

Σημειώνεται πως στην αγορά γραφείων υπάρχει κινητικότητα, χωρίς νέες αναπτύξεις, με την εξαίρεση περιπτώσεων όπως το ιστορικό ακίνητο της Παπαστράτος στον Πειραιά, που σε τμήμα του αναπτύσσει κτίριο γραφείων μια κοινοπραξία της Grivalia ΑΕΕΑΠ με την εταιρεία ακινήτων Dimand, η οποία και αγόρασε ολόκληρο το συγκρότημα. Η κινητικότητα προέρχεται κυρίως από την πώληση ακινήτων που ανήκουν σε υπερχρεωμένες επιχειρήσεις όπως η Μπ. Bωβός. Για παράδειγμα πέρυσι η Grivalia ΑΕΕΑΠ είχε αγοράσει το ακίνητο στη Λεωφ. Συγγρού 340, που στέγαζε στο παρελθόν τη Νέα Δημοκρατία. Τώρα οι τράπεζες πωλούν τα ακίνητα που κάποτε κατείχε η Μπ. Bωβός σε Χαλάνδρι (γραφεία της Vodafone) και Λεωφόρο Κηφισίας 66 στο Μαρούσι (γραφεία Wind).

Στον τομέα των κτιρίων γραφείων παραμένει υψηλή η ζήτηση για ενοικίαση αυτοτελών, βιοκλιματικών κτιρίων με επιφάνεια από 3.000 τ.μ.- 10.000 τ.μ. Υψηλή είναι και η ζήτηση για πρώτης κατηγορίας μεγάλες επιφάνειες άνω των 800 τ.μ. ανά επίπεδο, ώστε να αξιοποιηθούν για γραφειακούς χώρους.

Δυστυχώς, όμως, είναι εξαιρετικά περιορισμένη η προσφορά τέτοιων χώρων, εξαιτίας της σχεδόν μηδενικής ανοικοδόμησης σύγχρονων επαγγελματικών ακινήτων την τελευταία οκταετία και της αδυναμίας πρόσβασης των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων σε χρηματοδοτήσεις για ανοικοδόμηση νέων κτιρίων. Στελέχη της αγοράς ακινήτων υποστηρίζουν πως ανασταλτικά λειτουργεί και το κόστος του χρήματος, που ανέρχεται κατ’ ελάχιστο σε 5% έως 6% ετησίως, εν συναρτήσει με την προσδοκώμενη μικτή απόδοση νεόδμητου επαγγελματικού ακινήτου, η οποία κυμαίνεται από 7%-9% ετησίως.

Πρόσφατα ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ) Δημ. Μπινιάρης είχε υποστηρίξει πως αν είχαν αντιμετωπιστεί αυτά τα προβλήματα, τότε θα βλέπαμε να κατασκευάζονται νέα σύγχρονα κτίρια που θα μισθώνονταν εύκολα «σε αξιόχρεους μισθωτές» (πολυεθνικές ή μεγάλες ελληνικές εμπορικές εταιρείες), ενώ ταυτόχρονα θα στήριζαν τον σημαντικότατο κλάδο των ιδιωτικών κατασκευών, μειώνοντας την ανεργία.