Μπορεί όλοι να παραδέχονται πως τα εμπορικά κέντρα αμύνονται πολύ πιο αποτελεσματικά απέναντι στην κρίση, ωστόσο κάθε άλλο παρά λείπουν οι πονοκέφαλοι για τις διοικήσεις τους και τα στοιχήματα που πρέπει αυτά να κερδίσουν το 2011.

Το 2010, όταν το σύνολο της αγοράς υποχώρησε κατά 25% - 30%, οι πωλήσεις των καταστημάτων στο Athens Mall και στο Mediterranean Cosmos σημείωσαν πτώση σε ποσοστό 10,5%, στο Golden Hall ανέβηκαν κατά 2,5% (και τα τρία malls ελέγχονται από τη Lamda Development), ενώ σαφή υπεραπόδοση έναντι της αγοράς κατέγραψαν και τα δύο άλλα εμπορικά κέντρα, που ανήκουν σε εισηγμένες εταιρίες: το Athens Heart της Pasal Development και το Avenue της Σάνυο Συμμετοχών.

Η κατάσταση δεν φαίνεται να διαφοροποιείται το 2011: "Μέχρι σήμερα, οι πωλήσεις στους χώρους λιανικού εμπορίου εντός των εμπορικών κέντρων παρουσιάζουν μεγαλύτερη αντοχή στη συνεχιζόμενη οικονομική κρίση.

Αυτή η συμπεριφορά αναμένεται να συνεχιστεί και το 2011", αναφέρει η διοίκηση της ΣΑΝΥΟ Συμμετοχών. Επίσης, το πρώτο φετινό τρίμηνο, οι πωλήσεις των καταστημάτων στο Athens Mall και στο Mediterranean Cosmos υποχώρησαν κατά 12%, ενώ στο Golden Hall σημειώθηκε μείωση 4% (πολύ χαμηλότερη και πάλι σε σύγκριση με τον μέσο όρο της αγοράς, που φαίνεται να τρέχει με -20%).

Βέβαια, η σύγκριση του α΄ τριμήνου δεν θα πρέπει να θεωρείται ενδεικτική, γιατί πέρυσι η πτώση της ζήτησης είχε ξεκινήσει από τον Μάιο, ενώ η θετική εποχικότητα των πωλήσεων του Πάσχα είχε ενισχύσει το πρώτο τρίμηνο, όμως φέτος θα αφορά στο δεύτερο.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, η αγορά αναμένει νέα σημαντική πτώση πωλήσεων φέτος και για τα εμπορικά κέντρα (στο -7% ελπίζουν στη Lamda Development), ό,τι αυτό μπορεί να σημαίνει για τις αντοχές κάποιων μισθωτών και για το ύψος των ενοικίων σε ορισμένα συμβόλαια.

Τα μέτωπα

Σε καμία περίπτωση, ωστόσο, η υπεραπόδοση των εμπορικών κέντρων δεν σημαίνει ότι οι διοικήσεις τους δεν αντιμετωπίζουν μια σειρά προκλήσεις.
Όσον αφορά στο Avenue, για παράδειγμα, αφού τονίζεται το πολύ υψηλό ποσοστό πληρότητας, σημειώνεται πως για φέτος προβλέπεται "μικρή μείωση των ενοικίων σε σχέση με το 2010, λόγω της εκτίμησης για επαναδιαπραγμάτευση ορισμένων μισθώσεων. Η υποχώρηση αυτή δεν θα επηρεάσει τα λειτουργικά περιθώρια κέρδους, λόγω του ανάλογου ελέγχου των λειτουργικών εξόδων".

Σε μειώσεις ενοικίων κατά περίπτωση προχώρησε πέρυσι και το Athens Heart, ενώ η διοίκηση της Lamda Development παραδέχτηκε πως δέχεται αιτήματα για μειώσεις ενοικίων, όμως μέχρι τώρα δεν έχει ικανοποιήσει κάποιο από αυτά, ενώ αντίθετα επιλέγει να στηρίζει τους μισθωτές της μέσα από προωθητικές ενέργειες. Πάντως, η εταιρία δεν αναπροσάρμοσε προς τα πάνω το βασικό ενοίκιο στα καταστήματα των εμπορικών κέντρων εξαιτίας του πληθωρισμού, βάζοντας έτσι νερό στο κρασί της...

Γενικότερη εκτίμηση είναι πως κάποιοι ενοικιαστές αναγκάζονται να ζητήσουν μειώσεις ενοικίων λόγω του ότι έχουν εξουθενωθεί από την κρίση, ωστόσο υπάρχουν και άλλοι που υποβάλλουν σχετικά αιτήματα απλώς για να... εκμεταλλευτούν το momentum, καθώς οι δουλειές τους εξακολουθούν να πηγαίνουν καλά!

Εσωτερικές αλλαγές

Πέρα όμως από το μέτωπο των ενοικίων, οι διοικήσεις των εμπορικών κέντρων σχεδιάζουν μια σειρά παρεμβάσεις σε ό,τι αφορά το μίγμα των καταστημάτων. Για παράδειγμα, στο Mediterranean Cosmos της Θεσσαλονίκης σχεδιάζεται για φέτος καλύτερο μίγμα ενοικιαστών για να προσελκυστούν και άλλες κατηγορίες πληθυσμού, ενώ κινήσεις αναβάθμισης θα γίνουν και σε θέματα αρχιτεκτονικής.

Στο Athens Heart πιθανολογούνται κάποιες κινήσεις και στη σύνθεση των καταστημάτων και παράλληλα γίνονται συζητήσεις για την επέκταση και ενίσχυση του εμπορικού κέντρου μέσω της προσέλκυσης νέων ισχυρών ενοικιαστών σε όμορο, ιδιόκτητο χώρο.

Γενικότερα, οι διοικήσεις των εμπορικών κέντρων αναθέτουν σε εξειδικευμένες εταιρίες να αποτυπώνουν τις προτιμήσεις των επισκεπτών τόσο για είδη προϊόντων όσο και για συγκεκριμένα εμπορικά σήματα που θα ήθελαν να βρίσκονται στα εμπορικά κέντρα και στη συνέχεια προσαρμόζουν τις κινήσεις τους προς αυτήν την κατεύθυνση.

Κι άλλο κάτω οι αποτιμήσεις 

Ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Development, κ. Οδυσσέας Αθανασίου, διατύπωσε την εκτίμηση ότι το yield στα τρία εμπορικά κέντρα της εταιρίας του θα μπορούσε να αυξηθεί κατά 25 μονάδες βάσης (πτώση αποτιμήσεων) στις 30 Ιουνίου και στη συνέχεια να ακολουθήσει σταθεροποιητική πορεία.

Το υψηλόβαθμο στέλεχος της εισηγμένης απέδωσε την πτώση στις αποτιμήσεις των εμπορικών κέντρων σε δύο κυρίως παράγοντες: πρώτον, στις προβλέψεις των ανεξάρτητων αναλυτών για τη μελλοντική πορεία των εσόδων από ενοίκια και, δεύτερον, στην άνοδο του επιτοκίου προεξόφλησης, το οποίο είναι σε πολύ μεγάλο βαθμό συνδεδεμένο με την οικονομική κατάσταση της χώρας και με το επιτόκιο των κρατικών ομολόγων της.

Μάλιστα, σε ό,τι αφορά τη χρηματιστηριακή πορεία της μετοχής (πολύ υψηλό discount σε σύγκριση με την καθαρή αξία του ενεργητικού), ο ίδιος επισήμανε τον δισταγμό των ξένων επενδυτών για τοποθετήσεις στην Ελλάδα. Η συμμετοχή των ξένων θεσμικών στη Lamda Development έχει μειωθεί σήμερα γύρω στο 9%, από το 26% όπου βρισκόταν πριν από την κρίση. "Οι επενδυτές αυτοί που έφυγαν γνωρίζουν τα εμπορικά μας κέντρα, ξέρουν πόσο καλά λειτουργούν, αλλά οι αποφάσεις τους σχετίζονται με την οικονομική κατάσταση στην Ελλάδα", ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Αθανασίου.

Με βάση τα στοιχεία της 31ης/12/2010, η καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) της Lamda Development ήταν 11 ευρώ ανά μετοχή (από 12,3 ευρώ στις 31/12/2009 και 11,5 ευρώ στις 31/12/2008), όταν η τρέχουσα τιμή του τίτλου στο Χρηματιστήριο της Αθήνας κυμαίνεται γύρω στα 3,5 ευρώ! Πρόκειται για discount της τάξεως του 68%, ενώ ακόμη μεγαλύτερο είναι το discount για την Pasal Development.