Ημιυπαίθριοι: Η άποψη ενός ειδικού

Είναι προς το συμφέρον των ιδιοκτητών να εκμεταλλευτούν τη ρύθμιση για τους χώρους που χρήζουν τακτοποίησης εκτιμά ο κ. Π. Μερεκούλιας της ΔΑΝΟΣ. Η ιστορία των ημιυπαίθριων και πώς φτάσαμε εδώ.

Δημοσιεύθηκε: 9 Σεπτεμβρίου 2010 - 07:50

του Παναγιώτη Μερεκούλια (*)

Οι ημιυπαίθριοι χώροι αποτελούν βασικό στοιχείο της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής. Στην Ελλάδα καθώς και σε άλλες χώρες με εύκρατο κλίμα υπάρχουν οι κατάλληλες κλιματολογικές συνθήκες ώστε αρκετές από τις καθημερινές οικιακές ασχολίες να διαδραματίζονται σε εξωτερικό χώρο. Το στοιχείο αυτό αποτυπώνεται στον τρόπο δόμησης των κατοικιών μας.

Οι ημιυπαίθριοι χώροι ενός κτιρίου είναι ουσιαστικά οι μεταβατικοί χώροι από το απόλυτο φως της υπαίθρου στη σκιά ενός εσωτερικού χώρου. Η σημασία τους είναι θεμελιώδης για τη δημιουργιά ορθών βιωτικών συνθηκών. Ωστόσο, ανατρέχοντας κανείς στη σύγχρονη ιστορία των ημιυπαίθριων χώρων, θα διαπιστώσει ότι πρόκειται για μια ιστορία με πλήθος πολεοδομικών παρεμβάσεων.

Πριν από το 1985 οι χώροι αυτοί προσμετρούνταν στον συντελεστή δόμησης, με αποτέλεσμα οι κατασκευαστές να τους αποφεύγουν. Με τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) του 1985 θεσπίστηκε να επιτρέπεται η κατασκευή ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών σε έκταση ίση με το 40% του κτιρίου.

Οι κατασκευαστές αντιμετώπισαν αυτήν τη ρύθμιση ως ευκαιρία για να κατασκευάζουν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα κλειστών χώρων. Με τον ΓΟΚ του 2000 το ποσοστό των ημιυπαίθριων μειώθηκε στο 20%, αλλά και με αυτό το μέτρο απλώς μειώθηκε το μέγεθος της παρανομίας.

Με τη ρύθμιση Σουφλιά το ποσοστό μειώθηκε στο 15% του κτιρίου και ισοκατανέμεται στους ορόφους. Είκοσι πέντε χρόνια μετά την αρχική νομοθετική τους θέσπιση, η Πολιτεία συνεχίζει να αναζητά βιώσιμα μέτρα για τη μείωση των πολεοδομικών παρεμβάσεων και την τακτοποίηση των ήδη υπαρχουσών αυθαιρεσιών.

Ο Νόμος 3775/2009 προέβλεπε την τακτοποίηση των υπερβάσεων του συντελεστή δόμησης με την εκούσια δήλωσή τους και την πληρωμή προστίμου από τους ιδιοκτήτες προς το κράτος. Ο νόμος αυτός ακυρώθηκε σε σύντομο χρονικό διάστημα. Στις 28/4/2010 ψηφίστηκε ο Νόμος 3843/2010 περί τακτοποίησης των ημιυπαίθριων χώρων.

Σύμφωνα με τον ανωτέρω νόμο, οι πολίτες θα μπορούν έναντι ανταποδοτικού τέλους να "τακτοποιήσουν" -όχι όμως να νομιμοποιήσουν- αυθαίρετους χώρους που έχουν αλλάξει χρήση (ημιυπαίθριοι, σοφίτες, υπόγεια, στεγασμένες θέσεις στάθμευσης, pilotis) για σαράντα χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι οι χώροι αυτοί μετά την τακτοποίησή τους θα εξαιρούνται από τις διαδικασίες της νομοθεσίας περί αυθαιρέτων και από κάθε άλλη υποχρέωση (ΙΚΑ, εφορία κ.λπ.) για 40 χρόνια.

Η προθεσμία που έχει δοθεί είναι οκτώ μήνες από την ημέρα της θέσπισης του νόμου - δηλαδή έως τον Δεκέμβριο του 2010, ενώ αναμένεται να δοθεί κάποια παράταση. Ο νόμος προβλέπει ότι τα έσοδα από τα ανταποδοτικά τέλη θα χρησιμοποιηθούν για την απαλλοτρίωση νέων χώρων στις ίδιες πολεοδομικές ενότητες, προκειμένου να αναπτυχθούν χώροι πρασίνου.

Αυτό το τελευταίο στοιχείο είναι αρκετά σημαντικό ώστε το μέτρο να μην έχει εισπρακτικό χαρακτήρα, αλλά να δημιουργεί τις κατάλληλες συνθήκες για ουσιαστικό όφελος των πολιτών. Αυτό με απλά λόγια σημαίνει πως παρότι έχουν γίνει κάποιες αυθαιρεσίες και έχουν δομηθεί περισσότερα τετραγωνικά μέτρα κτιρίων σε μια περιοχή, τα έσοδα από τα τέλη για την τακτοποίηση αυτών των χώρων θα διατεθούν για να δημιουργηθούν υπαίθριοι χώροι που θα αποζημιώνουν τους πολίτες για την πυκνή δόμηση της περιοχής τους.

Σαφώς και υπάρχουν προβλήματα στην εφαρμογή του νέου αυτού νόμου. Πρωτίστως, εκφράζεται αρκετά μεγάλη δυσπιστία από την πλευρά των ιδιοκτητών να προχωρήσουν στην τακτοποίηση των χώρων είτε φοβούμενοι ότι αργότερα θα υπάρξουν συνέπειες που δεν έχουν ανακοινωθεί έως τώρα, είτε ελπίζοντας στη θέσπιση ενός ευνοϊκότερου νόμου, με μικρότερα πρόστιμα και πιο μόνιμο χαρακτήρα. Η Πολιτεία έχει ανακοινώσει ότι όσοι ιδιοκτήτες δεν προβούν στην τακτοποίηση των αυθαίρετων χώρων θα βρεθούν αντιμέτωποι με μεγάλα πρόστιμα σε περίπτωση ελέγχου.

Πολλοί είναι αυτοί που πιστεύουν ότι αυτό το νέο μέτρο θα ναυαγήσει. Η Πολιτεία αυτήν τη στιγμή, καλώς ή κακώς, ούτε έχει ούτε δύναται να αποκτήσει τη δυνατότητα σωστού ελεγκτικού μηχανισμού. Η προθεσμία που έχει δοθεί είναι αρκετά σύντομη και τα περισσότερα πολεοδομικά γραφεία είναι υποστελεχωμένα, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει η δυνατότητα αυτοψιών, ώστε να εφαρμοστεί ο νόμος κατά γράμμα. Το μεγαλύτερο εμπόδιο όμως στην εφαρμογή του είναι η έντονη δυσπιστία των πολιτών.

Φρονώ ότι είναι προς το συμφέρον των ιδιοκτητών να εκμεταλλευθούν αυτήν τη ρύθμιση για τους χώρους που χρήζουν τακτοποίσης για δύο βασικούς λόγους: Πρώτον, το πρόστιμο που καλείται να πληρώσει ο εκάστοτε ιδιοκτήτης κυμαίνεται σε λογικά πλαίσια και η αξία που κερδίζει είναι πολύ μεγαλύτερη αυτού, ενώ η όλη διαδικασία είναι εξαιρετικά απλή και σύντομη, ιδιαίτερα για τα ελληνικά δεδομένα. Δεύτερον, στο μέλλον, προκειμένου να γίνει μια μεταβίβαση ακινήτου, θα πραγματοποιείται σχετικός έλεγχος και τα πρόστιμα που θα επιβάλλονται τότε θα είναι πολύ μεγαλύτερα.

Ανεξάρτητα από το αν θα λειτουργήσει ή όχι αυτή η ρύθμιση, η Πολιτεία πρέπει να καταστήσει σαφές ότι ακολουθεί μια συγκεκριμένη στάση απέναντι στο θέμα, με συνοχή και συνέπεια, γιατί θα είναι αν μη τι άλλο απαράδεκτο κάποιοι να πληρώσουν τα πρόστιμα και για μερικούς άλλους να μην υπάρξει καμία επίπτωση. Κυρίως, όμως, πρέπει να γίνει συνείδηση στους ανθρώπους που ασχολούνται με τον κατασκευαστικό κλάδο ότι πρέπει να σταματήσουν να αναζητούν κέρδος σε βάρος της ποιότητας των βιοτικών μας συνθηκών και του περιβάλλοντος.

* O κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας είναι Πολιτικός Μηχανικός, MRICS, MRECM, ΣΕΣΑΕ ΔΑΝΟΣ CHARTERED SURVEYORS A.E. Επικεφαλής Τμημάτων.

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.