Αφήστε ήσυχες τις αντικειμενικές αξίες!

Οι αντικειμενικές αξίες εισήλθαν στην καθημερινότητά μας αισίως πριν 34 χρόνια από σήμερα. Η προεργασία για το σύστημα αυτό είχε γίνει από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και θεσμοθετήθηκε το 1982 με τον Νόμο 1249/1982, που εισήγαγε τον πρώτο φόρο ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ) ο οποίος καταργήθηκε μετά από αντιδράσεις (για την ιστορία: το 1993 σε αντικατάσταση του ΦΑΠ καθιερώθηκε το ΤΑΠ, με αποτέλεσμα να ξεχαστεί από τότε αναπαυόμενο εκ του ασφαλούς στους λογαριασμούς της ΔΕΗ, επαληθεύοντας τον κανόνα «όποιος φόρος μπαίνει, δεν βγαίνει»).

Οι αντικειμενικές αξίες έλυσαν ένα χρόνιο πρόβλημα που ήταν η αμφισβήτηση της αξίας του συμβολαίου από την εφορία και κατ' επέκταση του φόρου μεταβίβασης (φόρους κατοχής ακινήτων η Ελλάδα δεν είχε μέχρι πρόσφατα).

Μετά τις συμβολαιογραφικές πράξεις ακολουθούσαν χιλιάδες «συναλλαγές» των πολιτών με τους εφόρους σχεδόν για όλες τις αγοραπωλησίες ή μεταβιβάσεις ακινήτων λόγω δωρεάς ή κληρονομιάς. Το αποτέλεσμα ήταν ότι καθιερώθηκαν στην Ελλάδα οι συναλλαγές κάτω από το τραπέζι (τόσο στα συμβόλαια όσο και στον συμβιβασμό με τον εφοριακό), ενώ συσσωρεύτηκαν χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου. Οι φορολογούμενοι πλήρωναν στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων τον φόρο που εκείνοι εκτιμούσαν, με εκκρεμούσα τη φορολογική ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Η πολιτική εκμετάλλευση των αντικειμενικών αξιών

Η εξαφάνιση των εκκρεμών φορολογικών υποθέσεων καθώς και των (θεμιτών ή αθέμιτων) συμβιβασμών των φορολογουμένων με τους εφοριακούς ήταν αναμφισβήτητα μία επιτυχία της μεταρρύθμισης. Όμως στο σύγχρονο ελληνικό κράτος ήταν φυσικό επακόλουθο η αντικειμενικότητα των τιμών ζώνης να μετατραπεί σε υποκειμενικό θέμα του εκάστοτε υπουργού Οικονομικών. Ο ρόλος του συστήματος των «αντικειμενικών» τιμών ήταν (και είναι) η στατιστική καταγραφή της κτηματαγοράς (όπως ο ρόλος της ΕΜΥ είναι να καταγράφει τα καιρικά φαινόμενα). Όμως οι αντικειμενικές αξίες άλλαζαν ανάλογα με την ημερομηνία των εκλογών και με το πλήθος των ψηφοφόρων κάθε περιοχής, για αυτό και τόσες κυβερνήσεις διατηρούσαν στις περιοχές με χαμηλό εισόδημα τις αντικειμενικές σημαντικά χαμηλότερα σε σχέση με πιο αραιοκατοικημένες πλουσιότερες (κάτι που ισχύει μέχρι και σήμερα).

Μαγειρεύοντας τις φορολογητέες αξίες ακινήτων είναι το οικονομικά ισοδύναμο με το να επεμβαίνεις στο δελτίο καιρού για να ρυθμίζεις τις αγροτικές επιδοτήσεις. Ούτε ο καιρός αλλάζει με τις λάθος προβλέψεις, ούτε οι φόροι εισπράττονται δίκαια με λάθος αξίες. Το σύστημα πάντως δούλευε παρόμοια και για φτωχούς και για (λιγότερους) πλούσιους. Η διαστρωμάτωση της ελληνικής κοινωνίας με μία ενδιάμεση θάλασσα μεσαίας τάξης δεν είχε και τα σαφέστερα γεωγραφικά ή ταξικά όρια πλούτου. Η κρίση έφερε τις πάνω εμπορικές τιμές κάτω από τις αντικειμενικές αξίες (όταν μάλιστα οι συναλλαγές στην κατεψυγμένη αγορά ακινήτων στις περισσότερες περιπτώσεις καταγράφονται πλέον αξίες αναγκαστικής εκποίησης). Ταυτόχρονα η κρίση γέννησε και την ανάγκη για αναζήτηση ενόχων καθώς και κάποιων για να πληρώσουν τον λογαριασμό (έστω και σαν ηθική ικανοποίηση των υπολοίπων μέσω τιμωρίας κάποιων).

Έτσι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Ψυχικό ήταν τα πρώτα θύματα, όταν είδαν το 2013 να αυξάνονται οι αντικειμενικές αξίες μόνο στην περιοχή τους (έστω και προσωρινά καθώς -όπως ήταν φυσικό- διαπιστώθηκε η αντισυνταγματικότητα της διακριτικής μεταχείρισης).

Φορολογία ακίνητης περιουσίας: Ένας φόρος που αγαπάμε να μισούμε

Η ελληνική κοινωνία ήταν -και εξακολουθεί να είναι- ιδιαίτερα ευαίσθητη στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Για αυτό και η σημερινή κυβέρνηση επένδυσε τόσο πολύ στον ΕΝΦΙΑ, που πολλοί θεωρούν ότι υπήρξε καταλύτης πολιτικών εξελίξεων.

Ιστορικά η φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα στηρίχθηκε στην «ανάπτυξη της οικοδομής», αντλώντας έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης που είχε την παγκόσμια πρωτοτυπία να είναι πάνω από 10%. Η κρίση εξαφάνισε αυτά τα έσοδα ενώ εμφάνισε τρύπες στα κρατικά ταμεία, που έπρεπε να καλυφθούν όταν τα εύκολα δανεικά εξαφανίστηκαν. Οι φόροι περιουσίας που καθιερώθηκαν μετά τη χρεοκοπία άλλαζαν ονόματα (ΕΕΤΗΔΕ, ΕΕΤΑ, ΕΝΦΙΑ), κρατώντας την ουσία της κάλυψης των ελλειμμάτων του κρατικού προϋπολογισμού. Τα ράσα όμως δεν κάνουν τον παπά. Ο ΕΝΦΙΑ είναι ένα τέκνο της ανάγκης κάλυψης δημοσιονομικών ελλειμμάτων και ώριμο τέκνο της οργής των Ελλήνων (που διακρίνονται για τον ατομισμό τους και την απέχθεια σε συλλογικότητες). Ταυτόχρονα εθίζει τους Έλληνες στην πληρωμή ενός φόρου που θα έπρεπε να πληρώνουν ενώ ποτέ δεν ήθελαν.

Ο φόρος ακινήτων ήρθε για να μείνει

Τα ακίνητα υπήρξαν η καλύτερη μορφή αποταμίευσης και πλουτισμού σε μία χώρα που έτσι και αλλιώς δεν διέθετε πολλές εναλλακτικές επενδυτικές επιλογές για τη συντριπτική πλειοψηφία του πληθυσμού (τουλάχιστον πριν την ένταξη στην ευρωζώνη και την κατάργηση των περιορισμών στην κυκλοφορία κεφαλαίων).

Μετά την κρατική χρεοκοπία το 2010, οι φόροι κατοχής ακινήτων όμως καλύπτουν ταμειακά ελλείμματα του προϋπολογισμού. Από τη στιγμή που φορολογούνται μέχρι και απρόσοδες περιουσίες, τα ακίνητα είναι ο όμηρος που κρατάει η κυβέρνηση για να αποσπάσει μέρος από τις (κλειδωμένες από capital controls) τραπεζικές καταθέσεις. Παρά τις αντιδράσεις με τις οποίες συνοδεύτηκε η επιβολή του, ο ΕΝΦΙΑ έχει τη μεγαλύτερη εισπρακτική επιτυχία, που φτάνει στο 85% (όταν ο ΟΟΣΑ αναφέρει ότι η εισπραξιμότητα των φόρων στην Ελλάδα το 2015 έπεσε στο 45%).

Τα περί μεταβίβασης των εσόδων του ΕΝΦΙΑ στην τοπική αυτοδιοίκηση είναι ένα placebo φάρμακο για τον φορολογικό πόνο. Αξίζει να σημειωθεί -αντίθετα με ό,τι ευρέως πιστεύεται- ότι η φορολογία των ακινήτων είναι η καλύτερη (ορθότερα η λιγότερο επιβλαβής) για την ανάπτυξη συγκριτικά με τις φορολογίες στο εισόδημα ή τους έμμεσους φόρους.

Όταν μας φταίει ο γάιδαρος των φόρων χτυπάμε το σαμάρι των αντικειμενικών

Είναι φυσικό στην Ελλάδα της κρίσης οι αντικειμενικές αξίες του 2007 να μην ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα. Όμως ποτέ ένα «αντικειμενικό» σύστημα δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα. Έγινε τόση φασαρία για να μειωθούν οι αντικειμενικές κάποιων περιοχών με χαμηλές τιμές -στρεβλώνοντας και άλλο την εικονική πραγματικότητα των αξιών- και το αποτέλεσμα ήταν η αύξηση του ΕΝΦΙΑ μέσω κατάργησης απαλλαγών και αναπροσαρμογών συντελεστών. Και μάλιστα με τον πιο καταστροφικό τρόπο, επιβαρύνοντας κυρίως τις επιχειρήσεις (καθώς οι πλούσιοι έχουν εξαφανιστεί εκτός της χώρας, από την οποία προσπαθεί να αποδράσει και όποιος άλλος μπορεί). (Να διευκρινιστεί ότι ο ΕΝΦΙΑ χρησιμοποιεί το σύστημα αντικειμενικών αξιών του άρθρου 32 του Ν. 3842/2010, που είναι μια συντομευμένη εκδοχή του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών. Οι δύο υπολογισμοί έχουν αρκετά κοινά αλλά δεν ταυτίζονται).

Όταν οι ξένοι δανειστές ήρθαν σε επαφή με την άρρωστη ελληνική πραγματικότητα, επέβαλαν -σε κυβερνήσεις που «διαπραγματεύονται» καταλήγοντας να υπογράφουν αδιάβαστα τα τελικά κείμενα- τη μνημονιακή δέσμευση για σύστημα εναρμόνισης αντικειμενικών-εμπορικών τιμών (από τον Ιούνιο του 2017). Έχει δημιουργηθεί Επιτροπή που αμφιβάλλω αν θα καταλήξει ούτε στον ορισμό της εμπορικής αξίας των ακινήτων. Ακούγονται ιδέες όπως για κάθε μεταβίβαση να υπάρχει έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή που θα ορίζει την αξία, ή να αξιοποιηθούν τα δεδομένα των τραπεζικών δανείων (το ότι οι τράπεζες δεν δίνουν τέτοια δάνεια φαίνεται είναι εκτός συζήτησης). Οι λάτρες της τεχνολογίας προτείνουν μία μεγάλη βάση δεδομένων που θα ανανεώνεται τακτικά και θα περιέχει και στοιχεία από μεσίτες. Δυστυχώς οι υπολογιστές δεν έχουν αποκτήσει ακόμα τη νοημοσύνη να μη δέχονται αναξιόπιστα στοιχεία και είναι δέσμιοι της βλακείας των ανθρώπων. Πώς μπορεί να δημιουργηθεί αξιόπιστη βάση δεδομένων από αγγελίες απελπισμένων πωλητών που απευθύνονται σε αγοραστές-φαντάσματα;

Η πολλή συζήτηση για το δένδρο με τις λάθος αξίες έκρυψε το δάσος της εξαφάνισης των συναλλαγών. Ακόμα και αν μετρήσουμε τις ελάχιστες αγοραπωλησίες ακινήτων, ούτε αντιπροσωπευτικές θα είναι, ούτε ικανό δείγμα.

Στον 21ο αιώνα χωρίς κτηματολόγιο

Σε μία χώρα που δεν κατατάσσεται στις σοβαρές είναι φυσικό να συμβαίνουν αστειότητες, από το πώς παράγονται οι αξίες και οι νόμοι μέχρι και οι διαδικασίες για τις τηλεοπτικές άδειες. Παγκοσμίως οι φόροι κατοχής ακίνητης περιουσίας επιβάλλονται κατά κανόνα από την Τοπική Αυτοδιοίκηση, γιατί έχουν ανταποδοτικό χαρακτήρα, είναι πιο ακριβοδίκαιοι από οποιοδήποτε κεντρικά σχεδιασμένο σύστημα και υπάρχει άμεση λογοδοσία (που κανείς δεν θέλει εγχωρίως αλλά αυτό είναι άλλο ανέκδοτο).

Όμως η Ελλάδα δεν διαθέτει κτηματολόγιο και τα υποθηκοφυλακεία της θα μπορούσαν κάλλιστα να μετατραπούν σε μουσεία καθώς η εικόνα τους παραπέμπει σε προηγούμενους αιώνες. Και ας μην ξεχάσουμε το κερασάκι της ελληνικής τούρτας: ένας μεγάλος αριθμός συμβολαίων αναγράφουν και σήμερα λανθασμένα τιμήματα. Τόσοι νόμοι, έξοδα και διαδικασίες, για να γράφονται λάθος νούμερα σε δημόσια έγγραφα.

If it ain't broke, don't fix it

Μέχρι να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για να μετρήσουμε αξιόπιστα τη φορολογητέα αξία των ακινήτων, η αντικατάσταση ενός συστήματος το οποίο επιβιώνει τόσες δεκαετίες είναι άσκοπη. Ένα λάθος σύστημα, το οποίο δεν αλλάζει, παράγει πιο αξιόπιστα αποτελέσματα (με την προϋπόθεση ότι κάνει τα ίδια λάθη) από ένα θεωρητικά τελειότερο που απέχει από την πραγματικότητα.

Το να αναθεωρούμε τις αξίες των ακινήτων σε μία ανύπαρκτη αγορά είναι σαν να προσπαθούμε να μετρήσουμε τη θερμοκρασία ενός νεκρού. Ακούγεται οπισθοδρομικό αλλά δεν πειράζει: ας αφήσουμε τις αντικειμενικές και ας ασχοληθούμε πώς θα βγάλουμε την αγορά από τη νεκροφάνεια και τη χώρα από την απελπισία.

* Ο Κώστας Μαρκάζος είναι οικονομολόγος.