VRS: Η ”δίκαιη” αποτίμηση των εταιριών ακινήτων

Επιρρεπείς απέναντι στους οικονομικούς κύκλους χαρακτηρίζει τις εταιρίες ακινήτων o υπεύθυνος ανάλυσης της VRS, Ν. Γεωργιάδης, αναφερόμενος στα ποιοτικά κριτήρια αξιολόγησής τους. Τι προβλέπει η μέθοδος της Καθαρής Λογιστικής Αξίας Ακίνητης Περιουσίας.

VRS: Η ”δίκαιη” αποτίμηση των εταιριών ακινήτων
Επιρρεπείς απέναντι στους οικονομικούς κύκλους χαρακτηρίζει τις εταιρίες ακινήτων o υπεύθυνος ανάλυσης αγοράς και μετοχών της Valuation & Research Specialists, κ. Νικόλαος Γεωργιάδης, αναφερόμενος στα ποιοτικά κριτήρια αξιολόγησής τους.

Ως εκ τούτου, συνεχίζει ο κ. Γεωργιάδης, αυτές οι εταιρίες δεν τείνουν σε πρώτο βαθμό να προσελκύουν το ενδιαφέρον των θεσμικών επενδυτών και σε δεύτερο του ευρύτερου επενδυτικού κοινού.

Ειδικότερα, σε σχετική μελέτη της VRS όπου παρουσιάζεται η διαδομένη μέθοδος της Καθαρής Λογιστικής Αξίας Ακίνητης Περιουσίας Αποτιμημένης σε Τρέχουσες Τιμές, ο κ. Γεωργιάδης στέκεται στη ”δίκαιη” αποτίμηση μιας εταιρίας ακινήτων με βάση την εκτίμηση της Λογιστικής Αξίας της Ακίνητης Περιουσίας, τονίζοντας παράλληλα ορισμένα σημεία που χρήζουν προσοχής στη διαδικασία αποτίμησης.

Η συγκεκριμένη μέθοδος συγκρίνει την πραγματική περιουσιακή αξία της εξεταζόμενης εταιρίας -τα χαρτοφυλάκια γης και ακινήτων της, αποτιμημένα σε τρέχουσες τιμές και προσαρμοσμένα βάσει του καθαρού της δανεισμού- με την τρέχουσα χρηματιστηριακή αξία.

Έτσι, ανάλογα με το ποσοστό της εξαγόμενης έκπτωσης (discount) ή υπερτίμησης (premium) διαμορφώνονται τα σχετικά συμπεράσματα περί φθηνής ή ακριβής εταιρίας/μετοχής.

Στην ανάλυση σημειώνεται, ωστόσο, πως η μέθοδος της Λογιστικής Αξίας της Ακίνητης Περιουσίας βρίσκεται στην πλήρη και αποκλειστική ιδιοκτησία της εξεταζόμενης εταιρίας.

Στην περίπτωση των εισηγμένων εταιριών ακινήτων, η VRS επισημαίνει πως η Λογιστική Αξία της Ακίνητης Περιουσίας πρέπει να ενημερώνεται τακτικά και να γνωστοποιείται στο επενδυτικό κοινό, ώστε να καθίσταται εφικτή η μελέτη των διαχρονικών τάσεων και επιδράσεων από τις εξελίξεις αγοράς γης και ακινήτων στις οικονομικές ισορροπίες της αντίστοιχης εταιρίας.

Από την εν λόγω μεθοδολογία, όπως υποστηρίζουν συνήθως οι επαγγελματίες των διεθνών αγορών, υπογραμμίζει η VRS, μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα για επενδυτικές αποφάσεις σχετικά με τις εισηγμένες εταιρίες ακινήτων.

Συγκεκριμένα, αναφέρει η ίδια ανάλυση, όταν η χρηματιστηριακή αξία μιας εισηγμένης εταιρίας ακίνητων υπολείπεται κατά τουλάχιστον 15% της ”δίκαιης” τιμής (Καθαρή Λογιστική Αξία της Ακίνητης Περιουσίας διά του συνολικού αριθμού των μετοχών της), τότε η μετοχή της εξεταζόμενης εταιρίας ενδέχεται -σε συνδυασμό με άλλους παράγοντες- να αποτελεί επενδυτική ευκαιρία.

Εξάλλου, αναφορικά με τις πηγές εσόδων των εταιριών ακινήτων, ο κ. Γεωργιάδης τονίζει πως στις περιπτώσεις εκείνες που τα έσοδα προέρχονται κατά κύριο λόγο από τη διαχείριση ακίνητης περιουσίας, το επιχειρηματικό ρίσκο καθίσταται χαμηλότερο και οι μελλοντικές πρόσοδοι είναι πιο σταθερές (όταν βέβαια οι άλλες παράμετροι είναι σταθερές), σε σύγκριση με όταν τα έσοδα προέρχονται από την ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας.

Επιπλέον, σημειώνει ο υπεύθυνος ανάλυσης της VRS, η μέθοδος της Καθαρής Λογιστικής Αξίας Ακίνητης Περιουσίας κρίνεται καταλληλότερη για τις εταιρίες διαχείρισης ακίνητων.

Αναφορικά με τη μέθοδο ”πώλησης και επαναμίσθωσης” (sale and lease back), μάλλον θεωρείται πλεονέκτημα για μια εταιρία ακινήτων, εφόσον δεν προκαλεί σύγχυση στη διαφάνεια των πηγών των εσόδων της, επισημαίνει η VRS.

Ακόμα, τονίζεται στην ίδια ανάλυση, διαφαίνεται η τάση να θεωρούνται ιδιαίτερα ελκυστικές από τους επενδυτές οι εταιρίες που δραστηριοποιούνται σε ”έξυπνα” τμήματα της αγοράς, όπως για παράδειγμα τα ”έξυπνα κτίρια”.

* Η πλήρης ανάλυση της VRS δημοσιεύεται στη δεξιά στήλη ”Συνοδευτικό Υλικό”.

ΣΧΟΛΙΑ ΧΡΗΣΤΩΝ

blog comments powered by Disqus