Τα σπίτια «ζόμπι» απειλούν το ιαπωνικό real estate

Eικόνα εγκατάλειψης χαρακτηρίζει την αγορά ακινήτων της Ιαπωνίας, καθώς πάνω από 8 εκατομμύρια akiya, άδεια σπίτια, ρίχνουν την σκιά τους στην αγορά. Πολλά σπίτια είναι εγκαταλειμμένα κι άλλα έχουν ερειπωθεί και «πνίγονται» από την φυσική ανάπτυξη. Κάποια άλλα βρίσκονται σε πολύ καλή κατάσταση, ολοκληρωμένα και με όλες τις ανέσεις –αλλά άδεια.

Πρόκειται για τα σπίτια «ζόμπι» της Ιαπωνίας, που αντιστοιχούν σε ένα στα επτά σπίτια στην χώρα, και καταδεικνύουν την έντονη μείωση του ιαπωνικού πληθυσμού, καθώς και την νοοτροπία της πολύ μικρής διάρκειας ζωής που χαρακτηρίζει την ιαπωνική κουλτούρα στέγασης.

Ο πληθυσμός της Ιαπωνίας κορυφώθηκε το 2008 και με συντελεστή γεννήσεων 1,4 παιδιά ανά γυναίκα καθώς και την ελάχιστη μετανάστευση, δεν προδιαγράφεται ανατροπή της πτωτικής τάσης.

Στην δεκαετία του 1980, οι Ιάπωνες έχτιζαν τα σπίτια τους κυρίως από ξύλο, με διάρκεια ζωής περίπου 30 χρόνια. Μετά το 2000 η διάρκεια διπλασιάστηκε στα σχεδόν 70 χρόνια, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του Wataru Sakakibara της Nomura Research Institute – αν και παραμένει ελάχιστη σε σχέση με τα ευρωπαϊκά στάνταρ. Ο λόγος της μικρής διάρκειας ζωής ήταν κυρίως οι πολλοί σεισμοί που πλήττουν την νησιωτική χώρα.

Σήμερα, ενώ σε άλλες χώρες του πλανήτη δίνεται έμφαση στην κατασκευή περισσότερων σπιτιών για να στεγαστεί ο αυξανόμενος πληθυσμός, το πρόβλημα της Ιαπωνίας είναι να γεμίσει –ή να διαλύσει- το υπάρχον απόθεμά της. Αν δεν ληφθούν μέτρα, η κυβέρνηση εκτιμά ότι το 20% των κατοικημένων περιοχών της χώρας θα γίνουν πόλεις-φαντάσματα ως το 2050, ενώ η Nomura εκτιμά ότι ένα στα 5 σπίτια θα είναι άδειο έως το 2023.

Για να μην υλοποιηθούν αυτά τα σενάρια θα πρέπει να ξεπεραστούν θεσμικά εμπόδια. Για παράδειγμα η κατεδάφιση είναι πολύ ακριβή υπόθεση (500.000 με 1 εκατ. γεν ή 4.500-9.300 δολ. περίπου) και επιπλέον η κατεδάφιση ανεβάζει τον φόρο οικοπέδου 6 φορές. Αυτό γιατί στην περίοδο της πληθυσμιακής ανάπτυξης, οι φόροι οικοπέδων μειώνονταν κάθετα εφόσον υπήρχε κτίσμα μέσα.

Αυτό εξηγεί εν μέρει την ασυνήθιστη οικονομική δομή της αγοράς ακινήτων της Ιαπωνίας, μιας χώρας που κάποτε είχε το ακριβότερο real estate στον πλανήτη αλλά όπου οι τιμές υποχωρούν από το 1992 και μετά. Ο κ. Sakakibara υπολογίζεται ότι μετά από 20 χρόνια, η αξία του περιουσιακού στοιχείου εναπόκειται μόνο στην γη που καταλαμβάνει.

Παράλληλα όμως συνεχίζουν να κατασκευάζονται νέα σπίτια και διαμερίσματα.

Η Mitsubishi Estate, από τις μεγαλυτερες κατασκευαστικές της Ιαπωνίας, δηλώνει ότι οι νέες κατασκευές της θα αντέξουν για 100 χρόνια και πλέον, αλλά τονίζει ότι η κοινωνική ζήτηση εμφανίζει αλλαγές μεσα στον χρόνο. Επιπλέον, η εισαγωγή νέων αντισεισμικών κριτηρίων από το 1981 και μετά έχει μειώσει πολύ την αξία των παλαιότερων οικημάτων.

Όλα αυτά διογκώνουν το πρόβλημα που αντιμετωπίζει η χώρα. Για να αντιμετωπιστεί (και να αντιμετωπιστούν παράλληλα οι κίνδυνοι σε εγκληματικότητα και πυρκαγιές που δημιουργούν τα εγκαταλειμμένα σπίτια) ορισμένες πόλεις όπως η πόλη Ισούμι έχουν εισάγει υπηρεσίες «ταιριάσματος» των γηραιών, συνήθως, ιδιοκτητών άδειων σπιτιών και των νέων οικογενειών που φθάνουν στην πόλη. Αλλά η αξιοποίηση δεν είναι επαρκής: Ενώ υπάρχουν 179 δυνητικοί ενοικιαστές στην πόλη, μόνο οι μισοί ιδιοκτήτες άδειων σπιτιών μπορούν να εντοπιστούν: Οι υπόλοιποι είτε έχουν πεθάνει είτε απλώς δεν εμφανίζονται.

© The Financial Times Limited 2014. All rights reserved.
FT and Financial Times are trademarks of the Financial Times Ltd.
Not to be redistributed, copied or modified in any way.
Euro2day.gr is solely responsible for providing this translation and the Financial Times Limited does not accept any liability for the accuracy or quality of the translation