«Έχουμε ήδη έρθει τρεις φορές στο ΧΑ (η εισηγμένη έχει κηρύξει την έναρξη της χρηματιστηριακής συνεδρίασης μετά από αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου και έκδοση εταιρικού ομολόγου) και μάλλον θα μας ξαναδείτε». Με αυτό τον τρόπο έκλεισε τον χθεσινό του σύντομο χαιρετισμό στο Χρηματιστήριο της Αθήνας ο πρόεδρος της Premia Properties Ηλίας Γεωργιάδης, αφήνοντας σαφώς να εννοηθεί ότι θα ακολουθήσουν πιθανότατα και άλλες κεφαλαιακές εκδόσεις από την εταιρεία του. Η ουσία είναι ότι η Premia Properties έχει αντλήσει από το 2020 μέσα από την εγχώρια κεφαλαιαγορά πάνω από 150 εκατ. ευρώ ίδια κεφάλαια και ομολογιακό δάνειο 100 εκατ. ευρώ, με αποτέλεσμα στο τέλος της φετινής χρονιάς να προβλέπει αύξηση των συνολικών της επενδύσεων σε ακίνητα κοντά στα 650 εκατ. ευρώ, με απώτερο στόχο να φτάσει στο ένα δισ. ευρώ σε μερικά χρόνια από σήμερα.
Η ουσία είναι πως η στρατηγική της ταχείας μεγέθυνσης δεν αφορά μόνο την Premia αλλά τις περισσότερες ΑΕΕΑΠ, καθώς αρκετές εταιρείες του κλάδου έχουν θέσει ως στόχο να ανεβάσουν το ενεργητικό τους γύρω ή και πάνω από το ένα δισ. ευρώ έως το τέλος της δεκαετίας, ή έστω τις αρχές της επόμενης. Και αυτό γιατί η αύξηση του χαρτοφυλακίου τους:
Πρώτον, δημιουργεί σημαντικές οικονομίες κλίμακας (συρρίκνωση των λειτουργικών εξόδων ως ποσοστού των εσόδων τους).
Και δεύτερον, θα καταστήσει τις μετοχές τους περισσότερο ορατές στα ξένα θεσμικά χαρτοφυλάκια. Προϋπόθεση βέβαια προκειμένου τα διεθνή funds να τοποθετηθούν σε ελληνικές ΑΕΕΑΠ αποτελεί επίσης και η διεύρυνση της μετοχικής τους διασποράς, η οποία σε αρκετές περιπτώσεις παραμένει σαφώς περιορισμένη. Σύμφωνα με παράγοντες του κλάδου, ο συνδυασμός της περιορισμένης παρουσίας ξένων επενδυτικών χαρτοφυλακίων εξηγεί ως ένα βαθμό και τα υψηλά discount με τα οποία διαπραγματεύονται στο ταμπλό του ΧΑ έναντι της εύλογης αξίας τους (NAV) οι περισσότερες ΑΕΕΑΠ.
Πρόσθετα κίνητρα για την υιοθέτηση επιθετικής στρατηγικής από την πλευρά των ΑΕΕΑΠ αποτελούν:
• Τα σαφώς χαμηλότερα πλέον επιτόκια που επικρατούν στην αγορά, τα οποία επιτρέπουν: α) Τον δανεισμό με μικρότερο κόστος χρηματοδότησης και β) Το «κλείδωμα» δανείων με αρκετά ευνοϊκούς όρους για μια μακρά σειρά ετών μέσα από την αγορά παραγώγων (Internet Rate Swaps).
• Η βελτίωση του χρηματιστηριακού κλίματος, η οποία συνέβαλε στην επιτυχία της ΑΜΚ της Premia Properties και εκτιμάται ότι θα επηρεάσει θετικά και την προγραμματισμένη για το προσεχές φθινόπωρο αύξηση κεφαλαίου της Trastor ΑΕΕΑΠ, ύψους 120 εκατ. ευρώ.
Για τους στόχους της μεγέθυνσης έχουν αναφερθεί μέσα στη χρονιά αρκετά υψηλόβαθμα στελέχη των ΑΕΕΑΠ.
H Noval (θυγατρική του ομίλου Viohalco) στις 31/12/2024 είχε ακίνητα εύλογης αξίας 648,2 εκατ. ευρώ (έναντι 571,2 εκατ. στις 31/12/2023). Η εταιρεία που πέρυσι ενισχύθηκε με τα κεφάλαια της δημόσιας εγγραφής σχεδιάζει επενδύσεις της τάξεως των 300 εκατ. ευρώ κατά τα επόμενα χρόνια, με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί ένα χαρτοφυλάκιο αξίας περίπου ενός δισ. ευρώ.
Η Trade Estates έκλεισε το 2024 με την εύλογη αξία των ακινήτων της να διαμορφώνεται στα 541,5 εκατ. ευρώ (+24%). Στόχος της εισηγμένης είναι το 2031 να διαθέτει χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας άνω του ενός δισ. ευρώ.
Η Trastor έκλεισε το 2024 με εύλογη αξία ακινήτων στα 670,4 εκατ. ευρώ (+43% σε σχέση με το 2023) και δρομολογεί αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου κατά 120 εκατ. ευρώ, με στόχο αφενός την υλοποίηση νέων επενδύσεων και αφετέρου τη μείωση του ποσοστού του βασικού της μετόχου (Τράπεζα Πειραιώς), ο οποίος δεν θα ασκήσει πλήρως τα δικαιώματά του.
Η Prodea είναι η μόνη ΑΕΕΑΠ που ήδη διαθέτει μεγάλο μέγεθος για τα διεθνή δεδομένα (η εύλογη αξία των ακινήτων της ήταν 3,15 δισ. ευρώ στις 31/12/2024), πλην όμως θα πρέπει να προχωρήσει σε κινήσεις προκειμένου να διευρύνει την ελεύθερη μετοχική της διασπορά.
Στον παρατιθέμενο πίνακα, παρουσιάζονται οι μετοχές εισηγμένων ΑΕΕΑΠ, οι μερισματικές τους αποδόσεις και οι εκπτώσεις (discount) με τις οποίες διαπραγματεύονται έναντι των εύλογων αποτιμήσεών τους. Θα πρέπει να τονιστεί ότι το ύψος της μερισματικής απόδοσης επηρεάζεται και από το ποσοστό του ενεργητικού μιας ΑΕΕΑΠ που επενδύεται σε υπό ανάπτυξη ακίνητα (αυτά έχουν μελλοντική προσδοκώμενη απόδοση, αλλά επί του παρόντος δεν αποφέρουν έσοδα από ενοίκια, άρα δεν συμβάλλουν στη διανομή μερισμάτων).