Με αφορμή πρόσφατα δημοσιεύματα που παρουσιάζουν ευρήματα μελετών και ερευνών σχετικά με το στεγαστικό ζήτημα και τις αιτίες του, κρίνεται σκόπιμο να τεθούν στη δημόσια συζήτηση ορισμένες κρίσιμες παράμετροι που συχνά παραβλέπονται.
Όπως ξεκάθαρα διατυπώθηκε στο συνέδριο του Συνδέσμου Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας (ΣΑΕΕ) τον περασμένο Φεβρουάριο με θέμα «Προκλήσεις & Ευκαιρίες στην Αγορά Ακινήτων| O ρόλος της στεγαστικής κρίσης», σύμφωνα με εμπεριστατωμένη έρευνα-μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, το πρόγραμμα της Golden Visa δεν συγκαταλέγεται στους παράγοντες δημιουργίας της στεγαστικής κρίσης. Αντιθέτως, η Golden Visa μπορεί και πρέπει να αποτελεί μέρος της λύσης του προβλήματος. Η κρίση των ενοικίων είναι μια σύνθετη πραγματικότητα με εγχώριες κυρίως αιτίες.
Οι πραγματικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης
Σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε η Επιτροπή Ακινήτων του Συνδέσμου, η έλλειψη προσιτής κατοικίας για τους Έλληνες δεν οφείλεται στο πρόγραμμα Golden Visa και ούτε είναι μονοδιάστατο. Αντίθετα, αποτελεί συνέπεια πολλών παραγόντων:
- Της αλλαγής στη δομή της ελληνικής οικογένειας, λόγω των διαζυγίων και της αυξημένης ανάγκης για περισσότερα οικιστικά ακίνητα.
- Της απουσίας οργανωμένης εθνικής στεγαστικής πολιτικής για δεκαετίες.
- Της χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο 2010–2020.
- Της υπερφορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, που αποθάρρυνε χιλιάδες ιδιοκτήτες από την ανακαίνιση ή εκμίσθωση των ακινήτων τους.
- Της ραγδαίας αύξησης της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), η οποία απορρόφησε περίπου 200.000 κατοικίες μόνο στην Αττική.
- Της αυξανόμενης παρουσίας πολιτών της Ε.Ε. που διαμένουν στην Ελλάδα αλλά εργάζονται εξ αποστάσεως στις χώρες τους -το 20% των ενοικιαστών στην Αττική σήμερα είναι μη Έλληνες πολίτες (ΤτΕ, 2024).
- Η καθυστέρηση στην εισροή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που βρίσκονται στα χέρια των servicers και των τραπεζών. Πρόκειται για περίπου 23.000 ακίνητα εκ των οποίων το 20% είναι σε προχωρημένο στάδιο ωρίμανσης και επομένως αναμένεται να «πέσει» στην αγορά μέσα στο επόμενο διάστημα σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις, Τάσο Πανούση. Σημειωτέον ότι σύμφωνα με τον ίδιο η διαδικασία ωρίμανσης κάθε ακινήτου εκτιμάται γύρω στα 2-3 χρόνια.
- Οι όροι με βάση τους οποίους χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι τράπεζες που προβλέπουν πολύ αυστηρά κριτήρια επιλεξιμότητας.
Η Golden Visa δεν αφαιρεί κατοικίες από την αγορά – Προσθέτει και αναβαθμίζει
Η συντριπτική πλειοψηφία των επενδυτών μέσω Golden Visa, ιδίως μετά την ψήφιση του Ν.5100/2024 και τις πρόσφατες αλλαγές που ισχύουν από 01/09/2024, επενδύει σε ακίνητα εκτός αγοράς, ειδικότερα:
- Εμπορικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες.
- Παλαιά εγκαταλελειμμένα κτίρια ή βιοτεχνικούς χώρους που αξιοποιούνται εκ νέου.
- Αυτοτελή κτίρια που ανακαινίζονται πλήρως, ενισχύοντας ποσοτικά και ποιοτικά το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.
Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης, μόνο το 6% των επενδυτών Golden Visa διαμένει στα ακίνητα που έχει αγοράσει. Το υπόλοιπο 94% παραμένει διαθέσιμο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, σύμφωνα και με τις ρυθμίσεις που τέθηκαν σε ισχύ από 01/09/2024.
Συνεπώς, δεν μειώνονται οι διαθέσιμες κατοικίες από τον εγχώριο πληθυσμό. Αντιθέτως, προστίθενται κατοικίες, πολλές εκ των οποίων βρίσκονται σε περιοχές που είχαν για χρόνια εγκαταλειφθεί από την κλασική αγορά του real estate.
Άνω των 8,5 δισ. ευρώ σε εισροές κεφαλαίων – Χιλιάδες θέσεις εργασίας και φορολογικά έσοδα
Η Golden Visa από το 2013 έως σήμερα έχει αποφέρει:
- Άνω των 8,5 δισ. ευρώ σε άμεσες ξένες επενδύσεις στο εγχώριο real estate. Με βάση τις αιτήσεις που παραμένουν εκκρεμείς από τον Ιούλιο του 2023, το συνολικό ποσό αναμένεται να ξεπεράσει τα 12 δισ. ευρώ.
- Αναβάθμιση υποβαθμισμένων γειτονιών όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, τα Εξάρχεια, το Κουκάκι κ.ά., που αποκτούν νέα ζωή με επενδύσεις σε ακίνητα και ανακαινίσεις κτιρίων.
- Δημιουργία και διατήρηση άνω των 100.000 θέσεων εργασίας σε τομείς όπως οι οικοδομές, τα αρχιτεκτονικά γραφεία, η διαχείριση ακινήτων, ο τουρισμός και η φιλοξενία (ΤτΕ, 2024).
- Αυξημένα φορολογικά έσοδα από μεταβιβάσεις, ΦΠΑ, ΕΝΦΙΑ, τέλη, καθώς και έμμεσες εισφορές μέσω αυξημένης κατανάλωσης σε περιοχές με έντονη επενδυτική δραστηριότητα.
Ανησυχητική μείωση επενδύσεων
Οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα μειωθήκαν κατά 31,4% στο 1ο τρίμηνο του 2025 από 520 εκατ. ευρώ σε 356 εκατ. ευρώ.
Υπολογίζει ο ΣΑΕΕ ότι η μείωση θα ξεπεράσει το 50% το 1ο εξάμηνο του 2025 αλλά δυστυχώς θα γίνει αντιληπτό στα τέλη Οκτωβρίου όπου δεν θα δύναται να αναστραφεί η διαμορφωθείσα κατάσταση. Σημαντικό ρόλο σε αυτή την τεράστια μείωση έχει παίξει το γεγονός ότι ακόμα δεν έχει υπογραφεί η διευκρινιστική ΚΥΑ για την αλλαγή χρήσης, γεγονός που καθιστά αδύνατη την απόκτηση της Golden Visa στο όριο των 250,000 ευρώ.
Η λύση δεν είναι ο αφορισμός – Είναι η αξιοποίηση
Αντί λοιπόν να στοχοποιείται ένα επενδυτικό εργαλείο που αποδεδειγμένα έχει ενισχύσει την εθνική οικονομία επισημαίνει ο ΣΑΕΕ, ο δημόσιος διάλογος οφείλει να στραφεί:
- Στον σχεδιασμό οργανωμένης στεγαστικής πολιτικής, με κοινωνικές κατοικίες, προσιτά ενοίκια και φορολογικά κίνητρα για τους εγχώριους ιδιοκτήτες.
- Στην παραγωγή νέων κατοικιών, μέσω ΣΔΙΤ και συνεργασίας με τον ιδιωτικό τομέα.
- Στη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας, μέσω πολεοδομικής σταθερότητας και επιτάχυνσης αδειοδοτήσεων.
Μια ώριμη κοινωνία δεν διώχνει επενδυτές – Τους αξιοποιεί
Η Ελλάδα σήμερα ανταγωνίζεται χώρες όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία, η Κύπρος, η Βουλγαρία, η Ρουμανία και η Ιταλία για την προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων. Σύμφωνα με στοιχεία του 2023, η Ελλάδα κατέγραψε 7.752 αιτήσεις Golden Visa, κατακτώντας την πρώτη θέση παγκοσμίως σε ζήτηση για πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης.
«Αντί λοιπόν να καταργήσουμε ένα εργαλείο που συμβάλει στην αναζωογόνηση των πόλεών μας, μπορούμε να το ενισχύσουμε, ώστε να εξυπηρετεί ταυτόχρονα την ανάπτυξη και την κοινωνική συνοχή.
Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στους Έλληνες πολίτες είναι απολύτως αναγκαία. Όμως, η Golden Visa δεν είναι το πρόβλημα», καταλήγει στην ανάλυσή του ο ΣΑΕΕ.