Τρεις είναι οι βασικοί λόγοι που «εξαφάνισαν» χιλιάδες ακίνητα από την αγορά, με αποτέλεσμα να οξύνεται η στεγαστική κρίση παρά τις -έστω περιορισμένες- παρεμβάσεις που ανακοίνωσε πρόσφατα η κυβέρνηση.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που περιέχονται σε ειδικό κεφάλαιο της Έκθεσης Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος, η δραματική μείωση της προσφοράς ακινήτων οφείλεται στο γεγονός ότι χιλιάδες ακίνητα που έχουν δεσμευθεί μέσω μη εξυπηρετούμενων δανείων βρίσκονται… κλειδωμένα σε χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers και δεν έχουν επιστρέψει στην αγορά. Παρότι πολλά εξ αυτών προορίζονται για πλειστηριασμό, μεγάλο μέρος μένει ανενεργό για χρόνια, μέχρι να ολοκληρωθούν νομικές ή τεχνικές διαδικασίες.
Ο δεύτερος λόγος είναι η επενδυτική εκμετάλλευση των κατοικιών, είτε μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων είτε μέσω ξένων επενδυτικών σχημάτων, τα οποία απορροφούν όλο και μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Σπίτια που μέχρι πριν λίγα χρόνια νοικιάζονταν σε οικογένειες, σήμερα λειτουργούν ως τουριστικά προϊόντα, αυξάνοντας το κενό στην αγορά μακροχρόνιας στέγης.
Η χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών είναι ένα ακόμα στοιχείο που οξύνει το πρόβλημα. Η οικοδομική δραστηριότητα το πρώτο εξάμηνο του 2025 υποχώρησε κατά 14% σε αριθμό αδειών, 24% σε επιφάνεια και 17% σε όγκο.
Το «πάγωμα» που προκάλεσε η απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος υλικών και ενέργειας, έχει καθηλώσει την οικοδομή σε ιστορικά χαμηλά. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που λειτουργεί με τεχνητή έλλειψη: οι τιμές ανεβαίνουν όχι γιατί υπάρχει περισσότερη ζήτηση, αλλά γιατί δεν υπάρχει επαρκής προσφορά.
Όπως σημειώνει η κεντρική τράπεζα της χώρας, η χαμηλή διαθεσιμότητα προέρχεται από την απόσυρση ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό, καθώς και από την επενδυτική εκμετάλλευση της κατοικίας.
Έκρηξη τιμών
Τα νοικοκυριά που αναζητούν στέγη βρίσκονται αντιμέτωπα με μια ξέφρενη κούρσα τιμών. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2025, ξεπερνώντας πλέον το ιστορικό υψηλό του 2008. Τα νέα διαμερίσματα σημείωσαν άνοδο 6,8% και τα παλαιά 7,6%, με τον σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται στις 104,5 μονάδες. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,9%, στη Θεσσαλονίκη και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας 8,8%.
Αντίστοιχη πορεία καταγράφεται και στα ενοίκια, με τον δείκτη τιμών να διαμορφώνεται στις 114,7 μονάδες, δέκα μονάδες υψηλότερα από πέρυσι, πλησιάζοντας τα επίπεδα του 2011.
Η εξέλιξη των τιμών στην αγορά των ακινήτων έχει ως αποτέλεσμα να βρίσκονται τα ελληνικά νοικοκυριά αντιμέτωπα με το υψηλότερο στεγαστικό βάρος στην Ευρώπη.
Σύμφωνα με την ΤτΕ, το 35,5% του εισοδήματός τους κατευθύνεται πλέον στη στέγη, ενώ σχεδόν ένας στους τρεις πληρώνει πάνω από το 40%. Με ποσοστό 29% των πολιτών να ξεπερνά αυτό το όριο, η Ελλάδα κατατάσσεται πρώτη στην Ευρωπαϊκή Ένωση, επτά μονάδες πάνω από τη δεύτερη Δανία, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που επικαλείται η Τράπεζα της Ελλάδος.
Τα στοιχεία δείχνουν πως το κόστος στέγης έχει γίνει η μεγαλύτερη οικονομική πίεση για τα ελληνικά νοικοκυριά, αφού οι τιμές έχουν φτάσει σε ιστορικά υψηλά και τα διαθέσιμα σπίτια στην αγορά όλο και λιγοστεύουν.
Οι ευρωπαϊκές προτάσεις
Το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, έχοντας επεξεργαστεί τα δεδομένα της στεγαστικής κρίσης σε όλη την Ευρώπη, προτείνει στην Κομισιόν δέσμη παρεμβάσεων στην κατεύθυνση:
- Να παράσχουν οι δημόσιες Αρχές επείγοντα μέτρα για την τόνωση της προσφοράς κατοικιών μέσω της μείωσης του κανονιστικού φόρτου σε ολόκληρη την αλυσίδα αξίας, της εξάλειψης των εμποδίων και της γραφειοκρατίας και της άμβλυνσης των εμποδίων στην τοπική, εθνική και ενωσιακή νομοθεσία που υπονομεύουν την ανταγωνιστικότητα των τομέων των κατασκευών και των ανακαινίσεων.
- Να καταβληθούν προσπάθειες για τη βελτίωση της διαθεσιμότητας οικοδομήσιμης γης, ιδίως σε πυκνοκατοικημένες περιοχές. Οι δημόσιες Αρχές να κινητοποιήσουν δημόσια γη και να διευκολύνουν τις διαδικασίες διαίρεσης σε ζώνες για την κατασκευή τόσο κοινωνικής όσο και οικονομικά προσιτής στέγασης.
- Να διευκολύνουν οι δημόσιες αρχές τις διαδικασίες αδειοδότησης ώστε να καταστούν σημαντικά ταχύτερες και απλούστερες, μεταξύ άλλων μέσω μέτρων όπως η θέσπιση της αρχής της σιωπηρής διοικητικής συγκατάθεσης για την έκδοση οικοδομικών αδειών για νέες εργασίες κατασκευής και ανακαίνισης, εκτός από περιπτώσεις που αφορούν την προστασία του περιβάλλοντος, της πολιτιστικής ή ιστορικής κληρονομιάς.
- Να ενσωματώσουν, Κομισιόν και κυβερνήσεις, πλήρως τη στρατηγική «κύμα ανακαινίσεων», διασφαλίζοντας ότι η ανακαίνιση κτιρίων δεν επικεντρώνεται μόνο στην ενεργειακή απόδοση, αλλά και στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
- Να προωθήσουν οι κυβερνήσεις ένα αποτελεσματικό και βασιζόμενο σε κίνητρα φορολογικό σύστημα για τις στεγαστικές πολιτικές, ενθαρρύνοντας τις επενδύσεις σε κατοικίες και συμβάλλοντας στον περιορισμό των πιέσεων στις τιμές των κατοικιών, τονώνοντας έτσι την προσφορά σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
- Να εξετάσουν οι κυβερνήσεις έργα για την αποκατάσταση των δημόσιων κτιρίων για στέγαση και τη μετατροπή του αχρησιμοποίητου δημόσιου κτιριακού αποθέματος σε κοινωνικές κατοικίες.
- Τα κράτη μέλη και τα θεσμικά όργανα της ΕΕ να καταστήσουν δυνατές τις συνθήκες προσέλκυσης ιδιωτικών επενδύσεων για την κατασκευή κατοικιών για νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος
- Ισχυρότερη χρηματοδοτική στήριξη προς τις τοπικές οντότητες για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτής δημόσιας στέγασης.
- Να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στις νεότερες και τις μελλοντικές γενιές, ιδίως σε περιοχές με χαμηλά ποσοστά οικονομικής ανεξαρτησίας και όπου οι νέοι χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να εγκαταλείψουν την οικογενειακή τους εστία τα κράτη μέλη και οι τοπικές Αρχές να προωθήσουν μέτρα που θα επιτρέπουν στους νέους να έχουν πρόσβαση σε στεγαστικές πιστώσεις, συμπεριλαμβανομένων κινήτρων όπως μειωμένα ποσοστά συναλλαγών για νέους αγοραστές και αγοραστές πρώτης κατοικίας, απαλλαγές από τους φόρους επί των συναλλαγών για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας που καταλαμβάνουν το ακίνητο για ορισμένο χρονικό διάστημα, παροχή χαμηλότοκων δανείων για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας και θέσπιση εγγυήσεων που θα καλύπτουν έως και το 100 % των επενδύσεων για τη διευκόλυνση της πρόσβασης σε πιστώσεις για νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας, χωρίς να τίθεται σε κίνδυνο η χρηματοπιστωτική σταθερότητα των νοικοκυριών ή να ασκούνται ανοδικές πιέσεις στις τιμές της αγοράς.
- Τα κράτη-μέλη να διερευνήσουν ειδικά προσαρμοσμένα προγράμματα, συμπεριλαμβανομένης της παροχής οικονομικά προσιτής στέγασης, για την αντιμετώπιση των δυσκολιών πρόσβασης σε στέγαση για τα νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, δίνοντας ιδιαίτερη προσοχή στους εργαζομένους σε θέσεις στρατηγικής και κρίσιμης σημασίας, όπως οι γιατροί και οι νοσηλευτές, οι εκπαιδευτικοί και οι υπεύθυνοι ασφάλειας.
- Να προωθηθεί ένα ευρωπαϊκό σχέδιο δράσης για τη στήριξη των οικογενειών, με ιδιαίτερη προσοχή στις πολυμελείς οικογένειες, τις μονογονεϊκές οικογένειες και τις οικογένειες που βρίσκονται σε ευάλωτη κατάσταση, και:
- Να διενεργήσει η Κομισιόν εκτίμηση επιπτώσεων βάσει δεδομένων και στοιχείων σχετικά με τις επιπτώσεις των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων στις τιμές των κατοικιών.