Με «οδηγό» τις επικείμενες παρεμβάσεις της Κομισιόν, προσαρμοσμένες στα ιδιότυπα ελληνικά δεδομένα, θα διαμορφωθεί το νέο «πακέτο» μέτρων για την αντιμετώπιση του μείζονος στεγαστικού προβλήματος.
Όπως προανήγγειλε χθες ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης από το βήμα του «Athens Tax Forum 2025», θα υπάρξουν «νέες παρεμβάσεις για τη στήριξη των πολιτών που δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στο αυξανόμενο κόστος στέγασης», σε συνέχεια των μέτρων (επιστροφή ενός ενοικίου, αναμόρφωση της κλίμακας μισθωμάτων, περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις) που έχουν ήδη ανακοινωθεί και τίθενται σταδιακά σε εφαρμογή.
«Αντιλαμβανόμαστε πλήρως ότι το στεγαστικό είναι ένα πάρα πολύ σημαντικό ζήτημα. Υπάρχει ένα κομμάτι του πληθυσμού που δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στα ενοίκια. Είναι ένα πολύ μεγάλο κομμάτι του μηνιαίου προϋπολογισμού πολλών οικογενειών στη χώρα μας», σημείωσε ο υπουργός.
Σύμφωνα με τις προπαρασκευαστικές κινήσεις της κυβέρνησης, τα νέα μέτρα δεν θα κινηθούν μόνο στην κατεύθυνση επέκτασης των υφιστάμενων αλλά θα επεκταθούν στο πεδίο της φορολογίας των ακινήτων γενικότερα (επιδοτήσεις ενοικίων, κατάργηση φόρων για μικρά ακίνητα, ΦΠΑ νεότευκτων οικοδομών, ΕΝΦΙΑ κ.λπ.), καθώς και στη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών με την αξιοποίηση δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Κυρίαρχο ρόλο θα διαδραματίσουν και τα εν εξελίξει προγράμματα «Σπίτι μου».
Τα όποια μέτρα οριστικοποιηθούν εντός του 2026 δεν θα είναι άσχετα με τα επικείμενα σε ευρωπαϊκό επίπεδο και συγκεκριμένα τα όσα θα προβλέπει ο επόμενος ευρωπαϊκός προϋπολογισμός για τη στέγη.
Τα στοιχεία δείχνουν πως το κόστος στέγης έχει γίνει η μεγαλύτερη οικονομική πίεση όχι μόνο για τα ελληνικά νοικοκυριά (αφού οι τιμές σε διαμερίσματα και ενοίκια έχουν φτάσει σε ιστορικά υψηλά και τα διαθέσιμα σπίτια στην αγορά όλο και λιγοστεύουν) αλλά και για τα νοικοκυριά στις περισσότερες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Οι ευρωπαϊκές προτάσεις
Το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, έχοντας επεξεργαστεί τα δεδομένα της στεγαστικής κρίσης σε όλη την Ευρώπη -μεταξύ των άλλων- προτείνει στην Κομισιόν δέσμη παρεμβάσεων στην κατεύθυνση:
- Να παράσχουν οι δημόσιες Αρχές επείγοντα μέτρα για την τόνωση της προσφοράς κατοικιών μέσω της μείωσης του κανονιστικού φόρτου σε ολόκληρη την αλυσίδα αξίας, της εξάλειψης των εμποδίων και της γραφειοκρατίας και της άμβλυνσης των εμποδίων στην τοπική, εθνική και ενωσιακή νομοθεσία που υπονομεύουν την ανταγωνιστικότητα των τομέων των κατασκευών και των ανακαινίσεων.
- Να καταβληθούν προσπάθειες για τη βελτίωση της διαθεσιμότητας οικοδομήσιμης γης, ιδίως σε πυκνοκατοικημένες περιοχές. Οι δημόσιες Αρχές να κινητοποιήσουν δημόσια γη και να διευκολύνουν τις διαδικασίες διαίρεσης σε ζώνες για την κατασκευή τόσο κοινωνικής όσο και οικονομικά προσιτής στέγασης.
- Να διευκολύνουν οι δημόσιες αρχές τις διαδικασίες αδειοδότησης ώστε να καταστούν σημαντικά ταχύτερες και απλούστερες, μεταξύ άλλων μέσω μέτρων όπως η θέσπιση της αρχής της σιωπηρής διοικητικής συγκατάθεσης για την έκδοση οικοδομικών αδειών για νέες εργασίες κατασκευής και ανακαίνισης, εκτός από περιπτώσεις που αφορούν την προστασία του περιβάλλοντος, της πολιτιστικής ή ιστορικής κληρονομιάς.
- Να ενσωματώσουν, Κομισιόν και κυβερνήσεις, πλήρως τη στρατηγική «κύμα ανακαινίσεων», διασφαλίζοντας ότι η ανακαίνιση κτιρίων δεν επικεντρώνεται μόνο στην ενεργειακή απόδοση, αλλά και στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
- Να προωθήσουν οι κυβερνήσεις ένα αποτελεσματικό και βασιζόμενο σε κίνητρα φορολογικό σύστημα για τις στεγαστικές πολιτικές, ενθαρρύνοντας τις επενδύσεις σε κατοικίες και συμβάλλοντας στον περιορισμό των πιέσεων στις τιμές των κατοικιών, τονώνοντας έτσι την προσφορά σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
- Να εξετάσουν οι κυβερνήσεις έργα για την αποκατάσταση των δημόσιων κτιρίων για στέγαση και τη μετατροπή του αχρησιμοποίητου δημόσιου κτιριακού αποθέματος σε κοινωνικές κατοικίες.
- Τα κράτη-μέλη και τα θεσμικά όργανα της ΕΕ να καταστήσουν δυνατές τις συνθήκες προσέλκυσης ιδιωτικών επενδύσεων για την κατασκευή κατοικιών για νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος
- Ισχυρότερη χρηματοδοτική στήριξη προς τις τοπικές οντότητες για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτής δημόσιας στέγασης.
«Κούρσα» τιμών
Αξίζει να σημειωθεί ότι κατά την τελευταία οκταετία, οι τιμές των κατοικιών στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 48%, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 18%, αντιπροσωπεύοντας συχνά έως και το 40% του μηνιαίου εισοδήματος ενός νοικοκυριού.
Η κύρια αιτία αυτής της κρίσης είναι η περιορισμένη προσφορά αποθέματος κατοικιών, τόσο ιδιωτικών όσο και δημόσιων, λόγω της ανεπαρκούς κατασκευής και των ανεπαρκών επενδύσεων κατά τις τελευταίες δεκαετίες. Ενδεικτικά, το 2024 ο δείκτης συνολικού ωφέλιμου εμβαδού σημείωσε περαιτέρω μείωση κατά 1,6% και ο δείκτης κατοικιών παρέμεινε στάσιμος.
Ο πληθυσμός των αστικών κέντρων αυξάνεται, συγκεντρώνεται όλο και περισσότερο σε πόλεις μεγάλου και μεσαίου μεγέθους, ενώ οι αγροτικές περιοχές εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πληθυσμιακή συρρίκνωση. Ταυτόχρονα, οι ανάγκες εξελίσσονται, καθώς οι οικογένειες γίνονται μικρότερες, ο πληθυσμός γηράσκει και οι μεταναστευτικές πιέσεις επιτείνουν τις δημογραφικές μεταβολές.
«Εξαφανισμένα ακίνητα»…
Κατά την Τράπεζα της Ελλάδος, τρεις είναι οι βασικοί λόγοι που «εξαφάνισαν» χιλιάδες ακίνητα από την ελληνική αγορά.
Πρώτος λόγος για τη δραματική μείωση της προσφοράς, η δέσμευση χιλιάδων ακινήτων μέσω μη εξυπηρετούμενων δανείων, με αποτέλεσμα να βρίσκονται… κλειδωμένα σε χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers. Παρότι πολλά εξ αυτών προορίζονται για πλειστηριασμό, μεγάλο μέρος μένει ανενεργό για χρόνια, μέχρι να ολοκληρωθούν νομικές ή τεχνικές διαδικασίες.
Ο δεύτερος λόγος είναι η επενδυτική εκμετάλλευση των κατοικιών, είτε μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων είτε μέσω ξένων επενδυτικών σχημάτων, τα οποία απορροφούν όλο και μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Σπίτια που μέχρι πριν λίγα χρόνια νοικιάζονταν σε οικογένειες, σήμερα λειτουργούν ως τουριστικά προϊόντα, αυξάνοντας το κενό στην αγορά μακροχρόνιας στέγης.
Τρίτος λόγος η χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών. Η οικοδομική δραστηριότητα το πρώτο εξάμηνο του 2025 υποχώρησε κατά 14% σε αριθμό αδειών, 24% σε επιφάνεια και 17% σε όγκο.
Το «πάγωμα» που προκάλεσε η απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος υλικών και ενέργειας, έχει καθηλώσει την οικοδομή σε ιστορικά χαμηλά. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που λειτουργεί με τεχνητή έλλειψη: οι τιμές ανεβαίνουν όχι γιατί υπάρχει περισσότερη ζήτηση αλλά γιατί δεν υπάρχει επαρκής προσφορά.