Σχετικά με την προβλεπόμενη κατάργηση της υποχρέωσης υποβολής τοπογραφικού κατά τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου σε περιοχές εντός σχεδίου πόλης, με λειτουργούν Κτηματολόγιο και κυρωμένη πράξη εφαρμογής, η οποία συζητείται στη Βουλή, η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ ζητά ομόφωνα την απόσυρση – κατάργηση της συγκεκριμένης διάταξης.
Σύμφωνα με τη σχετική ανακοίνωση, υπάρχει πληθώρα λόγων που έχουν αναδειχθεί κατά τη διάρκεια της διαβούλευσης από τεχνικούς και επιστημονικούς φορείς, διακινδυνεύουν τόσο την ασφάλεια δικαίου στις συναλλαγές ακινήτων όσο και το διαχρονικό εγχείρημα της Πολιτείας για τη ψηφιοποίηση του χώρου και τη δημιουργία ολοκληρωμένων γεωχωρικών δεδομένων, ενώ παράλληλα διακινδυνεύει τη δημιουργία περισσότερων προβλημάτων από όσα φιλοδοξεί να λύσει.
Ο Πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός δήλωσε:
«Η κατάργηση της σύνταξης και υποβολής τοπογραφικών σε ψηφιακή μορφή και εξαρτημένα από το Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς αποτελεί «νάρκη» στα θεμέλια της προσπάθειας ψηφιοποίησης του συνόλου του χώρου στην Πατρίδα μας.
Η χώρα δεν μπορεί να προχωρήσει στο μέλλον αν δεν υπάρχουν πλήρη γεωχωρικά δεδομένα για το σύνολο της Επικράτειας. Και η συγκεκριμένη διάταξη, έτσι όπως έχει διατυπωθεί, θα οδηγήσει στο να υπάρξουν «μαύρες τρύπες» μέσα στις πόλεις χωρίς ψηφιακή αποτύπωση του χώρου με ακρίβεια.
Όλοι μας θέλουμε και έμπρακτα προσπαθούμε για τη ψηφιοποίηση και απλοποίηση διαδικασιών προς όφελος των πολιτών και της οικονομίας. H κατάργηση υποβολής ψηφιακών τοπογραφικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων όμως θα οδηγήσει σε ανασφάλεια δικαίου και πισωγύρισμα στην προσπάθεια ψηφιακής αποτύπωσης, με ακρίβεια, σε ολόκληρη τη χώρα.
Αλλά στο συγκεκριμένο ζήτημα πρέπει να πούμε ορισμένες αλήθειες: η χώρα επέλεξε ιστορικά, για να ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο, να αποτυπώσει τα δικαιώματα ανεξάρτητα από την ύπαρξη ψηφιακού τοπογραφικού.
Στις εντός σχεδίου περιοχές ψηφιακή αποτύπωση υπάρχει σε νεότερες πράξεις εφαρμογής που αποτυπώνονται με κάποια ακρίβεια τα όρια των οικοπέδων. Αλλά αυτό δεν αφορά όλες τις περιοχές της χώρας, ιδίως εκεί που οι πράξεις εφαρμογής έχουν γίνει πριν τη χρήση ψηφιακών εργαλείων, εξαρτημένων κατά ΕΓΣΑ.
Στην πραγματικότητα, η μεταβίβαση ακινήτου με κτίσμα ήδη γίνεται από συμβαιολογράφους χωρίς υποβολή νέου τοπογραφικού σε περιοχές εντός σχεδίου, με λειτουργούν Κτηματολόγιο και κυρωμένη πράξη εφαρμογής, όταν υφίσταται ΗΤΚ ή υπάρχουν τα ψηφιακά δεδομένα αποτύπωσης του χώρου και δεν υπάρχουν αμφιβολίες και ερωτηματικά, όπως έχει βεβαιώσει μηχανικός.
Η γενικευμένη κατάργηση της συμβολής μηχανικού στην ακριβή αποτύπωση του χώρου – έκτασης που μεταβιβάζεται ακόμη και σε αδόμητα οικόπεδα δεν οδηγεί σε απλοποίηση διαδικασιών αλλά στο να «κλείνουμε τα μάτια» στα υπάρχοντα προβλήματα: οικοδομησιμότητας, ακρίβειας έκτασης, ορίων κλπ. Με λίγα λόγια, κινδυνεύουμε να μεταβιβάζονται οικόπεδα με έκταση, όρια ή σχήμα «στο περίπου».
Η Βουλή και η κυβέρνηση μπορούν και οφείλουν να ακούσουν τις παρατηρήσεις των τεχνικών και επιστημονικών φορέων που έχουν κατατεθεί στη δημόσια διαβούλευση και τη δημόσια συζήτηση και να επιλέξουν τον δρόμο της προόδου και του ορθολογισμού. Και της συμβατότητας με βασικές εθνικές στρατηγικές επιλογές και τις κατευθύνσεις που δίνει η Ευρωπαϊκή Οδηγία INSPIRE και εφαρμόζονται σε όλη την Ευρώπη και πέραν αυτής.
Σε κάθε περίπτωση μπορεί να υπάρξει και μεταβατικό διάστημα για μια αντίστοιχη ρύθμιση και διάλογος για τις λεπτομέρειες και τις επιμέρους προσαρμογές στη νομοθεσία και για τα προβλήματα που πρέπει να επιλυθούν, πριν την καθιέρωση ενός τέτοιου μέτρου».
Το ΤΕΕ σημειώνει ότι από το δημόσιο διάλογο που έχει ήδη γίνει, στις συζητήσεις και στις τοποθετήσεις σε Περιφερειακά Τμήματα του ΤΕΕ και τη συζήτηση στη Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ έχουν αναδειχθεί σημαντικά σημεία προβληματισμού:
- Η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος με τις σύγχρονες τεχνικές προδιαγραφές που ισχύουν σήμερα (ν. 4495/2017, ν. 4759/2020, ν. 4821/2021 και κανονιστικές πράξεις εφαρμογής τους) αποτελεί κρίσιμη πράξη διασφάλισης της ασφάλειας δικαίου στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ’87), με αναφορά σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια, πράξεις εφαρμογής και κτηματολογικά στοιχεία, δεν συνιστά ένα τυπικό «δικαιολογητικό», αλλά θεμελιώδες τεχνικό και νομικό τεκμήριο.
- Η σύνταξη σύγχρονου, ψηφιακού τοπογραφικού διαγράμματος αποτυπώνει, με ακρίβεια εκατοστού, πολύ μεγαλύτερη από κάθε άλλη υπάρχουσα αποτύπωση, τα ακριβή όρια του οικοπέδου και επιπλέον συνοδεύεται από δήλωση του μηχανικού που στην ειδική περίπτωση που αφορά η προτεινόμενη τροποποίηση, δηλαδή σε περιοχές πράξης εφαρμογής με λειτουργούν Κτηματολόγιο, αφορά στα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου, την εκπλήρωση ή μη των όρων δόμησης και των ελάχιστων ορίων αρτιότητας.
- Η αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας δεν επιτυγχάνεται μέσω της αποδυνάμωσης θεσμικών εγγυήσεων που διασφαλίζουν την ιδιοκτησία και την ασφάλεια των συναλλαγών, ούτε με πρωτοβουλίες που διακινδυνεύουν τη διαρκή προσπάθεια ψηφιοποίησης του χώρου. Η προτεινόμενη κατάργηση χαρακτηρίζεται ως «υποχώρηση» από ένα πλαίσιο τεχνικής ακρίβειας και διαφάνειας, που θεσπίστηκε για την αντιμετώπιση χρόνιων προβλημάτων.
- Η υποχρέωση επισύναψης εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβολαιογραφικές πράξεις δεν θεσπίστηκε τυχαία. Αποτέλεσε αποτέλεσμα πολυετούς εμπειρίας σε σφάλματα ορίων, εμβαδομετρικές αποκλίσεις, αλληλοεπικαλύψεις και μεταγενέστερες δικαστικές διαφορές, οι οποίες επιβάρυναν τόσο τους πολίτες όσο και τη Διοίκηση. Η θεσμοθέτηση του Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) και η ηλεκτρονική υποβολή τοπογραφικών ενίσχυσαν περαιτέρω τη διαφάνεια, τη διαλειτουργικότητα και την ιχνηλασιμότητα των γεωχωρικών δεδομένων.
Η πρόβλεψη για κατάργηση της υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος σε μεταβιβάσεις ακινήτων εντός σχεδίου με επικυρωμένη πράξη εφαρμογής εγείρει ουσιώδη ερωτήματα:
- Πώς διασφαλίζεται η ακριβής ταυτοποίηση του ακινήτου χωρίς σύγχρονο εξαρτημένο τοπογραφικό; Η πράξη εφαρμογής αποτελεί πολεοδομικό εργαλείο, όχι τεκμήριο της υφιστάμενης κατάστασης επί του εδάφους. Δεν αποτυπώνει μεταγενέστερες μεταβολές, αποκλίσεις, αυθαίρετες μετακινήσεις ορίων ή ασυμφωνίες με τα κτηματολογικά στοιχεία.
- Πώς διασφαλίζεται η συμβατότητα με τα δεδομένα του Κτηματολογίου; Σε περιπτώσεις αποκλίσεων μεταξύ πράξης εφαρμογής και κτηματολογικής εγγραφής, το τοπογραφικό λειτουργεί ως κρίσιμο εργαλείο ελέγχου και τεκμηρίωσης.
- Πώς αποτρέπονται μελλοντικές διορθωτικές πράξεις, ενστάσεις και δικαστικές διαμάχες; Η απουσία σύγχρονου τοπογραφικού μεταθέτει το πρόβλημα στο μέλλον, αυξάνοντας το συνολικό κόστος για τον πολίτη και το Δημόσιο.
Με λίγα λόγια, σε περίπτωση που υπάρξουν διενέξεις ή διαφωνίες, ποιος βεβαιώνει και αναλαμβάνει την ευθύνη αν η αποτύπωση ενός οικοπέδου είναι ακριβώς ορθή και συμβατή προς τις κτηματολογικές εγγραφές ως προς το σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου;
Συνοπτικά, όπως έχει αναδειχθεί στο δημόσιο διάλογο, ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί προ εκπλήξεων, μετά την τυχόν μεταβίβαση χωρίς ψηφιακό τοπογραφικό εξαρτημένο κατά ΕΓΣΑ, διότι, σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία, η οποία δεν τροποποιείται, το οικόπεδο:
- να βαρύνεται με υπέρογκα ποσά καθώς έχουν υπολογιστεί λάθος οι εισφορές σε γη και σε χρήμα
- να μην μπορεί να οικοδομηθεί γιατί δεν συντέλεσε και την προσκύρωση του οικοπέδου,
- να μην μπορεί να οικοδομηθεί διότι δεν έχει διανοιχθεί ο δρόμος του σχεδίου σε όλο το πλάτος και να «εξαρτάται» από τον «απέναντι» ιδιοκτήτη
- Να μην μπορεί να οικοδομηθεί λόγω έλλειψης εγκεκριμένων υψομετρικών μελετών ή/και επίσημα – νόμιμα διανοιγμένων – διαμορφωμένων δρόμων
- να μην μπορεί να οικοδομηθεί παρόλο που είναι άρτιο και οικοδομήσιμο διότι κάποιο όμορο οικόπεδο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο
- να μην μπορεί να οικοδομηθεί γιατί δεν έχει κατάλληλο σχήμα π.χ. τριγωνικό
- να μην μπορεί να οικοδομηθεί λόγω ρυμοτομίας που δεν έχει περάσει στο κτηματολόγιο από την πράξη εφαρμογής (δηλαδή στο κτηματολόγιο φαίνεται η αρχική ιδιοκτησία και όχι η τελική)
- μπορεί να μην είναι οικοδομήσιμο και να χρήζει πολεοδομικής τακτοποίησης
- να μην μπορεί να αξιοποιηθεί γενικότερα διότι δεν έχει βεβαιωθεί η ύπαρξη ή μη δουλειών γραμμών υψηλής τάσης, αγωγών καυσίμων κλπ
- 10) να βαρύνεται από υποχρεώσεις (ρυμοτομήσεις, προσκυρώσεις και τακτοποιήσεις με όμορες ιδιοκτησίες, δουλείες κλπ) οι οποίες δεν θα αποτυπώνονται - καθορίζονται στο συμβόλαιο μεταβίβασης δημιουργώντας πολυποίκιλα μελλοντικά προβλήματα
και πολλά άλλα .....
Κανένα από τα παραπάνω ζητήματα δεν επιλύεται ούτε απαντάται με μόνες τις προϋποθέσεις ύπαρξης λειτουργούντος Κτηματολογίου και κυρωμένης πράξης εφαρμογής. Η κατάργησή του τοπογραφικού διαγράμματος θα επιφέρει συμβολαιογραφικές πράξεις που δε θα μπορούν πρακτικά να καταχωρηθούν στην κτηματολογική βάση, επάνω σε εκτελεσμένες συναλλαγές, οδηγώντας σε επιπλέον χρονικές καθυστερήσεις, δυσεπίλυτα προβλήματα και κόστη που δε θα έχουν συνυπολογιστεί εκ των προτέρων.