Σε Παιανία, Σέρρες, Λάρισα, Καλαμάτα και Πύργο βρίσκονται τα πρώτα οκτώ ακίνητα του Δημοσίου που θα παραχωρηθούν προς αξιοποίηση, σε ιδιώτες, ώστε να κατασκευαστούν ή να ανακαινιστούν, με σχεδόν μηδενικό κόστος για το Δημόσιο, κατοικίες, και μέρος των διαμερισμάτων να διατεθεί, με ιδιαίτερα χαμηλό ενοίκιο, σε πολίτες με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια.
Πρόκειται για το μοντέλο της «κοινωνικής αντιπαροχής» και βάσει του προγραμματισμού, έως το καλοκαίρι, θα έχουν υπογραφεί οι πρώτες 4 Υπουργικές Αποφάσεις για την πλήρη λειτουργία της κοινωνικής αντιπαροχής.
Ήδη, η πρώτη, καθορίζει τους βασικούς όρους με τους οποίους θα εφαρμοστεί στην πράξη η κοινωνική αντιπαροχή, τόσο ως προς τη σχέση του Δημοσίου με τον ιδιώτη ανάδοχο – κατασκευαστή, όσο και ως προς τις τεχνικές προδιαγραφές, τη διαχείριση και την εποπτεία του έργου.
Μετά το Πάσχα, αναμένεται να εκδοθεί και η απόφαση που αφορά την παραχώρηση των πρώτων οκτώ ακινήτων προς αξιοποίηση και απομένουν, οι ρυθμίσεις για τη μέθοδο υπολογισμού του κοινωνικού ενοικίου και τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων.
Ο πρώτος διεθνής διαγωνισμός αναμένεται να προκηρυχθεί το καλοκαίρι, ανοίγοντας τον δρόμο για την είσοδο ιδιωτικών επενδύσεων στον τομέα της κοινωνικής κατοικίας.
Αναλυτικά, η πρώτη Υπουργική Απόφαση που αναμένεται να δημοσιευθεί σε ΦΕΚ εντός των επόμενων ημερών, καθορίζει τον τρόπο που το δημόσιο θα συνεργαστεί με ιδιώτες για να χτιστούν ή να ανακαινιστούν κατοικίες.
Στην καρδιά της απόφασης βρίσκεται η στρατηγική επιλογή της κυβέρνησης δια του αρμόδιου υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, να ενεργοποιήσει ανενεργά δημόσια ακίνητα χωρίς άμεση δημοσιονομική επιβάρυνση.
Το μοντέλο βασίζεται σε σύμπραξη με ιδιώτες αναδόχους, οι οποίοι αναλαμβάνουν σχεδόν το σύνολο του κόστους – από μελέτες και άδειες μέχρι κατασκευή και φορολογικές υποχρεώσεις – και αποζημιώνονται εκ των υστέρων, είτε με ακίνητη περιουσία είτε με έσοδα από πωλήσεις ή μισθώσεις.
Η επιλογή αυτή, όπως επισημαίνουν αρμόδιες πηγές, λειτουργεί ως μηχανισμός πίεσης για την έγκαιρη και ποιοτική ολοκλήρωση των έργων, καθώς το αντάλλαγμα «κλειδώνει» μόνο μετά την πλήρη παράδοση.
Μπορεί δηλαδή ο ιδιώτης να λαμβάνει έως και το 70% των κατοικιών, αλλά η μεταβίβασή του γίνεται μόνο μετά την περάτωση των εργασιών, τη διοικητική παραλαβή του έργου και την ολοκλήρωση της διαδικασίας σύστασης ιδιοκτησιών και κανονισμού συνιδιοκτησίας.
Αναλυτικά, η απόφαση ορίζει τα εξής:
- Το κράτος ή οι δήμοι συνεργάζονται με ιδιώτες για να χτιστούν ή να ανακαινιστούν κατοικίες.
- Ο ιδιώτης πληρώνεται με διαμερίσματα, έσοδα ή ενοίκια. Στη σύμβαση για απλή κατασκευή παίρνει διαμερίσματα ή χρήματα από πωλήσεις. Η διάρκεια είναι μέχρι την ολοκλήρωση του έργου, ή και μια περίοδος εγγύησης. Στη σύμβαση για κατασκευή και διαχείριση είτε παίρνει αμοιβή για διαχείριση, είτε κρατά τα ενοίκια. Στην δεύτερη περίπτωση μπορεί να έχει ρόλο διαχείρισης έως και 50 χρόνια.
- Ο ιδιώτης αναλαμβάνει σχεδόν όλο το κόστος και την ευθύνη. Το κράτος ελέγχει την κατασκευή και τη διαχείριση. Ο ανάδοχος πληρώνει τα πάντα για το έργο και στο τέλος παίρνει: ποσοστό του ακινήτου ή χρήματα από πωλήσεις.
Στην πράξη, ο ανάδοχος διαχειρίζεται τα ακίνητα. Κάνει ενοικιάσεις σε δικαιούχους, είσπραξη ενοικίων, συντήρηση και εκπροσώπηση του κράτους. Λειτουργεί σαν “διαχειριστής πολυκατοικίας" και ιδιοκτήτης μαζί. Σε σχέση με τους ενοικιαστές, ο ανάδοχος ενεργεί αντί για το κράτος, μπορεί να κάνει δηλαδή συμβάσεις και όποια νομική ενέργεια απαιτείται.
Προσοχή όμως. Το αντάλλαγμα του αναδόχου δεν δίνεται εκ των προτέρων. Το εργολαβικό αντάλλαγμα μπορεί να φτάνει έως και το 70% των κατοικιών, αλλά η μεταβίβασή του γίνεται μόνο μετά την περάτωση των εργασιών, τη διοικητική παραλαβή του έργου και την ολοκλήρωση της διαδικασίας σύστασης ιδιοκτησιών και κανονισμού συνιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, το Δημόσιο συνδέει το αντάλλαγμα με την ολοκλήρωση και παράδοση του έργου και όχι με μια πρόωρη παραχώρηση δικαιωμάτων.
Δύο είναι τα μοντέλα συνεργασίας, καθώς περιγράφονται δύο διαφορετικοί τύποι συμβάσεων.
- Ο πρώτος είναι η «σύμβαση κατασκευής». Σε αυτή την περίπτωση, ένας ιδιώτης ανάδοχος αναλαμβάνει να ανεγείρει ή να ανακαινίσει ένα ακίνητο που ανήκει στο Δημόσιο ή σε έναν δήμο. Αντί να πληρωθεί με χρήματα, λαμβάνει ως αντάλλαγμα μέρος των διαμερισμάτων που θα δημιουργηθούν ή τα έσοδα από την πώλησή τους.
- Ο δεύτερος τύπος είναι πιο σύνθετος: η «σύμβαση κατασκευής και διαχείρισης». Εδώ ο ανάδοχος δεν περιορίζεται στην κατασκευή, αλλά αναλαμβάνει και τη διαχείριση των κατοικιών – δηλαδή τη μίσθωση, τη συντήρηση και τη λειτουργία τους. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να αποζημιώνεται είτε με αμοιβή είτε μέσω της εκμετάλλευσης των ενοικίων.
Η επιλογή μεταξύ των δύο μοντέλων γίνεται από το Υπουργείο ή την τοπική αυτοδιοίκηση, ανάλογα με τις ανάγκες κάθε έργου.
Κεντρικό στοιχείο του συστήματος είναι ότι ο ανάδοχος αναλαμβάνει σχεδόν εξ ολοκλήρου το οικονομικό βάρος του έργου. Καλύπτει όλα τα κόστη: κατασκευή, μελέτες, άδειες, εργατικά, φόρους και ασφαλιστικές υποχρεώσεις.
Το αντάλλαγμα που λαμβάνει έρχεται στο τέλος. Μπορεί να είναι:
- ποσοστό ιδιοκτησίας στο ακίνητο (π.χ. συγκεκριμένα διαμερίσματα),
- έσοδα από πώληση κατοικιών σε τρίτους ή
- στην περίπτωση διαχείρισης, έσοδα από ενοίκια.
Σημαντική λεπτομέρεια είναι ότι η μεταβίβαση αυτού του ανταλλάγματος γίνεται μόνο αφού ολοκληρωθεί πλήρως το έργο και παραδοθεί επισήμως. Αυτό λειτουργεί ως μηχανισμός πίεσης για την έγκαιρη και σωστή εκτέλεση.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η διάρκεια των συμβάσεων. Για το καθαρά κατασκευαστικό σκέλος, η διάρκεια καλύπτει το χρόνο ολοκλήρωσης του έργου και την περίοδο εγγύησης.
Ωστόσο, στις συμβάσεις που περιλαμβάνουν και διαχείριση, η διάρκεια μπορεί να φτάσει έως και τα 50 χρόνια μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιώτης μπορεί να διαχειρίζεται τις κατοικίες για μισό αιώνα, γεγονός που αλλάζει ριζικά τη φιλοσοφία των δημόσιων έργων κατοικίας.
Η απόφαση θέτει αυστηρές προδιαγραφές για τα κτίρια που θα κατασκευάζονται. Μεταξύ άλλων:
- • προβλέπεται χρήση σύγχρονων και ποιοτικών υλικών,
- • απαιτείται πλήρης συμμόρφωση με τους κανόνες ασφάλειας και οικοδομικής επιστήμης,
- • καθίσταται υποχρεωτική η προσβασιμότητα για άτομα με αναπηρία,
- • δίνεται έμφαση στην ενεργειακή απόδοση, με στόχο κτίρια σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας.
Παράλληλα, προβλέπεται ότι όλα τα κτίρια πρέπει να έχουν ομοιόμορφη ποιότητα, ανεξαρτήτως του ποια διαμερίσματα θα καταλήξουν στο Δημόσιο και ποια στον ανάδοχο.
Έτσι, όπως επισημαίνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, οι κοινωνικές κατοικίες δεν θα είναι σπίτια δεύτερης κατηγορίας. Και αυτό, γιατί στην υπό έκδοση ΚΥΑ, δεν υπάρχουν μόνο γενικές αναφορές στην ποιότητα, αλλά ρητές απαιτήσεις για προσβασιμότητα ΑμεΑ, ενεργειακή απόδοση, πυρασφάλεια, αερισμό, φωτισμό, ανθεκτικότητα στην κλιματική αλλαγή και καταλληλότητα υλικών.
Επίσης, προβλέπεται ρητά ότι η ποιότητα κατασκευής και υλικών πρέπει να είναι αντίστοιχη σε όλο το κτίριο ή το συγκρότημα, χωρίς λογική «δύο ταχυτήτων» ανάμεσα στο κοινωνικό και το εμπορικό τμήμα του έργου.
Μετά την ολοκλήρωση των έργων, καταρτίζεται κανονισμός συνιδιοκτησίας – ουσιαστικά το «καταστατικό» της πολυκατοικίας. Σε αυτό καθορίζονται:
- τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών,
- η κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών,
- οι επιτρεπόμενες χρήσεις των χώρων,`
- οι κανόνες λειτουργίας.
Ο κανονισμός δεσμεύει όλους τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, διασφαλίζοντας ενιαία λειτουργία. Στις περιπτώσεις όπου ο ανάδοχος αναλαμβάνει και τη διαχείριση, ο ρόλος του είναι ιδιαίτερα διευρυμένος. Μπορεί να:
- συνάπτει συμβάσεις μίσθωσης με δικαιούχους,
- εισπράττει ενοίκια και κοινόχρηστα,
- φροντίζει για τη συντήρηση των κτιρίων,
- εκπροσωπεί το Δημόσιο σε ζητήματα που αφορούν τις κατοικίες.
Ουσιαστικά, λειτουργεί ως διαχειριστής, με εξουσίες που προσεγγίζουν αυτές του ιδιοκτήτη, αν και ενεργεί για λογαριασμό του κράτους.
H διαχείριση των κατοικιών παρακολουθείται μέσω ειδικού μητρώου, όπου καταγράφονται όλες οι ενέργειες του αναδόχου. Σε περίπτωση πλημμελούς εκτέλεσης, προβλέπονται κυρώσεις βάσει της νομοθεσίας δημοσίων συμβάσεων.
Επιπλέον, με τη λήξη της σύμβασης διαχείρισης, ο ανάδοχος υποχρεούται να δώσει πλήρη λογοδοσία για την οικονομική και λειτουργική κατάσταση των ακινήτων.
Κομβικό σημείο της ρύθμισης αποτελεί και η θεσμοθέτηση κανονισμού συνιδιοκτησίας, ο οποίος δεσμεύει όχι μόνο τους ιδιοκτήτες αλλά και τους ενοικιαστές. Μέσω αυτού καθορίζονται χρήσεις, υποχρεώσεις, κοινόχρηστες δαπάνες και κανόνες λειτουργίας, διασφαλίζοντας ότι ο κοινωνικός χαρακτήρας των κατοικιών δεν θα αλλοιωθεί στο μέλλον. Πρόκειται για μία πρόβλεψη με ιδιαίτερη σημασία, καθώς «κλειδώνει» τη χρήση των ακινήτων και περιορίζει τα περιθώρια καταστρατήγησης.
Το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής διατηρεί ισχυρό εποπτικό ρόλο σε όλα τα στάδια. Η κατασκευή ελέγχεται συστηματικά, ενώ η διαχείριση παρακολουθείται μέσω ειδικού μητρώου, στο οποίο καταγράφονται όλες οι ενέργειες του αναδόχου. Σε περίπτωση αποκλίσεων προβλέπονται κυρώσεις, ενώ με τη λήξη της σύμβασης ο ιδιώτης υποχρεούται σε πλήρη λογοδοσία. Καθοριστική είναι και η πρόβλεψη ότι το Δημόσιο επανέρχεται αυτοδίκαια στη θέση του εκμισθωτή, ανακτώντας πλήρως τον έλεγχο.
Ένα επίσης, σημαντικό σημείο είναι ότι η ΚΥΑ «κλειδώνει» τη μελλοντική χρήση των κατοικιών. Η πράξη σύστασης οριζόντιων ή/και κάθετων ιδιοκτησιών και ο κανονισμός συνιδιοκτησίας δεσμεύουν μέσω συμβολαιογραφικής πράξης όχι μόνο τους ιδιοκτήτες, αλλά και μισθωτές και χρήστες.
Στον κανονισμό προβλέπονται χρήσεις και απαγορευμένες χρήσεις, κανόνες λειτουργίας κοινόχρηστων χώρων, κυρώσεις για παραβάσεις και, κυρίως, ρητή αποδοχή του κοινωνικού χαρακτήρα του ποσοστού που προορίζεται για κοινωνική κατοικία. Αυτό έχει μεγάλη σημασία, γιατί περιορίζει εκ των προτέρων γκρίζες ζώνες για τη μελλοντική χρήση των ακινήτων.
Τέλος, προβλέπεται ότι η διαχείριση θα τελεί υπό διαρκή έλεγχο και λογοδοσία. Η Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής παρακολουθεί τη διαχείριση μέσω του Μητρώου Συμβάσεων Κοινωνικής Αντιπαροχής, ενώ στη λήξη της περιόδου διαχείρισης ο ανάδοχος υποχρεούται να υποβάλει πλήρη λογοδοσία για τα ακίνητα, τις μισθώσεις και τα οικονομικά στοιχεία της περιόδου.
Το Υπουργείο υπεισέρχεται αυτοδίκαια στη θέση του εκμισθωτή. Πρόκειται για ένα από τα πιο ισχυρά σημεία της ΚΥΑ, γιατί δείχνει ότι το σχήμα έχει από την αρχή ενσωματωμένους μηχανισμούς ελέγχου και επιστροφής του πλήρους ελέγχου στο Δημόσιο.