Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν είναι μόνο θέμα τιμών και ενοικίων. Είναι θέμα προσφοράς και ζήτησης, θέμα ανταγωνισμού και ευρύτερο οικονομικό και κοινωνικό ζήτημα, καθώς επηρεάζει το διαθέσιμο εισόδημα, την πρόσβαση στη στέγη, την κινητικότητα των εργαζομένων και τελικά τη λειτουργία της οικονομίας.
Αυτό είναι και το βασικό μήνυμα που αναδεικνύει η Έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), Γιάννη Στουρνάρα, για το 2025. Η εικόνα που περιγράφεται είναι σαφής: μεγάλη ζήτηση για κατοικίες, στην οποία συμμετέχουν και ξένοι επενδυτές, περιορισμένη προσφορά σύγχρονων και προσιτών ακινήτων, αλλά και σημαντικό απόθεμα από κλειστά διαμερίσματα που δεν επιστρέφουν στην αγορά. Το αποτέλεσμα είναι επίμονη πίεση στις τιμές πώλησης και στα μισθώματα.
Μεγάλη ζήτηση, λίγη προσφορά
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η αγορά ακινήτων συνέχισε και το 2025 να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον από εγχώριους και ξένους επενδυτές, έστω και με ηπιότερο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά ακινήτων σύγχρονων προδιαγραφών, ενώ η αγορά κατοικιών διατήρησε τη θετική της δυναμική.
Σύμφωνα με την Έκθεση, η άνοδος των τιμών συνδέεται με την ισχυρή ζήτηση για οικιστικά ακίνητα, την περιορισμένη προσφορά σύγχρονων και προσιτών κατοικιών, το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και την επίδραση του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ». Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν σημαντικά το 2025, ενώ το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών συνέχισε επίσης να κινείται ανοδικά, αν και με ηπιότερο ρυθμό.
Οι τιμές ξεπερνούν τις αντοχές των νοικοκυριών
Το πιο ισχυρό εύρημα της Έκθεσης είναι ότι ενοίκια και τιμές κατοικιών τρέχουν πιο γρήγορα από τα εισοδήματα. Η εξέλιξη αυτή, σύμφωνα με την ΤτΕ, επιδεινώνει την προσιτότητα της στέγης και επιβαρύνει κυρίως τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων.
Με άλλα λόγια, το πρόβλημα δεν είναι μόνο ότι η αγορά κατοικίας ακριβαίνει. Είναι ότι η άνοδος των τιμών και των μισθωμάτων δεν συμβαδίζει με τη βελτίωση των πραγματικών δυνατοτήτων των νοικοκυριών. Έτσι, η απόσταση ανάμεσα στην αξία της κατοικίας και στην αγοραστική ή μισθωτική δυνατότητα των πολιτών διευρύνεται.
Η στεγαστική πίεση περνά και στον πληθωρισμό
Η Έκθεση δείχνει ότι η στέγη έχει εξελιχθεί και σε πληθωριστικό παράγοντα. Το 2025 ο πληθωρισμός στέγασης στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε 5,5%, έναντι 2,1% στην ευρωζώνη. Ακόμη μεγαλύτερη είναι η απόκλιση στα ενοίκια, όπου ο πληθωρισμός στην Ελλάδα έφτασε το 10%, έναντι 2,9% στην ευρωζώνη.
Η ΤτΕ συνδέει την επιμονή του πληθωρισμού στις υπηρεσίες και με την άνοδο των ενοικίων. Η στεγαστική πίεση, επομένως, δεν αποτελεί ένα απομονωμένο κοινωνικό ζήτημα, αλλά έναν μηχανισμό που τροφοδοτεί ευρύτερες ανατιμήσεις και διατηρεί υψηλές πιέσεις στο κόστος ζωής.
Ο ρόλος των κλειστών διαμερισμάτων
Στην ανάλυση για τις τιμές των κατοικιών, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι τα αίτια του στεγαστικού προβλήματος βρίσκονται τόσο στην πλευρά της ζήτησης όσο και στην πλευρά της προσφοράς, με την προσφορά να αποτελεί πλέον τον πιο δύσκολο κρίκο. Η ανεπαρκής διαθεσιμότητα κατοικιών στις περιοχές υψηλής ζήτησης επιτείνει το πρόβλημα.
Σε αυτό το πλαίσιο, ιδιαίτερη σημασία αποκτά το ανενεργό κτιριακό απόθεμα. Το γεγονός ότι πολλά διαμερίσματα παραμένουν κλειστά ή εκτός αγοράς σημαίνει ότι η υφιστάμενη προσφορά δεν αξιοποιείται πλήρως. Έτσι, ακόμη και όταν υπάρχει έντονη ανάγκη για στέγη, η αγορά δεν μπορεί να απορροφήσει αποτελεσματικά τη ζήτηση, με συνέπεια νέα πίεση στις τιμές.
Δεν είναι μόνο κοινωνικό θέμα
Η ΤτΕ τονίζει ότι η μη προσιτή κατοικία έχει και ευρύτερο οικονομικό αποτύπωμα. Αποθαρρύνει τη γεωγραφική κινητικότητα των εργαζομένων προς περιοχές με υψηλή ζήτηση, προκαλεί ελλείψεις προσωπικού, αυξάνει το κόστος εργασίας και υπονομεύει την αποδοτική κατανομή πόρων στην οικονομία.
Αυτό σημαίνει ότι το στεγαστικό δεν περιορίζεται στην πίεση που δέχονται τα νοικοκυριά. Μετατρέπεται και σε παράγοντα που επηρεάζει την ανταγωνιστικότητα, την παραγωγικότητα και τελικά την αναπτυξιακή δυναμική της οικονομίας.
Τι βλέπει η ΤτΕ για τη συνέχεια
Για το προσεχές διάστημα, η Τράπεζα της Ελλάδος διατηρεί συγκρατημένα θετική στάση για την αγορά ακινήτων, υπό την προϋπόθεση ότι θα σταθεροποιηθούν οι διεθνείς οικονομικές συνθήκες και θα διατηρηθούν οι θετικοί ρυθμοί ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας. Ωστόσο, καθιστά σαφές ότι η επιβράδυνση της ανόδου των τιμών δεν αρκεί από μόνη της για να λυθεί το πρόβλημα.
Η κατεύθυνση που αναδεικνύει η Έκθεση είναι η αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών, η καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και η επανένταξη ανενεργών ακινήτων στην αγορά. Εκεί βρίσκεται, ουσιαστικά, και ο πυρήνας του προβλήματος: μεγάλη ζήτηση, λίγη προσφορά, πολλά κλειστά διαμερίσματα και, τελικά, μόνιμη πίεση σε ενοίκια και τιμές κατοικιών.