Δύο μεγάλες νομικές μάχες μεταξύ δανειοληπτών και servicers φθάνουν στην κορύφωσή τους και τον τελευταίο λόγο θα έχει ο Αρειος Πάγος, που θα κληθεί να απαντήσει σε δύο μεγάλα ερωτήματα: Πώς εφαρμόζεται η νομοθετημένη απαγόρευση στους servicers να αποκτούν ακίνητα από πλειστηριασμούς που οι ίδιοι έχουν επισπεύσει; Είναι υποχρέωση των funds και των servicers να έχουν καταγράψει την αξία αγοράς κάθε δανείου που έχει περιληφθεί σε μια τιτλοποίηση, όταν κινούν δικαστικές διαδικασίες κατά του οφειλέτη;
Την ώρα που κόκκινα δάνεια της τάξεως των 80 δισ. ευρώ εξακολουθούν να «λιμνάζουν» εκτός τραπεζικών ισολογισμών, μετά τις τιτλοποιήσεις του σχεδίου «Ηρακλής», δανειολήπτες και servicers βρίσκονται καθημερινά σε αντιπαράθεση στις δικαστικές αίθουσες.
Οι εταιρείες διαχείρισης δανείων επισπεύδουν πλειστηριασμούς ακινήτων, οι δανειολήπτες αντιδρούν με ανακοπές και τα δικαστήρια καλούνται να ερμηνεύσουν τη σχετική νομοθεσία και τα εκατέρωθεν νομικά επιχειρήματα, χωρίς να είναι μονοσήμαντες αυτές οι ερμηνείες: συχνά γίνεται δεκτή η επιχειρηματολογία των δανειοληπτών και οι πλειστηριασμοί ακυρώνονται από τα δικαστήρια.
H «μητέρα των μαχών»
Η «μητέρα των μαχών» στα δικαστήρια έγινε για τη νομιμοποίηση των servicers να κινούν διαδικασίες κατά δανειοληπτών και κρίθηκε στον Άρειο Πάγο (πλήρης ολομέλεια, απόφαση 1/2023), αφού δικαστήρια χαμηλότερων βαθμών είχαν εκδώσει αντίθετες αποφάσεις. Το ερώτημα ήταν αν οι servicers, που είχαν ιδρυθεί με βάση ειδικό νόμο του 2015, είχαν νομιμοποίηση για δικαστικές ενέργειες σε τιτλοποιήσεις που είχαν γίνει με βάση νόμο του 2003.
Ο Άρειος Πάγος δικαίωσε τους servicers, κρίνοντας ότι οι δύο νόμοι μπορούν να εφαρμόζονται συνδυαστικά, άρα έχουν νομιμοποίηση για δικαστικές ενέργειες. Αν δεν το είχε κάνει, λένε τραπεζικά στελέχη, θα είχε καταρρεύσει όλο το οικοδόμημα των τιτλοποιήσεων με το σχέδιο «Ηρακλής».
Αυτό δεν σημαίνει, όμως, ότι οι αντιπαραθέσεις για τη δικαστική ερμηνεία του θεσμικού πλαισίου για τα «κόκκινα» δάνεια έχουν τελειώσει. Δικαστικές αποφάσεις που μπορούν να γείρουν την πλάστιγγα υπέρ των δανειοληπτών σε κρίσιμα θέματα συνεχίζουν να εκδίδονται σε πρώτο και δεύτερο βαθμό.
Για δύο μείζονα νομικά θέματα, όπως τονίζει στο Euro2day.gr ο διευθύνων σύμβουλος της Cepal Θόδωρος Αθανασόπουλος, είναι πλέον θέμα χρόνου να ξεκαθαρίσει το τοπίο με αποφάσεις του Αρείου Πάγου.
«Κανένα σπίτι σε χέρια servicer»
Στη διάρκεια της μεγάλης οικονομικής κρίσης, ακουγόταν συχνά το σύνθημα «κανένα σπίτι σε χέρια τραπεζίτη». Ο νόμος του 2015 για τους servicers αντανακλούσε σε κάποιο βαθμό αυτό το σύνθημα, αφού ρητά απαγόρευσε στους servicers να αποκτούν ακίνητα από πλειστηριασμούς που οι ίδιοι έχουν επισπεύσει. Όμως, το πώς εφαρμόζεται στην πράξη αυτό το σύνθημα, «κανένα σπίτι στα χέρια servicer», θα πρέπει τελικά να κριθεί από τα δικαστήρια.
Η ίδια η δομή των τιτλοποιήσεων του «Ηρακλή» δημιουργεί νομικά ερωτήματα για τον τρόπο εφαρμογής του νόμου. Όπως λένε στελέχη των servicers, πίσω από κάθε τιτλοποίηση βρίσκεται, εκτός από τον servicer και την ιρλανδική εταιρεία που πήρε τα δάνεια από την τράπεζα, και μία εταιρεία ακινήτων ειδικού σκοπού (REOco), η οποία τυπικά ανήκει στην τράπεζα που μεταβίβασε τα δάνεια.
Αυτές οι εταιρείες έχουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά: μέτοχοι είναι οι τράπεζες, αλλά δεν ενοποιούνται στους ισολογισμούς τους (άρα οι τράπεζες δεν έχουν άμεσο κέρδος ή ζημιά από τη λειτουργία τους). Η χρηματοδότησή τους γίνεται με δανεισμό από την ίδια την τιτλοποίηση.
Σκοπός τους είναι να αποκτούν ακίνητα που συνδέονται με τιτλοποιημένα δάνεια, όταν δεν εκδηλώνεται ενδιαφέρον για την απόκτησή τους στον πλειστηριασμό.
«Είναι ένας μηχανισμός ασφάλειας για τους πλειστηριασμούς που σχετίζονται με τις τιτλοποιήσεις», τονίζει στο Euro2day.gr κορυφαίο στέλεχος εταιρείας διαχείρισης δανείων, επισημαίνοντας ότι με αυτό τον τρόπο δεν μένουν στα αζήτητα τα ακίνητα, ανοίγοντας «τρύπες» στις ανακτήσεις, από τις οποίες τελικά θα εξαρτηθεί και αν θα επιτύχει το σχέδιο «Ηρακλής», ώστε να μην καταπέσουν και οι εγγυήσεις του Δημοσίου που καλύπτουν τις τιτλοποιήσεις.
Επιπλέον, αναφέρει το ίδιο στέλεχος, οι εταιρείες REOco λειτουργούν σαν ένας μηχανισμός ασφάλειας για τις τιμές των ακινήτων: κατά κανόνα αγοράζουν σε ελαφρώς χαμηλότερη τιμή από την τιμή εκκίνησης, ενώ ο νόμος επιτρέπει να υποχωρήσει στον πλειστηριασμό η τιμή έως και στο 65% της αρχικής τιμής.
Οι εταιρείες ακινήτων επωμίζονται όλα τα έξοδα που απαιτούνται μέχρι ένα ακίνητο να διατεθεί τελικά σε κάποιον αγοραστή. Σκοπός τους δεν είναι να κερδίσουν οι ίδιες από αυτή τη διαδικασία, αλλά να μη χάσουν έσοδα οι τιτλοποιήσεις. Προς το παρόν, μάλιστα, τα έξοδα υπερβαίνουν σημαντικά τα έσοδα από πωλήσεις και οι REOco «γράφουν» ζημιές.
Όπως επισημαίνει το ίδιο στέλεχος, η ίδια πρακτική είναι καθιερωμένη διεθνώς. Στην Ιταλία, όπου εφαρμόστηκε για πρώτη φορά σχέδιο τιτλοποιήσεων με κρατικές εγγυήσεις, αρχικά δεν είχε προβλεφθεί η λειτουργία REOco, αλλά αργότερα έγινε αντιληπτή η ανάγκη ύπαρξης ενός μηχανισμού ασφάλειας και μπήκαν στην εξίσωση οι REOco.
Πολύ σοβαρότερη είναι αυτή η ανάγκη για την Ελλάδα, λένε οι servicers, όπου τα «κόκκινα» δάνεια είχαν ξεπεράσει και το 50% των τραπεζικών χαρτοφυλακίων, με ό,τι αυτό σημαίνει για τον αντίκτυπο στα ακίνητα.
Οι εταιρείες ακινήτων των τραπεζών έχουν αποκτήσει ήδη περισσότερα από 6.000 ακίνητα, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των servicers, ένας αριθμός που δεν θεωρείται αμελητέος, αλλά δεν έχει ιδιαίτερη βαρύτητα, σε μια αγορά όπου γίνονται κάθε χρόνο περισσότερες από 110.000 αγοραπωλησίες ακινήτων.
Παρ’ όλα αυτά, ο αριθμός των 6.000 ακινήτων δεν είναι καθόλου ασήμαντος, αν αναχθεί σε ένα μικρότερο υποσύνολο, δηλαδή στις μεταβιβάσεις ακινήτων που γίνονται μέσω πλειστηριασμών.
Επιβεβαιώνει, ουσιαστικά, ότι οι αποκτήσεις ακινήτων από εταιρείες REOco αποτέλεσαν σημαντικό ποσοστό στο σύνολο των ακινήτων που διατέθηκαν μέσω πλειστηριασμών, καθώς σε πολλούς από αυτούς δεν βρέθηκαν ιδιώτες αγοραστές.
«Στοπ» από τη Θεσσαλονίκη
Μέχρι τώρα, δεν υπήρχαν σοβαρές νομικές αμφιβολίες για το αν οι εταιρείες REOco, οι οποίες έχουν διακριτή νομική προσωπικότητα από τους servicers, δύνανται να αποκτούν ακίνητα από πλειστηριασμούς.
Όμως, μια απόφαση από το Μονομελές Πρωτοδικείο της Θεσσαλονίκης δέχθηκε μια διαφορετική ερμηνεία, σύμφωνα με την οποία οι servicers, τα funds των τιτλοποιήσεων και οι εταιρείες ακινήτων των τραπεζών ουσιαστικά ανήκουν στην ίδια ομάδα συμφερόντων. Συνεπώς, πρέπει να εφαρμόζεται η νομοθετημένη απαγόρευση στους servicers για την απόκτηση ακινήτων.
Αν γίνει τελικά δεκτή από τη νομολογία αυτή η αντίληψη, όπως εκτιμούν οι servicers, το οικοδόμημα των τιτλοποιήσεων θα αρχίσει να τρίζει. Στους πλειστηριασμούς, που είναι γνωστό ότι υπάρχουν πολύ υψηλά ποσοστά αποτυχίας στην Ελλάδα, δεν θα μπορούν να παρεμβαίνουν οι REOco για να παίρνουν τα ακίνητα και να τα διαθέτουν σε δεύτερο χρόνο, με αποτέλεσμα να χάνουν έσοδα οι τιτλοποιήσεις και να απειλούνται με εκτροχιασμό τα επιχειρησιακά τους σχέδια.
Στην υπόθεση της Θεσσαλονίκης (απόφαση με αριθμό 48352/2025), που αναμένεται να φθάσει στον Άρειο Πάγο, το δικαστήριο ακύρωσε αναγκαστικό πλειστηριασμό ακινήτου, κρίνοντας ότι η εταιρεία που πλειοδότησε και απέκτησε το ακίνητο λειτουργούσε κατ' ουσίαν ως «όχημα» της ίδιας της εταιρείας διαχείρισης που επισπεύδει τον πλειστηριασμό, καταστρατηγώντας έτσι τη ρητή απαγόρευση του νόμου.
Η υπόθεση αφορά τον πλειστηριασμό μικρού διαμερίσματος στη Θεσσαλονίκη. Την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό επέσπευσε servicer, ενεργώντας για λογαριασμό αλλοδαπού fund. Το ακίνητο κατακυρώθηκε σε τιμή κατά ένα ευρώ υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης σε REOco, η οποία είναι συνδεδεμένη με τον servicer και στεγάζεται στην ίδια διεύθυνση.
Η δανειολήπτρια που άσκησε την ανακοπή ισχυρίσθηκε -και αυτό έγινε δεκτό από το δικαστήριο- ότι η δημιουργία και λειτουργία της αγοράστριας εταιρείας (REOco) είχε ως αποκλειστικό σκοπό την παράκαμψη του νόμου, που απαγορεύει στους servicers να αποκτούν ακίνητα από τους πλειστηριασμούς που οι ίδιοι επισπεύδουν.
Εκπρόσωποι servicers σημειώνουν ότι αυτή η ερμηνεία δεν είναι, πάντως, η κυρίαρχη, αφού υπάρχουν και άλλες αποφάσεις, όπως η απόφαση 5151/2026 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που κινούνται σε αντίθετη κατεύθυνση. Σε κάθε περίπτωση, νομική ασφάλεια θα υπάρξει μόνο όταν το θέμα φθάσει στον Άρειο Πάγο.
Η δεύτερη δικαστική «νάρκη»
Ένα νομικό θέμα που θα μπορούσε να έχει ακόμη μεγαλύτερη εμβέλεια, επηρεάζοντας όλες τις τιτλοποιήσεις και τις αντίστοιχες δικαστικές διεκδικήσεις, έχει τεθεί τον τελευταίο καιρό από δικαστικές αποφάσεις, με τις οποίες αμφισβητείται και πάλι η νομιμοποίηση των servicers να προχωρούν σε δικαστικές ενέργειες.
Με αυτές τις δικαστικές αποφάσεις αναδεικνύεται ένα τυπικό εμπόδιο, με μεγάλη ουσιαστική σημασία: ένας servicer δεν νομιμοποιείται να επισπεύσει πλειστηριασμό, αν δεν προκύπτει από τα έγγραφα που έχει καταθέσει σε ποια τιμή έχει μεταβιβασθεί το δάνειο από την τράπεζα στο fund της τιτλοποίησης.
Οι servicers λένε ότι αν γίνει δεκτή αυτή η νομική γραμμή, θα είναι το τέλος των δικαστικών ενεργειών στο πλαίσιο των τιτλοποιήσεων. Κατά τη διεθνή πρακτική, που εφαρμόστηκε και στην Ελλάδα, όπως ισχυρίζονται, στις τιτλοποιήσεις έχει υπολογιστεί μόνο η συνολική αξία των δανείων που μεταβιβάσθηκαν, χωρίς να αναφέρεται ποια ήταν ξεχωριστά η αξία κάθε δανείου.
Νομικοί από την πλευρά των δανειοληπτών λένε ότι το θέμα δεν είναι μόνο τυπικό (δεν νοείται συναλλαγή χωρίς τίμημα με βάση τον Αστικό Κώδικα), αλλά μπορεί να αφορά και την ουσία των κερδοσκοπικών πρακτικών που καταγγέλλεται ότι εφαρμόζουν οι servicers.
Αν, για παράδειγμα, ένα δάνειο λογιστικής αξίας 100.000 ευρώ μεταβιβάστηκε για 10.000 ευρώ και ο servicer διεκδικεί π.χ. 80.000 ευρώ από τον δανειολήπτη, αυτό ίσως είναι απόδειξη κερδοσκοπίας που αντίκειται στα χρηστά ήθη.
Η επιχειρηματολογία των δικαστικών αποφάσεων που κάνουν δεκτές τις ανακοπές των οφειλετών εδράζεται στα εξής σημεία:
- Με βάση τον νόμο για τις τιτλοποιήσεις (ν. 3156/2003), για να μεταβιβασθεί νομίμως ένα χαρτοφυλάκιο δανείων από τράπεζα σε ένα fund (ώστε η μεταβίβαση να ισχύει έναντι τρίτων), πρέπει η σύμβαση πώλησης να καταχωρηθεί μέσω ενός ειδικού εντύπου («περίληψη») στο Ενεχυροφυλακείο Αθηνών.
- Με βάση τον Αστικό Κώδικα (άρθρο 513 ΑΚ), βασικός και ουσιώδης όρος κάθε σύμβασης πώλησης είναι το τίμημα (το αντάλλαγμα).
- Εάν στην καταχωρημένη περίληψη δεν αναγράφεται το τίμημα αγοράς των απαιτήσεων, και αντί αυτού υπάρχει μια απλή παραπομπή στο πλήρες (αλλά μη δημοσιευμένο) ιδιωτικό συμφωνητικό, η καταχώριση θεωρείται μη σύννομη.
- Εφόσον η καταχώριση της σύμβασης στο δημόσιο βιβλίο είναι ελαττωματική, η μεταβίβαση του δανείου θεωρείται νομικά ατελής και δεν παράγει αποτελέσματα. Το fund δηλαδή δεν καθίσταται νομίμως δικαιούχος της απαίτησης. Κατ' επέκταση, ο servicer που ενεργεί για λογαριασμό του δεν διαθέτει ενεργητική νομιμοποίηση για να εκδώσει διαταγή πληρωμής ή να επισπεύσει πλειστηριασμό.
Κομβική απόφαση για αυτό το θέμα, σε δεύτερο βαθμό, είναι η απόφαση 303/2024 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Τον λόγο τώρα έχει ο Άρειος Πάγος, που αν δεν ανατρέψει το σκεπτικό αυτής της απόφασης θα δώσει στους δανειολήπτες ένα… πυρηνικό νομικό όπλο για να μπλοκάρουν πλειστηριασμούς από servicers.