Οι μεταβαλλόμενες συνθήκες στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων δημιουργούν νέα χρηματοδοτικά μοντέλα, τα οποία υιοθετούνται στα logistics και τα γραφεία, μειώνοντας τον τραπεζικό δανεισμό των developers, καθώς οι θεσμικοί επενδυτές βάζουν «νωρίς» πλέον το χέρι στην τσέπη.
Πρόκειται για το forward funding (προωθημένη χρηματοδότηση) το οποίο ήδη χρηματοδοτεί ορισμένα από τα μεγαλύτερα έργα της χώρας, ενώ βήματα σημειώνονται και στο μοντέλο χρηματοδότησης real estate tokenization (ψηφιοποίηση ακινήτων).
Ο Πάνος Καρπάθιος (φωτογραφία), πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Karpathios Development σημειώνει στο Euro2day.gr ότι στο forward funding, ο τελικός επενδυτής/αγοραστής (π.χ. μια ΑΕΕΑΠ) προσφέρει κεφάλαιο για ένα ακίνητο πριν ξεκινήσει η κατασκευή του.
Μπαίνει πολύ νωρίτερα στο περιουσιακό στοιχείο, αναλαμβάνοντας να χρηματοδοτήσει από το ξεκίνημα του έργου έως το 50% της επένδυσης.
Στη συνέχεια ο κατασκευαστής προχωράει με την ανάπτυξη του έργου, με περισσότερη ρευστότητα, διαφάνεια και μειωμένη ανάγκη για τραπεζικό δανεισμό.
«Δηλαδή, πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε κατασκευαστική δραστηριότητα και βρίσκεται ακόμα σε φάση σχεδιασμού, ο τελικός αγοραστής του έργου συμβάλλει στη χρηματοδότησή του. Μπαίνει πολύ νωρίς στην επένδυση και κλειδώνει τη θέση του, προσφέροντας ουσιαστικά ένα 20% προκαταβολή στο συνολικό τίμημα της πώλησης», εξηγεί ο κ. Καρπάθιος.
«Στην πορεία του έργου αναλόγως του προφίλ του επενδυτή συζητείται περαιτέρω χρηματοδότηση η οποία ακολουθεί πιστοποιήσεις της κατασκευής. Αυτός ο τρόπος χρηματοδότησης βοηθάει τον developer να μειώσει τον τραπεζικό δανεισμό που απαιτείται για το πρότζεκτ», προσθέτει ο ίδιος.
Μέσα από το συγκεκριμένο εργαλείο, χρηματοδοτήθηκε το Militos Logistics Center, το μεγαλύτερο αυτόνομο κέντρο logistics στην Ελλάδα απέναντι από το Θριάσιο στον Ασπρόπυργο. Είναι έργο της Karpathios Development και αποκτήθηκε από την Trastor ΑΕΕΑΠ έναντι 53,7 εκατ. ευρώ.
«Όταν ένας developer κλείνει με επενδυτή share deal το forward funding μπορεί να φτάσει έως και το 50% της εμπορικής αξίας της μεταβίβασης των μετοχών», συμπληρώνει ο ίδιος.
Τη στιγμή που αυξάνονται τα στοιχήματα για αύξηση επιτοκίων, η προωθούμενη χρηματοδότηση γίνεται πιο ελκυστική καθώς μειώνεται το κόστος του χρήματος. Επίσης, δίνει την ευκαιρία στον θεσμικό να αποκτήσει το ακίνητο σε καλύτερη τιμή.
Η ψηφιοποίηση των ακινήτων
Παράλληλα, ένα ακόμα νέο μοντέλο χρηματοδότησης που φαίνεται να κερδίζει έδαφος στην αγορά είναι το real estate tokenization.
Αφορά τη διαδικασία μετατροπής της ιδιοκτησίας ή των οικονομικών δικαιωμάτων ενός φυσικού ακινήτου σε ψηφιακά κουπόνια (tokens) σε ένα blockchain. Κάθε token αντιπροσωπεύει ένα κλασματικό μερίδιο ιδιοκτησίας. Αυτό επιτρέπει στους επενδυτές να αγοράζουν και να πουλούν μερίδια ακινήτων ψηφιακά, όπως συμβαίνει στο Ντουμπάι, στη Γερμανία και την Ισπανία.
Η διαδικασία αυτή καθιστά περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας προσβάσιμα σε ένα ευρύτερο κοινό επενδυτών, βελτιώνοντας παράλληλα τη ρευστότητα της αγοράς.
«Μέσα στους επόμενους μήνες θα κάνουμε κάποιες επαφές με ανθρώπους που στήνουν αυτές τις πλατφόρμες, οι οποίες δίνουν την δυνατότητα σε μικρομεσαίους επενδυτές ή μεγαλύτερους να μπορούν να επενδύουν άμεσα σε ακίνητα ψηφιακά. Έτσι αποκτούν ποσοστό στο ακίνητο ενός developer με συγκεκριμένο ποσοστό απόδοσης», υπογραμμίζει ο κ. Καρπάθιος.
«Το θεσμικό πλαίσιο τώρα στήνεται και έχει φτάσει σε ένα αρκετά καλό επίπεδο, όμως δεν έχει ολοκληρωθεί 100%.΄Έχει ακόμη στάδια που θέλουν επισημάνσεις και προσοχή ώστε το μοντέλο αυτό χρηματοδότησης να θεωρείται ώριμο», σημειώνει ο ίδιος.