Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίζει να κινείται σε υψηλούς ρυθμούς, με το ενδιαφέρον από εγχώριους και ξένους επενδυτές να παραμένει έντονο. Ωστόσο, πίσω από τις αυξημένες συναλλαγές και τις επενδυτικές ευκαιρίες, διαμορφώνεται πλέον ένα αρκετά πιο σύνθετο περιβάλλον σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Με αφορμή την 6η Premium Real Estate Expo 2026, ο Founder & CEO της Magna Estate, Δημήτρης Καραγιώργος, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, ανέλυσε τους βασικούς κινδύνους που αντιμετωπίζουν σήμερα αγοραστές και επενδυτές, αλλά και τα συχνότερα λάθη που εξακολουθούν να γίνονται στην αγορά.
Όπως επισημαίνει, ένας από τους μεγαλύτερους κινδύνους είναι η λανθασμένη αξιολόγηση της ίδιας της επένδυσης και η υπερεκτίμηση της μελλοντικής ανόδου της αγοράς.
Σε πολλές περιπτώσεις, αγοραστές και επενδυτές βασίζονται αποκλειστικά στην εκτίμηση ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, χωρίς να εξετάζουν σε βάθος όλους τους παράγοντες που επηρεάζουν την πραγματική αξία ενός ακινήτου.
Οι «παγίδες» σε νομικό και τεχνικό έλεγχο
Ο ίδιος τονίζει ότι ιδιαίτερα σημαντικός παραμένει ο νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από οποιαδήποτε συμφωνία. Όπως αναφέρει, στην ελληνική αγορά εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά ακίνητα με νομικές, πολεοδομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες, οι οποίες συχνά δεν είναι άμεσα εμφανείς στον αγοραστή. Αυθαίρετες κατασκευές, προβλήματα στους τίτλους ιδιοκτησίας, ελλιπή έγγραφα ή πολεοδομικές παραβάσεις μπορεί να οδηγήσουν είτε σε καθυστερήσεις είτε ακόμη και σε αδυναμία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης.
Παράλληλα, ο τεχνικός έλεγχος αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία, ειδικά στα παλαιότερα ακίνητα. Στατικά προβλήματα, φθορές, ανάγκες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης μπορούν να αυξήσουν σημαντικά το πραγματικό κόστος μιας επένδυσης, ανατρέποντας πολλές φορές τον αρχικό οικονομικό σχεδιασμό του αγοραστή.
Ο Δημήτρης Καραγιώργος σημειώνει επίσης ότι η αγορά ακινήτων δεν βασίζεται πλέον μόνο στην τοποθεσία και την τιμή. Όπως εξηγεί, η αξιολόγηση κινδύνου έχει γίνει πλέον απολύτως απαραίτητη, καθώς προστίθενται συνεχώς νέοι παράγοντες που επηρεάζουν τη βιωσιμότητα και τη μελλοντική αξία ενός ακινήτου.
Σύμφωνα με τον ίδιο, τα τελευταία χρόνια έχουν αυξηθεί σημαντικά οι κίνδυνοι που σχετίζονται με φυσικά φαινόμενα, όπως οι πλημμύρες και οι πυρκαγιές, παράγοντες που στο παρελθόν δεν επηρέαζαν στον ίδιο βαθμό τις αποφάσεις αγοράς. Την ίδια στιγμή, οι διεθνείς οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις, ο πληθωρισμός αλλά και η αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης δημιουργούν νέα δεδομένα στην αγορά.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνει και στις νέες ευρωπαϊκές απαιτήσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Όπως επισημαίνει, η ενεργειακή απόδοση ενός ακινήτου επηρεάζει πλέον άμεσα τόσο την εμπορική του αξία όσο και τη δυνατότητα αξιοποίησής του στο μέλλον. Σε πολλές περιπτώσεις, ένα ακίνητο με χαμηλή ενεργειακή κλάση μπορεί να απαιτεί υψηλές δαπάνες προκειμένου να παραμείνει ανταγωνιστικό ή να μπορέσει να αξιοποιηθεί επενδυτικά.
Τα πιο συχνά λάθη αγοραστών και επενδυτών
Αναφερόμενος στα συχνότερα λάθη που κάνουν σήμερα οι αγοραστές και οι επενδυτές, ο Δημήτρης Καραγιώργος ξεχωρίζει κυρίως δύο. Το πρώτο αφορά την ελλιπή αξιολόγηση του ίδιου του ακινήτου πριν από την αγορά. Όπως αναφέρει, αρκετοί επικεντρώνονται αποκλειστικά στην τιμή ή στην περιοχή, χωρίς να εξετάζουν πιθανούς νομικούς κινδύνους, τεχνικά προβλήματα, αυθαιρεσίες ή το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.
Το δεύτερο, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι η απουσία ξεκάθαρης επενδυτικής στρατηγικής. Όπως εξηγεί, διαφορετική προσέγγιση απαιτεί ένα ακίνητο που προορίζεται για ιδιοκατοίκηση και διαφορετική ένα ακίνητο που αγοράζεται για εκμετάλλευση μέσω ενοικίασης ή για μεταπώληση μετά από ανακαίνιση. Παράλληλα, ιδιαίτερη σημασία έχει και το λεγόμενο «exit plan», δηλαδή ο τρόπος και ο χρόνος με τον οποίο ένας επενδυτής σχεδιάζει να αξιοποιήσει ή να ρευστοποιήσει την επένδυσή του στο μέλλον.
Ο ίδιος υπογραμμίζει ότι σήμερα περισσότερο από ποτέ, μια επιτυχημένη επένδυση στην αγορά ακινήτων απαιτεί πλήρη προετοιμασία, σωστή αξιολόγηση κινδύνου και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό από την πρώτη στιγμή.
Τι πρέπει να προσέξουν όσοι αγοράζουν πρώτη κατοικία
Αναφερόμενος στα νοικοκυριά που προχωρούν στην αγορά πρώτης κατοικίας ή σε μικρές επενδύσεις, ο Δημήτρης Καραγιώργος σημειώνει ότι το σημαντικότερο βήμα είναι η συνεργασία με σωστούς και αξιόπιστους επαγγελματίες. Όπως αναφέρει, ένας ρεαλιστικός προϋπολογισμός δεν πρέπει να περιλαμβάνει μόνο την τιμή αγοράς, αλλά και όλα τα επιπλέον κόστη, όπως φόρους, έξοδα μεταβίβασης, πιθανή ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και μελλοντικά έξοδα συντήρησης.
Παράλληλα, κάθε αγοραστής πρέπει να καθορίζει εξαρχής τις πραγματικές του ανάγκες, καθώς διαφορετικά κριτήρια έχει μια οικογένεια με παιδιά και διαφορετικά ένας εργένης ή ένα ζευγάρι συνταξιούχων. Σε κάθε περίπτωση, όπως τονίζει, ο πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από την τελική απόφαση αποτελεί βασική προϋπόθεση για την αποφυγή μελλοντικών προβλημάτων και απρόβλεπτων εξόδων.
Η αγορά ακινήτου, καταλήγει, παραμένει μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις για κάθε νοικοκυριό ή επενδυτή και για αυτό απαιτεί σωστή ενημέρωση, ρεαλισμό και μακροπρόθεσμη στρατηγική.
ΠΗΓΗ: ΑΠΕ-ΜΠΕ