Σημαντική εξοικονόμηση δαπάνης για αποπληρωμή τόκων και κεφαλαίου σε στεγαστικά δάνεια, τα οποία τελούν σήμερα σε πρόγραμμα μειωμένης και σταδιακά κλιμακούμενης δόσης (step-up), έλαβαν ή θα λάβουν όσοι δανειολήπτες έχουν δυνατότητα και πρόθεση να αποδεχθούν τις προτάσεις τραπεζών, για μετατροπή των δανείων τους σε τοκοχρεωλυτικά, με σταθερό επιτόκιο.
Όπως είναι γνωστό, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει ζητήσει από τις τράπεζες να επιχειρήσουν την μετατροπή των step-up δανείων (σ.σ. κυρίως στεγαστικά) σε τοκοχρεωλυτικών δόσεων ως το τέλος της φετινής χρονιάς. Αναγκαία προϋπόθεση για την μετατροπή αποτελεί η συναίνεση του δανειολήπτη. Όσα δάνεια δεν μετατραπούν σε τοκοχρεωλυτικών δόσεων, θα θεωρούνται μη εξυπηρετούμενα στις 31/12/2026.
Οι σχετικές καμπάνιες μετατροπής ξεκίνησαν το τελευταίο τρίμηνο του 2025, με τα ποσοστά αποδοχής/αιτημάτων να φθάνουν περίπου στο 50% στο τέλος πρώτου τριμήνου, για τις Alpha και Πειραιώς, που έχουν κυρίως step-up κυμαινόμενου επιτοκίου σε ευρώ (σ.σ. η ETE έχει μηδαμινό άνοιγμα σε step-up και η Eurobank κυρίως step-up με ρήτρα ελβετικού φράγκου). Ακολούθησε επιβράδυνση του ρυθμού ανταπόκρισης καθώς το ευεπίφορο σε μετατροπή σκέλος δανειοληπτών αντέδρασε γρήγορα, με τη διαδικασία να εισέρχεται στον «σκληρό πυρήνα».
Οι τράπεζες συνεχίζουν, δυναμικά, τις σχετικές καμπάνιες, με αιχμή τα προσφερόμενα χαμηλά σταθερά επιτόκια (σ.σ. της τάξης το 3% με 3,3%) για όσους αποδεχθούν τη μετατροπή. Η συζήτηση για ενδεχόμενη αύξηση επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, προκειμένου να αναχαιτισθούν οι πληθωριστικές πιέσεις, που προκαλεί η μη εξεύρεση βιώσιμης συμφωνίας εκεχειρίας, μεταξύ ΗΠΑ και Ιράν, διαμορφώνει υποβοηθητικό …μαλακό υπογάστριο καθώς τα δάνεια σε πρόγραμμα step-up είναι κυμαινόμενου επιτοκίου, που ξεπερνά το 5% με τα τρέχοντα επίπεδα Euribor μήνα.
Το μειωμένο (σταθερό) επιτόκιο, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η δόση αποπληρώνει πλέον (περισσότερο) κεφάλαιο, αποτελεί το κλειδί για σημαντική εξοικονόμηση δαπάνης, η οποία στα παραδείγματα, που ακολουθούν, φθάνει ως το 41%, αλλά μπορεί να διαμορφωθεί, υψηλότερα για μεγαλύτερα ποσά ανεξόφλητου υπολοίπου, σε συνδυασμό με το ύψος επιτοκίου και δόσης. Αντίστοιχο όφελος θα μπορούσε να προκύψει για όσους παραμείνουν σε step-up πρόγραμμα κυμαινόμενου επιτοκίου, μόνο εφόσον «κατακρημνιστούν» τα επιτόκια ΕΚΤ, σε επίπεδα αντίστοιχα της δεκαετίας του 2010, κάτι που δεν φαίνεται ορατό για το μεσοπρόθεσμο διάστημα.
Εξοικονόμηση τόκων 17% σε μια 12ετία
Για υφιστάμενο δάνειο σε πρόγραμμα καταβολής μειωμένης δόσης, μέρος της οποίας κατευθύνεται για (μικρή) αποπληρωμή κεφαλαίου, με κυμαινόμενο επιτόκιο 5%, ανεξόφλητο υπόλοιπο 100.000 ευρώ και διάρκεια 148 μήνες, ο δανειολήπτης θα κληθεί να πληρώσει, με τα τρέχοντα δεδομένα, 146.000 ευρώ. Αν μετατρέψει το δάνειο σε τοκοχρεωλυτικής δόσης, με σταθερό επιτόκιο 3%, θα έχει όφελος 25.400 ευρώ ή 17%.
Η μηνιαία δόση θα αυξηθεί από 559 ευρώ σε 815 ευρώ, με τη διάρκεια (σ.σ. 148 μήνες) να παραμένει σταθερή. Η αύξηση των 256 ευρώ το μήνα (45,8%) είναι υψηλή, αλλά πρέπει να συνυπολογισθεί ότι το τρέχον πρόγραμμα κλιμακούμενης δόσης (step-up) προβλέπει σε βάθος χρόνου τελική μηνιαία δόση 837 ευρώ, ενώ η λειψή αποπληρωμή κεφαλαίου συσσωρεύει μια πληρωμή «μπαλόνι» στο τέλος του συγκεκριμένου δανείου, ύψους 40.100 ευρώ. Στον αντίποδα, η αύξησης της μηνιαίας δόσης σε 815 ευρώ και το «κλείδωμα» σταθερού επιτοκίου 3% ρίχνει το συνολικό κόστος αποπληρωμής κεφαλαίου και τόκων σε 120.600 ευρώ.
Στην περίπτωση που ο δανειολήπτης επιθυμεί χαμηλότερη δόση, μπορεί να επεκταθεί η διάρκεια του δανείου κατά 60 μήνες (σ.σ. σύνολο 208 μήνες) και η σταθερή δόση να διαμορφωθεί σε 632 ευρώ, με σταθερό επιτόκιο 3%. Λόγω της μεγαλύτερης περιόδου αποπληρωμής, το ποσό εξοικονόμησης τόκων μειώνεται σε 16.400 ευρώ και το όφελος περιορίζεται σε 11% ( πληρωτέο ποσό 129.600 ευρώ).
Μείωση έως 90.800 ευρώ σε τόκους και κεφάλαιο
Για υφιστάμενο δάνειο μειωμένης δόσης, η οποία δεν αρκεί να αποπληρώσει κεφάλαιο με τρέχον υπόλοιπο 100.000 ευρώ, επιτόκιο 6% και εναπομείνασα διάρκεια 223 μήνες, το όφελος μπορεί να φθάσει ως 90.800 ευρώ, στην περίπτωση μετατροπής του σε τοκοχρεωλυτικής δόσης, χωρίς επιμήκυνση διάρκειας. Το συνολικό κόστος αποπληρωμής του δανείου θα μειωθεί από 222.700 ευρώ, με βάση τα τρέχοντα δεδομένα, σε 131.900 ευρώ (μείωση κατά 41%) καθώς το επιτόκιο θα μειωθεί σε 3%, με τη μηνιαία δόση να αυξάνεται κατά σχεδόν 210 ευρώ, από 382 ευρώ σήμερα σε 591 ευρώ.
Σημειώνεται ότι στην τελευταία φάση του προγράμματος step-up η μηνιαία δόση του εν λόγω δανείου θα ανέλθει σε 611 ευρώ, ελαφρώς ψηλότερη από αυτή που «κλειδώνει», με τη μετατροπή και το σταθερό επιτόκιο ο δανειολήπτης. Επιπρόσθετα, θα έχει συσσωρευτεί δόση «μπαλόνι» 109.500 ευρώ λόγω ελλιπούς αποπληρωμής κεφαλαίου.
Εφόσον, ο δανειολήπτης δεν αντέχει την αύξηση της μηνιαίας δόσης κατά 209 ευρώ, προτείνεται επέκταση της διάρκειας σε 283 μήνες, με τη τοκοχρεωλυτική δόση να διαμορφώνεται σε 500 ευρώ. Με σταθερό επιτόκιο 3% θα εξοικονομήσει 81.300 ευρώ ( σ.σ. από 222.700 σε 141.400 ευρώ_ από τόκους και κεφάλαιο με το όφελος να ανέρχεται σε 37%.
Μετατροπή δανείων 1,25 δισ. ευρώ
Ως τώρα έχουν μετατραπεί σε τοκοχρεωλυτικών δόσεων δάνεια step-up σε ευρώ, που ξεπερνούν, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τα 1,25 δισ. ευρώ. Λόγω αλλαγής όρων της δανειακής σύμβασης, τα παλαιά δάνεια αποαναγνωρίζονται και αναγνωρίζονται οι νέες δανειακές συμβάσεις. Στις περιπτώσεις που το NPV Loss, κατά τον υπολογισμό που κάνει η τράπεζα για την ομαλή αποπληρωμή οφειλής, προκύπτει ότι είναι υψηλότερο του 1% τα δάνεια κατατάσσονται στα ρυθμισμένα και απαιτείται 1+1 έτος ομαλής εξυπηρέτησης, για να επανέλθουν στα τυπικά ενήμερα, ως «θεραπευμένα».
Προβλέψεις για το 30% των step-up
Οι τράπεζες έχουν υπολογίσει ότι περίπου το 70% των δανειοληπτών σε πρόγραμμα μειωμένης, αλλά κλιμακούμενης δόσης, θα αποδεχθούν τη μετατροπή σε τοκοχρεωλυτικών και έχουν προχωρήσει από πέρσι στο σχηματισμό αντίστοιχων προβλέψεων. Έχουν προϋπολογίσει, δηλαδή, ότι περίπου το 30% των step-up δεν θα αποδεχθεί τις προτάσεις μετατροπής και θα ταξινομηθεί στις 31/12/2026 στα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα (Non Performing Exposures - NPEs), παρότι οι δανειολήπτες εξυπηρετούν κανονικά τις (μειωμένες) δόσεις.
Η «θεραπεία» των εν λόγω δανείων θα απαιτήσει χρόνο καθώς θα ξεκινήσει, όταν η κλιμάκωση της δόσης οδηγήσει στην αποπληρωμή ικανού μέρους κεφαλαίου. Υπό το παραπάνω πρίσμα, εκτιμάται ότι οι τράπεζες θα επιχειρήσουν να τιτλοποιήσουν/πωλήσουν τις απαιτήσεις από τα παραπάνω δάνεια εντός της διετίας 2027-28 και εφόσον το επιτρέπουν οι συνθήκες αγορών.