Ο δανειολήπτης ήταν συνεργάσιμος. Μπήκε σε διαπραγμάτευση με τον servicer για τη ρύθμιση της οφειλής του. Όμως, ο servicer δεν δίστασε να κινηθεί για να βγάλει το σπίτι του δανειολήπτη σε πλειστηριασμό.
Τέτοιες και πολλές άλλες συμπεριφορές προσκρούουν συνεχώς σε δικαστικές αποφάσεις, που ισοδυναμούν με… μαθήματα καλών τρόπων από τη Δικαιοσύνη στις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
Καθώς εξελίσσονται καθημερινά δικαστικές «μάχες» μεταξύ servicers και δανειοληπτών, νομικοί επισημαίνουν στο Euro2day.gr ότι όλο και πιο συχνά οι εταιρείες διαχείρισης δανείων ελέγχονται για καταχρηστική άσκηση των δικαιωμάτων τους, με βάση το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα (ΑΚ), που ορίζει ότι η άσκηση ενός δικαιώματος απαγορεύεται εάν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που θέτουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός και οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.
«Δεν είναι ανεκτό, για παράδειγμα, να διαπραγματεύεται ένας servicer για ρύθμιση δανείου και, ταυτόχρονα, να επισπεύδει πλειστηριασμό. Δεν είναι ανεκτό να βγαίνει σε πλειστηριασμό ένα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ, για μια οφειλή 10.000 ευρώ. Και τα δικαστήρια απαγορεύουν τέτοιες συμπεριφορές και ακυρώνουν πλειστηριασμούς», τονίζει νομικός.
Η απόφαση του Εφετείου Πειραιώς
Χαρακτηριστικό δείγμα αυτής της κατηγορίας αποφάσεων με τις οποίες ασκείται αυστηρός έλεγχος στη συμπεριφορά των servicers είναι η πρόσφατα εκδοθείσα 436/2026 του Τριμελούς Εφετείου Πειραιώς (τον δανειολήπτη εκπροσώπησε ο δικηγόρος Γιώργος Καλτσάς).
Πρόκειται για μια απόφαση Εφετείου ιδιαίτερα σημαντική για την προστασία των δανειοληπτών, καθώς θέτει αυστηρά όρια στον τρόπο με τον οποίο οι servicers ασκούν τα δικαιώματά τους.
Η απόφαση έκρινε ως καταχρηστική (σύμφωνα με το άρθρο 281 ΑΚ) την έκδοση διαταγής πληρωμής σε βάρος δανειολήπτη, διότι τη στιγμή που υπεβλήθη η σχετική αίτηση βρίσκονταν σε εξέλιξη διαπραγματεύσεις, οι οποίες μάλιστα είχαν ήδη οδηγήσει σε υπογραφή συμφωνίας ρύθμισης της οφειλής!
Το Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η θετική και ενεργή στάση της εταιρείας διαχείρισης να συζητήσει και να ρυθμίσει το χρέος δημιούργησε στον οφειλέτη την εύλογη πεποίθηση ότι δεν πρόκειται να στραφεί νομικά εναντίον του. Η σπουδή του servicer να εκδώσει τη διαταγή πληρωμής απέναντι σε έναν «συνεργάσιμο» δανειολήπτη θεωρήθηκε μέτρο ιδιαίτερης σκληρότητας που δεν δικαιολογείται από την καλή πίστη.
Ως αποτέλεσμα, το Εφετείο απέρριψε την έφεση της εταιρείας διαχείρισης και επικύρωσε την ακύρωση της διαταγής πληρωμής.
Οι… εντολές στους servicers
Με την ίδια απόφαση οριοθετούνται γενικότερα οι υποχρεώσεις των servicers:
- Οι χρηματοδοτικοί οργανισμοί έχουν αυξημένη ευθύνη κατά την άσκηση του έργου τους και οφείλουν να προστατεύουν τα συμφέροντα των πελατών τους, αποφεύγοντας τις υπέρμετρα επαχθείς συνέπειες. Η συμπεριφορά τους πρέπει να κυριαρχείται από τις αρχές της καλόπιστης και σύμφωνης με τα χρηστά συναλλακτικά ήθη εκπλήρωσης των παροχών.
- Όταν ο δανειολήπτης βρίσκεται σε πρόσκαιρη οικονομική αδυναμία, η καλόπιστη συμπεριφορά επιβάλλει στην τράπεζα ή τον servicer να ανεχθεί μια εύλογη καθυστέρηση. Πρέπει να αποφεύγεται η εσπευσμένη καταγγελία της σύμβασης, ειδικά αν η άμεση επιδίωξη εκπλήρωσης θα οδηγήσει τον οφειλέτη σε πλήρη οικονομική καταστροφή χωρίς ουσιαστικό κέρδος για τον πιστωτή.
- Οι εταιρείες διαχείρισης υποχρεούνται να τηρούν τον Κώδικα Δεοντολογίας της Τράπεζας της Ελλάδος (Ν. 4224/2013) και να ακολουθούν τα 5 στάδια της Διαδικασίας Επίλυσης Καθυστερήσεων (ΔΕΚ) πριν καταγγείλουν μια σύμβαση. Αυτό περιλαμβάνει την επικοινωνία, τη συγκέντρωση πληροφοριών, την αξιολόγησή τους και την πρόταση κατάλληλων λύσεων ρύθμισης.
- Ο servicer πρέπει να αξιολογεί εάν ο οφειλέτης είναι συνεργάσιμος, δηλαδή αν παρέχει στοιχεία επικοινωνίας, αν απαντά στις οχλήσεις, αν αποκαλύπτει ειλικρινά την οικονομική του κατάσταση και αν συναινεί στη διερεύνηση λύσεων.
- Αν και η μη τήρηση του Κώδικα Δεοντολογίας δεν επιφέρει αυτόματη (αυτοδίκαιη) ακυρότητα της καταγγελίας της σύμβασης, η παράλειψή της επιτρέπει να ελεγχθεί η άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας ως προς το ενδεχόμενο καταχρηστικότητας (άρθρο 281 ΑΚ). Σε αυτόν τον έλεγχο λαμβάνονται υπόψη η οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, το ύψος των χρεών του και η προθυμία του να συνεργασθεί.
Γενικότερα, τα ελληνικά δικαστήρια παγίως αποδέχονται ότι η έκδοση διαταγής πληρωμής, ενώ ο πιστωτής βρίσκεται σε στάδιο ενεργών διαπραγματεύσεων με τον δανειολήπτη, ενδέχεται να συνιστά καταχρηστική άσκηση δικαιώματος. Η στάση αυτή παρέχει τη νομική βάση (άρθρο 281 Α.Κ. και Κώδικας Δεοντολογίας της ΤτΕ) για να ακυρωθεί η διαταγή πληρωμής.
Ακίνητα στο σφυρί για οφειλές μικρού ύψους
Μια άλλη κατηγορία αποφάσεων, όπου τα δικαστήρια «μπλοκάρουν» τους πλειστηριασμούς από servicers εφαρμόζοντας το άρθρο 281 Α.Κ., αφορούν περιπτώσεις όπου επισπεύδονται πλειστηριασμοί ακινήτων για οφειλές που αποτελούν μικρό κλάσμα της αξίας των ακινήτων.
Η νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων κάνει δεκτή την εφαρμογή του άρθρου 281 Α.Κ. σε περιπτώσεις όπου υπάρχει προφανής δυσαναλογία μεταξύ της αξίας του ακινήτου που κατάσχεται (ή εκπλειστηριάζεται) και του ύψους της οφειλής. Η αρχή της αναλογικότητας επιβάλλει στους πιστωτές να επιλέγουν το λιγότερο επαχθές μέτρο εκτέλεσης για τον οφειλέτη, αποφεύγοντας την υπέρμετρη βλάβη του, ειδικά όταν η απαίτηση θα μπορούσε να ικανοποιηθεί διαφορετικά.
«Γραμμή» στα δικαστήρια έδωσε ήδη από το 2017 απόφαση του Αρείου Πάγου (1519/2017), σε μια υπόθεση… καραμπινάτης καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος από πιστωτή. Για οφειλή ύψους περίπου 528.000 ευρώ, ο πιστωτής προχώρησε ταυτόχρονα σε δύο κατασχέσεις: ενός ακινήτου αξίας τουλάχιστον 1.776.850 ευρώ και χρηματικής απαίτησης του οφειλέτη εις χείρας τρίτου ύψους περίπου 784.000 ευρώ.
Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι υπήρχε τεράστια δυσαναλογία ανάμεσα στο εκτελούμενο χρέος και την αξία των δεσμευμένων περιουσιακών στοιχείων, υπερβαίνοντας τα όρια της θυσίας του οφειλέτη.
Πρόσφατα, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών (απόφαση 111/2026) έκανε δεκτή την ανακοπή από οφειλέτη και ακύρωσε αναγκαστική κατάσχεση και επιταγή προς εκτέλεση λόγω ευθείας αντίθεσης στο 281 Α.Κ. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, αποδείχθηκε ότι η συνολική οφειλή για την οποία επισπευδόταν η εκτέλεση ανερχόταν μόλις στο 1/10 της εμπορικής αξίας του ακινήτου που θα έβγαινε σε πλειστηριασμό.
Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με το ότι το ακίνητο αποτελούσε την κύρια κατοικία της ανακόπτουσας, κατέστησε την άσκηση του δικαιώματος του πιστωτή προφανώς καταχρηστική.
Το 2023, το Μονομελές Πρωτοδικείο Σύρου ακύρωσε κατασχετήρια έκθεση ακινήτου στην Πάρο, καθώς για να εισπραχθεί ένα μέρος της απαίτησης, ο servicer προχώρησε σε κατασχέσεις και προγραμματισμό πλειστηριασμών σε τρία επιπλέον ακίνητα, δέσμευσε τραπεζικούς λογαριασμούς και ρευστοποίησε ενεχυριασμένα ομόλογα. Η σώρευση αυτών των μέτρων, σε σχέση με την αξία της απαίτησης, κρίθηκε ότι υπερβαίνει κατάφωρα τα ανεκτά όρια.
Η πάγια νομολογιακή γραμμή που διαμορφώνεται μέσα από αυτές τις αποφάσεις στηρίζεται στα εξής κριτήρια, όπως αναφέρουν νομικοί.
- Ο δανειστής απαγορεύεται να προβαίνει σε κατάσχεση ενός ακινήτου πολύ μεγάλης αξίας, εάν ο οφειλέτης διαθέτει άλλη, μικρότερης αξίας περιουσία, η οποία αρκεί για την πλήρη εξόφληση του χρέους.
- Εάν η ζημία που υφίσταται ο οφειλέτης από την απώλεια του ακινήτου (ειδικά αν πρόκειται για κύρια κατοικία) είναι εντελώς δυσανάλογη σε σχέση με το όφελος του πιστωτή, η πράξη ελέγχεται νομικά.
- Η απλή διαφορά μεταξύ οφειλής και αξίας ακινήτου δεν αρκεί από μόνη της. Η νομολογία δέχεται ότι η υπέρβαση πρέπει να είναι προφανής, δημιουργώντας έντονη εντύπωση αδικίας στον μέσο άνθρωπο (όπως στην περίπτωση που το χρέος αντιπροσωπεύει ελάχιστο ποσοστό, π.χ. 5-10%, της αξίας του πλειστηριαζόμενου ακινήτου).