Μοναδική περίπτωση στην Ευρώπη αποτελεί η Ελλάδα, όπου τα επενδυτικά funds διείσδυσαν στην αγορά κατοικιών μέσω των «κόκκινων» δανείων, σύμφωνα με έκθεση του think tank του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, η οποία διερευνά τον ρόλο των κερδοσκοπικών κινήσεων από ιδιωτικά κεφάλαια στην ευρωπαϊκή στεγαστική κρίση.
Η μετατροπή της κατοικίας από θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα σε χρηματοοικονομικό προϊόν (financialisation) βρίσκεται στο επίκεντρο της νέας έκθεσης, που εκπονήθηκε κατόπιν αιτήματος της αρμόδιας για τη στέγαση επιτροπής του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου.
Η μελέτη έχει τον χαρακτηριστικό τίτλο: «Στεγαστική κερδοσκοπία στην Ε.Ε.: Εταιρικοί ιδιοκτήτες, εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, καταχρηστική κερδοσκοπική συμπεριφορά και επιπτώσεις στις τιμές και τις συναλλαγές». Ρίχνει φως στο πώς εταιρικοί ιδιοκτήτες, επενδυτικά funds και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων (REITs) έχουν διεισδύσει στις ευρωπαϊκές αγορές ενοικίασης, προκαλώντας εκτόξευση των τιμών και ραγδαία μείωση της προσβασιμότητας σε προσιτή στέγη.
Από τη μελέτη αναδεικνύεται η Ελλάδα ως μια εξαιρετική περίπτωση στον ευρωπαϊκό χώρο, όπου έγινε με ανορθόδοξο τρόπο η είσοδος ιδιωτικών κεφαλαίων στην αγορά κατοικίας, στον απόηχο της μεγάλης οικονομικής κρίσης.
Σε αντίθεση με άλλες χώρες της Ευρώπης όπου η έλευση των μεγάλων εταιρικών ιδιοκτητών έγινε κυρίως μέσω της μαζικής ιδιωτικοποίησης της δημόσιας/κοινωνικής κατοικίας (π.χ. Γερμανία, Σουηδία), στην Ελλάδα το «όχημα» ήταν η κρίση χρέους.
«Πακέτα» κατοικιών σε funds
Η μεγάλη διαφορά της Ελλάδας από άλλες χώρες που αντιμετώπισαν οξεία κρίση χρέους ήταν η απουσία κρατικής «bad bank» (σ.σ.: σχετική πρόταση είχε καταθέσει η Τράπεζα της Ελλάδος, αλλά δεν εφαρμόσθηκε λόγω των αντιδράσεων του τραπεζικού τομέα, που είχε υποστηρίξει ότι θα είχε υψηλό κεφαλαιακό κόστος).
Η μελέτη συγκρίνει το πώς τα προβληματικά περιουσιακά στοιχεία (distressed assets) πέρασαν στα χέρια των επενδυτών στις χώρες του ευρωπαϊκού Νότου. Στην Ισπανία και την Ιρλανδία, το κράτος δημιούργησε φορείς - «κακές τράπεζες» (τη SAREB και τη NAMA αντίστοιχα) για να απορροφήσουν τα «τοξικά» δάνεια των τραπεζών και να τα πουλήσουν σε διεθνείς επενδυτές. Στην Ελλάδα, ωστόσο, δεν υπήρξε τέτοια εξειδικευμένη «κακή τράπεζα».
Λόγω ακριβώς της απουσίας μιας κεντρικής «bad bank», οι θεσμικοί επενδυτές βρήκαν μια άλλη, άμεση δίοδο για να μπουν στην ελληνική αγορά κατοικίας. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η έκθεση, εισήλθαν στην ελληνική αγορά κυρίως μέσω των εταιρειών διαχείρισης χρέους (servicers) και μέσω της απόκτησης χαρτοφυλακίων Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (NPLs) απευθείας από τις τράπεζες.
Η μελέτη εξηγεί ότι οι θεσμικοί επενδυτές δυσκολεύονται να μπουν σε αγορές όπου η ιδιοκτησία είναι πολύ κατακερματισμένη, όπως είναι κατά παράδοση η ελληνική, καθώς το να αγοράζουν διαμερίσματα ένα-ένα είναι αργό και κοστίζει. Όμως, η οικονομική κρίση και η αδυναμία πληρωμής των δανείων, τους έδωσε την ευκαιρία να συγκεντρώσουν μαζικά χαρτοφυλάκια από κατασχεμένα ακίνητα και «κόκκινα» δάνεια, με συνοπτικές διαδικασίες.
Η έκθεση περιγράφει αυτή τη δυναμική, που παρατηρήθηκε έντονα στην Ισπανία, την Ιρλανδία και την Ελλάδα, ως μια διαδικασία «συσσώρευσης μέσω υφαρπαγής».
Τα σπίτια χιλιάδων δανειοληπτών που αδυνατούσαν να πληρώσουν, πέρασαν μαζικά ως εγγυήσεις (collateral) ή ως φυσικά ακίνητα στα χέρια των εταιρικών ιδιοκτητών, μετατρέποντας τις αγορές αυτές σε πεδία ανάπτυξης του ιδιωτικού τομέα ενοικίασης υπό τον έλεγχο των funds.
Δράση σε καθεστώς απορρύθμισης
Ένα κρίσιμο στοιχείο που κάνει την ελληνική περίπτωση να ξεχωρίζει αρνητικά είναι το περιβάλλον μέσα στο οποίο τα funds αξιοποιούν τα ακίνητα που αποκτούν.
Σύμφωνα με τη μελέτη, η Ελλάδα και η Τσεχία καταγράφονται ως οι χώρες με την πιο αδύναμη ρύθμιση ενοικίων σε όλη την Ε.Ε. Αυτό σημαίνει ότι τα funds που κατέχουν ακίνητα, δρουν χωρίς κανέναν ουσιαστικό νομικό περιορισμό όσον αφορά την προστασία των ενοικιαστών, το ύψος των μισθωμάτων ή τις εξώσεις.
Επενδύσεις σε βραχυχρόνια μίσθωση και φοιτητική στέγη
Πέρα από τα funds που χρησιμοποίησαν τα «κόκκινα» δάνεια σαν όχημα εισόδου στην ελληνική αγορά στέγης, η έκθεση επισημαίνει ότι έχουν διαμορφωθεί και άλλες εξειδικευμένες αγορές, όπου τοποθετούνται επενδυτικά κεφάλαια με τρόπο που προκαλεί ευρύτερες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας.
Τα κερδοσκοπικά funds (σ. σ. η έκφραση speculative-κερδοσκοπικό χρησιμοποιείται πολύ συχνά στο κείμενο της έκθεσης) στρέφονται, όπως τονίζεται, σε εξειδικευμένες αγορές (niche asset classes), όπως οι βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις (π.χ. Airbnb) και η φοιτητική στέγη, αποσύροντας ακίνητα από το απόθεμα κατοικιών και πιέζοντας τις τιμές προς τα πάνω.
Τα ιδιωτικά κεφάλαια άλλαξαν την ευρωπαϊκή αγορά
Η μελέτη του Ευρωκοινοβουλίου καταδεικνύει μια δομική αλλαγή στις ευρωπαϊκές αγορές. Ενώ μέχρι το 2008 οι τιμές των ακινήτων ανέβαιναν λόγω της ραγδαίας επέκτασης του τραπεζικού δανεισμού (debt-driven), μετά το 2015 παρατηρείται μια αποσύνδεση δανεισμού και τιμών. Ο μέσος όρος του χρέους των νοικοκυριών στην Ε.Ε. μειώθηκε κατά 18% (2015-2024), αλλά οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 61% στο ίδιο διάστημα.
Αυτό οφείλεται στο ότι η αγορά οδηγείται πλέον από τον συσσωρευμένο πλούτο και τα θεσμικά κεφάλαια που αναζητούν αποδόσεις (wealth-driven). Η μελέτη εντοπίζει δύο κύριους τύπους σύγχρονης στεγαστικής κερδοσκοπίας, την κερδοσκοπία μέσω υπερτίμησης και μέσω καταχρηστικών πρακτικών:
- Οι μεγάλες εταιρείες δεν βγάζουν κέρδος μόνο από την είσπραξη ενοικίων, αλλά κυρίως από τη ραγδαία λογιστική αύξηση της αξίας των ακινήτων τους. Από το 2004 έως το 2024, τα φυσικά περιουσιακά στοιχεία των funds οικιστικών ακινήτων στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά 42 φορές (από 4,8 δισ. ευρώ σε 198,7 δισ. ευρώ), ενώ τα έσοδα από ενοίκια αυξήθηκαν μόλις 19 φορές.
- Οι επενδυτές προσφεύγουν σε πρακτικές που στρέφονται εις βάρος των δικαιωμάτων των ενοικιαστών, όπως «ανακαινίσεις-εξώσεις» (renovictions, κατα την ορολογία της μελέτης), όπου οι ανακαινίσεις χρησιμοποιούνται ως πρόφαση για την εκδίωξη των παλαιών ενοικιαστών και τη δραστική αύξηση του μισθώματος. Επίσης, παρατηρείται συστηματική υποσυντήρηση κτιρίων και παρενόχληση ενοικιαστών.
Κριτική στο σχέδιο της Κομισιόν
Η μελέτη ασκεί έμμεση κριτική στο πρόσφατο «Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση» (EAHP) της Κομισιόν, τονίζοντας ότι εστιάζει μόνο στην παρακολούθηση της κερδοσκοπίας και όχι στην αντιμετώπιση των βαθύτερων αιτιών της. Το να δίνονται απλώς οικονομικά κίνητρα και εύκολη χρηματοδότηση δεν λύνει το πρόβλημα, καθώς τα funds αγοράζουν ήδη υπάρχοντα σπίτια για να τα υπερτιμολογήσουν, αντί να χτίζουν νέα, προσιτά διαμερίσματα.
Οι συγγραφείς καταθέτουν σειρά άμεσων προτάσεων:
- Διαχωρισμός της στέγης από την επένδυση: Τα δάνεια προς οικογένειες για αγορά πρώτης κατοικίας πρέπει να προστατεύονται, ενώ οι επενδυτές που αγοράζουν μαζικά ακίνητα για κερδοσκοπία πρέπει να αντιμετωπίζουν αυστηρότερους πιστωτικούς και φορολογικούς περιορισμούς.
- Ισχυροί έλεγχοι στα ενοίκια: Τα κράτη-μέλη πρέπει να επιβάλλουν πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων και να προστατεύουν νομικά τους ενοικιαστές από εξώσεις χωρίς υπαιτιότητα.
- Φρένο στις «renovictions»: Οι ανακαινίσεις πρέπει να βελτιώνουν την ποιότητα ζωής και να μην αποτελούν εργαλείο βίαιης αύξησης της αξίας του ακινήτου που πετιέται στην πλάτη του ενοικιαστή.
- Ευρωπαϊκός συντονισμός: Χρειάζεται ενιαία παρέμβαση σε ευρωπαϊκό επίπεδο για να εμποδιστούν τα funds από το να εκμεταλλεύονται τα νομοθετικά κενά μεταφέροντας τις επενδύσεις τους από χώρα σε χώρα (ρυθμιστικό αρμπιτράζ).
- Κοινωνική Κατοικία: Απαραίτητη είναι η κρατική επένδυση στη δημόσια και κοινωνική κατοικία, έξω από τις λογικές της ελεύθερης αγοράς.