Τα παραδοσιακά όρια μεταξύ ξενοδοχείου, κατοικίας και βραχυχρόνιας μίσθωσης σταδιακά επαναπροσδιορίζονται. Σε μία εποχή που ο ταξιδιώτης δεν αναζητά απλώς ένα δωμάτιο για να μείνει, αλλά ψάχνει ευελιξία, ιδιωτικότητα και υπηρεσίες, η φιλοξενία μετασχηματίζεται.
Η αλλαγή στις ταξιδιωτικές συνήθειες επιτάσσει πλέον τη δημιουργία υβριδικών μοντέλων που συνδυάζουν χαρακτηριστικά ξενοδοχείων, κατοικιών και βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Από τα ξενοδοχεία, τα serviced apartments και τα condo hotels μέχρι τα branded residences και τα πολυτελή Airbnb με υπηρεσίες προσωπικής εξυπηρέτησης (concierge), τα όρια ανάμεσα στις διαφορετικές μορφές διαμονής γίνονται ολοένα και πιο δυσδιάκριτα.
Εν ολίγοις, από τη μία πλευρά, τα ξενοδοχεία αποκτούν υβριδικό χαρακτήρα και μετατρέπονται σε αναπτύξεις με κατοικίες, μέσω των condo hotels και των branded residences, συνδυάζοντας τη διαμονή με την ιδιοκτησία (και δυνατότητα απόδοσης για τον επενδυτή).
Από την άλλη, τα διαμερίσματα εξελίσσονται σε οργανωμένες μονάδες φιλοξενίας (serviced apartments), προσφέροντας υπηρεσίες αντίστοιχες με εκείνες ενός ξενοδοχείου.
Παράλληλα, πολλές φορές τα Airbnb απομακρύνονται από το μοντέλο της απλής βραχυχρόνιας μίσθωσης και μετατρέπονται σε επαγγελματική δραστηριότητα, με εταιρείες διαχείρισης, υποδομές και πρόσθετες υπηρεσίες προς τον επισκέπτη.
Το αποτέλεσμα είναι η σταδιακή κατάργηση των διαχωριστικών γραμμών ανάμεσα σε ξενοδοχεία, κατοικίες και βραχυχρόνιες μισθώσεις, με τη φιλοξενία να περνά σε μια νέα εποχή ευελιξίας και ολοκληρωμένων εμπειριών.
Η ανάπτυξη των condo hotels
Τα condo hotels αποτελούν μία από τις σημαντικότερες τάσεις που αναδιαμορφώνουν σήμερα τη διεθνή αγορά φιλοξενίας, η οποία πλέον παντρεύεται με το τουριστικό real estate.
Πρόκειται για ένα υβριδικό μοντέλο. Το project, εκτός από ξενοδοχείο, διαθέτει και κατοικίες, οι οποίες πωλούνται ή μισθώνονται μακροχρόνια σε ιδιώτες επενδυτές, παραμένοντας ταυτόχρονα ενταγμένες στη λειτουργία του ξενοδοχείου. Ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να χρησιμοποιεί την κατοικία του για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα μέσα στο έτος, ενώ το υπόλοιπο διάστημα αυτή εντάσσεται σε πρόγραμμα μίσθωσης από τον ξενοδοχειακό φορέα, αποφέροντάς του ένα εισόδημα.
Σε αντίθεση με μια συμβατική εξοχική κατοικία, εκείνες που βρίσκονται σε condo hotel συνοδεύεται από πλήρες πακέτο ξενοδοχειακών υπηρεσιών. Οι ιδιοκτήτες και οι φιλοξενούμενοι έχουν πρόσβαση σε υποδοχή, καθαριότητα, συντήρηση, υπηρεσίες προσωπικής εξυπηρέτησης (concierge), εστιατόρια, spa, γυμναστήρια, πισίνες και όλες τις υποδομές ενός πολυτελούς ξενοδοχείου. Την ίδια στιγμή, ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από τη διαχείριση και τη συντήρηση του ακινήτου, καθώς αυτές αναλαμβάνονται από τον operator της μονάδας.
Το συγκεκριμένο μοντέλο έχει γνωρίσει ιδιαίτερη ανάπτυξη σε ώριμες τουριστικές αγορές, όπως οι Ηνωμένες Πολιτείες, το Ντουμπάι, η Καραϊβική και η Νοτιοανατολική Ασία, όπου η ζήτηση για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες συνδυάζεται με την αναζήτηση επενδυτικών αποδόσεων. Τα τελευταία χρόνια, ωστόσο, αποκτά ολοένα μεγαλύτερη δυναμική και στην Ελλάδα, καθώς μεγάλα τουριστικά projects ενσωματώνουν πλέον κατοικίες προς πώληση στο επενδυτικό τους μοντέλο.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα ανάπτυξης που ενσωματώνει τη λογική των condo hotels με τα branded residences αποτελεί το The Ilisian, στη θέση του πρώην Hilton Athens, όπου αναπτύσσεται το ξενοδοχείο Conrad Athens, μαζί με κατοικίες που φέρουν τα brands Conrad και Waldorf Astoria.
Οι κατοικίες με το σήμα Conrad έχουν σχεδιαστεί για διαμονές μεσαίας διάρκειας, με την πλειονότητα των ιδιοκτητών να επιλέγει τη συμμετοχή στο πρόγραμμα ενοικίασης, ενώ, οι κατοικίες Waldorf Astoria, απευθύνονται σε αγοραστές που αναζητούν μια πιο μόνιμη βάση διαμονής, συνδυάζοντας την ιδιωτικότητα μιας κατοικίας με τις υπηρεσίες ενός πολυτελούς ξενοδοχείου.
Η τάση των branded residences
Οι «επώνυμες κατοικίες» ή αλλιώς τα branded residences αποτελούν μία από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες κατηγορίες του παγκόσμιου τουριστικού real estate, αντανακλώντας τη μετατόπιση της αγοράς προς υβριδικά μοντέλα που συνδυάζουν την ιδιωτική κατοικία με τις υπηρεσίες ενός ξενοδοχείου πολυτελείας.
Πρόκειται για κατοικίες που αναπτύσσονται υπό την «ομπρέλα» κάποιου διεθνούς ξενοδοχειακού brand, όπως η Four Seasons Hotels & Resorts, τo Mandarin Oriental Hotel Group και η Six Senses και προσφέρουν στους ιδιοκτήτες όχι μόνο ένα ακίνητο υψηλών προδιαγραφών, αλλά και πρόσβαση σε υπηρεσίες και παροχές αντίστοιχες με εκείνες ενός πεντάστερου ξενοδοχείου.
Σε αντίθεση με τα condo hotels, τα branded residences δεν είναι απαραίτητα ενταγμένα στο ξενοδοχειακό πρόγραμμα μίσθωσης. Πολλά λειτουργούν ως ανεξάρτητες κατοικίες, αν και αρκετά projects παρέχουν στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να εκμισθώνουν το ακίνητό τους μέσω επαγγελματικής διαχείρισης όταν δεν το χρησιμοποιούν. Βέβαια, πολλές φορές οι «επώνυμες» κατοικίες απαντώνται στα condo hotels.
Κοινό χαρακτηριστικό όλων είναι ότι οι κάτοικοι απολαμβάνουν υπηρεσίες όπως 24ωρη υποδοχή, καθαριότητα, συντήρηση, ασφάλεια, υπηρεσίες προσωπικής εξυπηρέτησης (concierge), πρόσβαση σε spa, γυμναστήρια, εστιατόρια και άλλες εγκαταστάσεις του ξενοδοχείου.
Η διεθνής αγορά των branded residences βρίσκεται σε τροχιά ισχυρής ανάπτυξης, καθώς η ζήτηση προέρχεται από εύπορους αγοραστές που δεν αναζητούν μόνο μια εξοχική ή δεύτερη κατοικία, αλλά ένα ολοκληρωμένο lifestyle προϊόν.
Η τάση αυτή ανθίζει πλέον και στην Ελλάδα, όπου οι μεγάλες τουριστικές και οικιστικές αναπτύξεις ενσωματώνουν branded residences ως βασικό στοιχείο του επιχειρηματικού τους μοντέλου. Το Amanzoe στην Αργολίδα αποτελεί ενδεικτικό παράδειγμα αυτής της τάσης, ενώ στο pipeline βρίσκεται η ανάπτυξη πολλών ακόμη «επώνυμων» κατοικιών σε projects που είναι στα σκαριά, όπως το Six Senses Porto Heli και το Six Senses Megalonisos.
Η μόδα των serviced apartments και των aparthotels
Τον δικό τους χώρο στη διεθνή αγορά φιλοξενίας αναζητούν και τα serviced apartments (εξυπηρετούμενα διαμερίσματα), τα οποία αποτελούν μια μορφή διαμονής ανάμεσα στο παραδοσιακό ξενοδοχείο και τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Πρόκειται για πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα διαμερίσματα, τα οποία προσφέρουν στον επισκέπτη την άνεση και την ιδιωτικότητα μιας κατοικίας, χωρίς να στερείται τις υπηρεσίες που παρέχει ένα ξενοδοχείο.
Σε αντίθεση με ένα συμβατικό Airbnb, τα serviced apartments λειτουργούν υπό επαγγελματική διαχείριση και διαθέτουν ενιαία πρότυπα λειτουργίας και εξυπηρέτησης. Οι φιλοξενούμενοι έχουν πρόσβαση σε υπηρεσίες όπως ψηφιακό ή φυσικό check-in, τακτική καθαριότητα, αλλαγή λευκών ειδών, συντήρηση, υποστήριξη πελατών, υπηρεσίες προσωπικής εξυπηρέτησης (concierge), αλλά και κοινόχρηστους χώρους εργασίας, γυμναστήρια ή χώρους εστίασης, ανάλογα με το μέγεθος της ανάπτυξης.
Το μοντέλο αυτό γνώρισε ιδιαίτερη άνθηση μετά την πανδημία, καθώς άλλαξαν οι ανάγκες των ταξιδιωτών. Οι αλλαγές που επέφερε η πανδημία με την ανάπτυξη της εξ αποστάσεως εργασίας, την αύξηση των ταξιδιών μεγαλύτερης διάρκειας, τους ψηφιακούς νομάδες, αλλά και τους επαγγελματίες που μετακινούνται για εβδομάδες ή μήνες, δημιούργησαν ζήτηση για καταλύματα που συνδυάζουν τις ανέσεις μιας κατοικίας με τις υπηρεσίες ενός ξενοδοχείου. Βέβαια, τα serviced apartments απευθύνονται και σε οικογένειες ή ταξιδιώτες αναψυχής που αναζητούν μεγαλύτερους χώρους και μεγαλύτερη ευελιξία κατά τη διάρκεια της διαμονής τους.
Η συγκεκριμένη αγορά αναπτύσσεται με γοργούς ρυθμούς στην Ευρώπη, με διεθνείς operators όπως οι Bob W, Numa, Limehome, Locke και Staycity να επεκτείνουν συνεχώς το χαρτοφυλάκιό τους σε μεγάλες πόλεις και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Στην Ελλάδα αυτή η τάση βρίσκεται σε πρώιμο στάδιο, με την Αθήνα να ασπάζεται σταδιακά αυτό το νέο μοντέλο φιλοξενίας. Στο πρόσφατο παρελθόν η διεθνής αλυσίδα Radisson σχεδίαζε τη μετατροπή ενός ακινήτου στο κέντρο της ελληνικής πρωτεύουσας σε μονάδα με serviced apartments, ένα πλάνο το οποίο, ωστόσο, δεν προχώρησε.
Μικρές είναι, την ίδια στιγμή, οι διαφορές μεταξύ των serviced apartments και των aparthotels, με τα μεν πρώτα να έχουν πιο έντονο τον οικιστικό χαρακτήρα, τα δε τελευταία να λειτουργούν περισσότερο ως κανονικά ξενοδοχεία που, ωστόσο, προσφέρουν μεγαλύτερους χώρους και τη δυνατότητα αυτοεξυπηρέτησης.
Η νέα εποχή των Airbnb
Αλλαγές έχουν επέλθει και στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς το μοντέλο του ιδιώτη που διαθέτει περιστασιακά ένα ακίνητο δίνει σταδιακά τη θέση του σε πιο οργανωμένες μορφές φιλοξενίας.
Επαγγελματικές εταιρείες διαχείρισης αναλαμβάνουν πλέον δεκάδες διαμερίσματα και κατοικίες και τα Airbnb δεν περιορίζονται πλέον στην παροχή ενός χώρου διαμονής με κλινοσκεπάσματα, αλλά αποκτούν χαρακτηριστικά ξενοδοχειακής λειτουργίας. Πολλά καταλύματα πλέον προσφέρουν ψηφιακό check-in, 24ωρη υποστήριξη επισκεπτών, καθημερινή καθαριότητα, μεταφορές, υπηρεσίες concierge, ιδιωτικούς σεφ, οργανωμένες εμπειρίες, δραστηριότητες και υπηρεσίες ευεξίας, δημιουργώντας ένα πιο ολοκληρωμένο τουριστικό προϊόν.
Η τάση είναι ιδιαίτερα έντονη στους δημοφιλείς ελληνικούς προορισμούς, όπου διαπιστώνεται αυξημένη ζήτηση για ποιοτική φιλοξενία, με τη βραχυχρόνια μίσθωση να εξελίσσεται πολλές φορές σε μια υβριδική μορφή φιλοξενίας, ανάμεσα στο ξενοδοχείο και την ιδιωτική κατοικία, συνδυάζοντας την αυτονομία ενός διαμερίσματος με τις υπηρεσίες μιας ξενοδοχειακής εμπειρίας.
Η εμφάνιση των mixed-use resorts
Ξεχωριστή περίπτωση αποτελούν τα mixed-use resorts, τα οποία επί της ουσίας συνιστούν ένα διαφορετικό μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης, καθώς οι επενδυτές δεν περιορίζονται στη δημιουργία μιας ξενοδοχειακής μονάδας, αλλά σχεδιάζουν ολοκληρωμένους προορισμούς με πολλαπλές χρήσεις.
Το μοντέλο προβλέπει τη συνύπαρξη ξενοδοχείων, ιδιωτικών κατοικιών, εμπορικών χώρων, μαρινών, γηπέδων γκολφ, εγκαταστάσεων ευεξίας, εστίασης και ψυχαγωγίας, δημιουργώντας ένα οικοσύστημα που λειτουργεί καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους.
Στην Ελλάδα χαρακτηριστικά παραδείγματα της λογικής των mixed-use αναπτύξεων αποτελούν το The Ellinikon, η Costa Navarino και το Elounda Hills. Η τάση αυτή μετατοπίζει το επίκεντρο από το «ξενοδοχείο» στον «προορισμό», με στόχο την αύξηση της δαπάνης των επισκεπτών και μεγαλύτερη παραμονή.