Οι υψηλές τιμές ακινήτων «παγώνουν» τα στεγαστικά δάνεια

Πιο «διψασμένοι» από όλους τους Ευρωπαίους για στεγαστικά δάνεια είναι οι Έλληνες καταναλωτές, σε μια περίοδο όπου το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα έχει πέσει σε ιστορικό χαμηλό (κάτω από 70%).

Μόλις το 2025 -και με κρατική στήριξη- οι ροές χορηγήσεων των στεγαστικών δανείων πέρασαν σε θετικό έδαφος, δηλαδή χορηγήθηκαν περισσότερα δάνεια από τα ποσά που δόθηκαν για αποπληρωμές παλιών. Ομως, οι ροές έγιναν πάλι αρνητικές στο 5μηνο του 2026 και όλα δείχνουν ότι οι υψηλές τιμές των ακινήτων αποτελούν βασικό εμπόδιο στην ανάκαμψη των χορηγήσεων.

Η ελληνική κτηματαγορά βιώνει μια βαθιά διαρθρωτική κρίση. Συμφωνα με ανάλυση του ΙΟΒΕ, το άλλοτε απόρθητο «κάστρο» της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα παρουσιάζει ρωγμές, καθώς το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει υποχωρήσει από το 77% το 2010 στο 69,4% το 2025. Το όνειρο της απόκτησης στέγης «ξεθωριάζει», εγκλωβίζοντας μια ολόκληρη γενιά στην αγορά των ενοικίων, όπου το κόστος, βάσει της Eurostat, είναι το υψηλότερο στην Ευρώπη αναλογικά με τα εισοδήματα.

Το βασικό εμπόδιο για τη μετάβαση από το ενοίκιο στην ιδιοκτησία είναι η χρηματοδότηση. Οι πολίτες βαθμολογούν την πρόσβασή τους σε στεγαστικά δάνεια ως τη δυσκολότερη στην Ευρωπαϊκή Ένωση (με 2,3 στην κλίμακα 1-5, έναντι 2,77 στη Γερμανία), όπως σημειώνει το ΙΟΒΕ.

Ακρίβεια ακινήτων

Η δυσκολία πρόσβασης των νοικοκυριών στα στεγαστικά δάνεια είναι αποτέλεσμα της μεγάλης αύξησης των τιμών των κατοικιών τα τελευταία χρόνια, σε συνδυασμό με τη βραδύτερη αύξηση των εισοδημάτων. Αυτό μπορεί να γίνει κατανοητό μέσα από ένα παράδειγμα:

Αν υποτεθεί ότι ένας νέος ηλικίας 35 ετών θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στο Περιστέρι, θα χρειασθεί, με τις τρέχουσες, «αλμυρές» τιμές το όχι ευκαταφρόνητο ποσό των 225.000 ευρώ. Η τράπεζα θα καλύψει το 80% της αξίας με ένα δάνειο διάρκειας 40 ετών, ενώ ο δανειολήπτης θα πρέπει να διαθέσει 45.000 ευρώ.

Για να πάρει το δάνειο, θα πρέπει να περάσει και το τραπεζικό κριτήριο που λέει ότι οι μηνιαίες δανειακές υποχρεώσεις (δόση στεγαστικού δανείου και όποιες άλλες δόσεις δανείων) δεν θα πρέπει να ξεπερνούν το 40% του καθαρού εισοδήματος. Αρα, το ζευγάρι θα πρέπει να έχει καθαρό εισόδημα τουλάχιστον 1.900 ευρώ, αν υποτεθεί ότι υπάρχει μόνο η μηνιαία δόση του στεγαστικού, που υπολογίζεται περίπου σε 750 ευρώ (λαμβάνοντας υπόψη ένα μέσο επιτόκιο 4% ετησίως στη διάρκεια του δανείου).

Ειναι φανερό ότι ο πήχης των οικονομικών απαιτήσεων ανεβαίνει πολύ ψηλά για ένα νέο ζευγάρι και η άσκηση εύκολα καταλήγει σε αδιέξοδο: είτε οι υποψήφιοι δανειολήπτες δεν θέλουν/δεν μπορούν να πάρουν το δάνειο, ή τους «κόβει» η τράπεζα.

Εύθραυστη ανάκαμψη

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος σκιαγραφούν τη βαθιά κρίση στη στεγαστική πίστη, ως αποτέλεσμα της μεγάλης οικονομικής και τραπεζικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας:

Απο το 2021 έως και το 2024, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων συρρικνώθηκε δραματικά, πέφτοντας από τα 30,891 δισ. ευρώ (2021) στα 26,495 δισ. ευρώ (2024). Οι καθαρές ροές ήταν σταθερά αρνητικές, δηλαδή οι αποπληρωμές των παλαιών χρεών ήταν πολύ περισσότερες από τα νέα δάνεια που έδιναν οι τράπεζες.

Το 2025 αποτέλεσε χρονιά - ορόσημο. Για πρώτη φορά, η αγορά, λαμβάνοντας ώθηση και από το πρόγραμμα «Σπίτι μου», πέρασε σε θετικό πρόσημο με καθαρές ροές +177 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, η ανάκαμψη είναι εύθραυστη. Τους πρώτους πέντε μήνες του 2026, οι ροές αντιστράφηκαν ξανά και έγιναν αρνητικές κατά 22 εκατ. ευρώ.

Υποχώρηση επιτοκίων

Η ανάκαμψη του 2025 υποβοηθήθηκε σε μεγάλο βαθμό και από την αποκλιμάκωση του κόστους χρήματος. Η πορεία των τραπεζικών επιτοκίων, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, προσέφερε μια σημαντική ελάφρυνση στα νοικοκυριά:

Το μέσο επιτόκιο των νέων δανείων στεγαστικών μειώθηκε στο 3,59% το 2025, από 4,06% το 2024.

Το Συνολικό Ετήσιο Ποσοστό Επιβάρυνσης (ΣΕΠΕ), δηλαδή το πραγματικό κόστος (μαζί με τα έξοδα) έπεσε στο 4,13% το 2025 από το 4,88% της προηγούμενης χρονιάς.

Η πτωτική πορεία συνεχίστηκε το 2026, με το ΣΕΠΕ να διαμορφώνεται στο 3,49% τον Μάιο του 2026.

Αξιζει να σημειωθεί ότι οι κινήσεις των επιτοκίων επιβεβαιώνουν ότι οι τράπεζες συνεχίζουν τις προσπάθειες να αναθερμάνουν τη στεγαστική πίστη, σε συνθήκες έντονου ανταγωνισμού στο τραπεζικό σύστημα. Τα επιτόκια των στεγαστικών στην Ελλάδα είναι πλέον αρκετά χαμηλότερα από τον μέσο όρο της ευρωζώνης.

Ειναι χαρακτηριστικό ότι στα στεγαστικά δάνεια με περίοδο σταθερού επιτοκίου από 1 έως 5 χρόνια, το μέσο επιτόκιο στην Ελλάδα έπεσε τον Μάιο στο 3,10%, την ώρα που στην ευρωζώνη διαμορφωνόταν στο 3,47%. Με αυτή την επίδοση, η Ελλάδα βρέθηκε στην πέμπτη χαμηλότερη θέση μεταξύ των χωρών της ευρωζώνης στη συγκεκριμένη, ιδιαίτερα δημοφιλή, κατηγορία δανείων.

Έλλειψη ακινήτων

Η αναθέρμανση της στεγαστικής πίστης στηρίχθηκε καθοριστικά στα κρατικά προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ». Με αυτά τα προγράμματα, που αναζωογόνησαν την αγορά των στεγαστικών δανείων, το επιτόκιο επιδοτήθηκε κατά 50% (και 75% για τρίτεκνους/πολύτεκνους), δημιουργώντας ιδανικές συνθήκες δανεισμού.

Παρολα αυτά, το πρόγραμμα ανέδειξε τις στρεβλώσεις της ελληνικής αγοράς: ακόμη και όταν δεν λείπουν τα χρήματα, λείπουν τα σπίτια.

Τα στοιχεία για το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» δείχνουν ότι περισσότερα από τα μισά νοικοκυριά που έλαβαν έγκριση για δάνεια δεν κατάφεραν να βρουν σπίτι για να αγοράσουν.

Ειδικοτερα, από τα 38.000 νοικοκυριά που έλαβαν τραπεζική προέγκριση, μόνο 17.000 προχώρησαν ή ολοκληρώνουν την αγορά -η τελευταία προθεσμία που έχει δοθεί είναι για τα τέλη Αυγούστου. Από την άλλη, 21.000 νοικοκυριά (πάνω από το 55%) έμειναν εκτός, αδυνατώντας να βρουν ακίνητο που να πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος.

Η αυξημένη ζήτηση συνέβαλε σε ανατιμήσεις παλαιών κατοικιών, που πληρούσαν τις προϋποθέσεις του προγράμματος, οι οποίες υπολογίζεται ότι έφθασαν έως και το 30%, εξανεμίζοντας σε πολλές περιπτώσεις για τους δανειολήπτες το όφελος των χαμηλών επιτοκίων. Επιπλεον, τα παλαιότερα ακίνητα (άνω των 15 ετών, όπως απαιτούσε ο νόμος) χρειάζονταν κατά κανόνα ριζικές ανακαινίσεις, τις οποίες οι υποψήφιοι αγοραστές δυσκολεύονταν να χρηματοδοτήσουν με πρόσθετο δανεισμό.

Εγκλωβισμένοι ενοικιαστές

Συμφωνα με την ανάλυση του ΙΟΒΕ, οι ενοικιαστές που αναζητούν νέα κατοικία στοχεύουν κατά κύριο λόγο στο να ενοικιάσουν κάποιο άλλο σπίτι και όχι στο να αγοράσουν δικό τους, ενώ στην πλευρά των ιδιοκτητών πολύ λίγοι είναι αυτοί που ενδιαφέρονται να πουλήσουν.

Ειδικοτερα, ενώ τα νοικοκυριά που ενοικιάζουν είναι σε μεγάλο ποσοστό πολύ ενεργά στην εύρεση νέας κατοικίας, η διάθεσή τους αυτή αφορά κατά το μεγαλύτερο ποσοστό στην αλλαγή σε άλλη ενοικιαζόμενη κατοικία, και όχι τη μετάβαση στην ιδιοκατοίκηση, κυρίως λόγω των εμποδίων που συναντούν, όσον αφορά τη χρηματοδότηση.

Ειναι εντυπωσιακό το γεγονός ότι οι ενοικιαστές που επιθυμούν να μεταβούν στην ιδιοκατοίκηση είναι ελάχιστοι, περίπου όσο λίγοι είναι και οι ιδιοκτήτες που θέλουν να περάσουν σε ενοικίαση, κάτι που σημαίνει ότι είναι δυνητικά χαμηλή η δεξαμενή νέων ιδιοκτητών.

Οι ενοικιαστές ψάχνουν άλλο σπίτι κυρίως για τη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσής τους (λόγω υπερπλήρων κατοικιών, προβλημάτων θέρμανσης ή φθορών) και δευτερευόντως για τη μείωση του κόστους στέγασης.

Στην πλευρά των ιδιοκτητών, ενδιαφέρον είναι ότι ένα πολύ μικρό ποσοστό (5,7%) ενδιαφέρονται να πουλήσουν τις κατοικίες τους, ενώ σε συντριπτικό ποσοστό (85%) δηλώνουν ότι είναι «πολύ ή σχετικά απίθανο» να πουλήσουν.