Στοχευμένους και όχι δειγματοληπτικούς ελέγχους αποφάσισε να διενεργήσει η ΑΑΔΕ, αντλώντας υποθέσεις από μια τεράστια «δεξαμενή» 223.282 δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων που υποβλήθηκαν το 2025 μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY.
Οι υποθέσεις που θα μπουν στο μικροσκόπιο δεν θα επιλεγούν τυχαία, αλλά μέσω συστήματος ανάλυσης κινδύνου (risk analysis), το οποίο θα αναδείξει τις μεταβιβάσεις με τις περισσότερες ενδείξεις παραβάσεων.
Σημειώνεται ότι από τις αρχές του 2026 έχουν ήδη υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις, με τον βεβαιωμένο φόρο να φθάνει τα 335 εκατ. ευρώ.
Τι προβλέπει η απόφαση Πιτσιλή
Με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή, οι αρμόδιες ελεγκτικές υπηρεσίες αναλαμβάνουν να διενεργήσουν απομακρυσμένους ελέγχους σε συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ακινήτων που συντάχθηκαν μέσα στο προηγούμενο έτος. Στόχος είναι να εντοπιστούν οι περιπτώσεις στις οποίες δεν εφαρμόστηκαν σωστά οι διατάξεις για την έκδοση και επισύναψη του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ.
Τους ελέγχους θα πραγματοποιήσουν τα Τμήματα και Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ). Η επιλογή των υποθέσεων θα βασιστεί σε ειδικά κριτήρια ανάλυσης κινδύνου, τα οποία παραμένουν απόρρητα.
Ποιοι μπαίνουν στο μικροσκόπιο
Στο επίκεντρο των ελέγχων βρίσκονται συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων που χειρίστηκαν μεταβιβάσεις χωρίς την ορθή εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Οι διατάξεις αυτές επιβάλλουν την υποχρεωτική αναφορά και επισύναψη του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης.
Το πιστοποιητικό αποτελεί βασική προϋπόθεση για την ολοκλήρωση κάθε μεταβίβασης, καθώς αποδεικνύει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών και, όπου απαιτείται, ότι οι σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις έχουν εξοφληθεί ή έχουν υπαχθεί σε νόμιμη ρύθμιση.
Το ισχύον πλαίσιο
Η νομοθεσία απαγορεύει τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων, καθώς και τη σύσταση υποθήκης ή προσημείωσης, εφόσον δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Ειδικότερα:
- Στις αγοραπωλησίες και γενικότερα στις επαχθείς μεταβιβάσεις, το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στον ΕΝΦΙΑ για τα πέντε προηγούμενα έτη ή, μετά την έκδοση του εκκαθαριστικού του τρέχοντος έτους, για τα έξι τελευταία έτη.
- Στις λοιπές δικαιοπραξίες πιστοποιείται, εκτός από τη δήλωση του ακινήτου, ότι έχουν εξοφληθεί ή νόμιμα ρυθμιστεί οι ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ που αφορούν τόσο το συγκεκριμένο ακίνητο όσο και τα υπόλοιπα ακίνητα του φορολογουμένου.
- Στις αποδοχές κληρονομιάς το πιστοποιητικό είναι επίσης υποχρεωτικό και χορηγείται μόνο εφόσον έχει καταβληθεί ή έχει νόμιμα απαλλαγεί ο αναλογών φόρος.
Το πιστοποιητικό παραμένει έγκυρο όταν η επιφάνεια του κτίσματος διαφέρει έως πέντε τετραγωνικά μέτρα ή η επιφάνεια του οικοπέδου έως 2%, καθώς και όταν υπάρχουν σφάλματα που δεν επηρεάζουν ούτε τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου, ούτε το ύψος του οφειλόμενου φόρου.
Οι κυρώσεις
Η μη τήρηση των υποχρεώσεων συνεπάγεται πρόστιμα για συμβολαιογράφους και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων. Όταν επισυνάπτεται ανακριβές πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 2% της διαφοράς της αξίας του ακινήτου ή του εμπράγματου δικαιώματος, με ελάχιστο ποσό τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ, εφόσον προκύπτει απώλεια φόρου.
Στις περιπτώσεις όπου δεν επισυνάπτεται καθόλου πιστοποιητικό, προβλέπεται πρόστιμο 1‰ επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος, με κατώτατο όριο τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ για κάθε συμβολαιογραφική πράξη.