Τον κύκλο funding μέσω της αύξησης μετοχικού κεφαλαίου που ξεκινά τη Δευτέρα 21 Ιουλίου 2025 έχει ήδη ολοκληρώσει η Premia Properties, καθώς έχει ήδη «κλειδώσει» η συμμετοχή των τριών νέων επενδυτών, αλλά και η δέσμευση συμμετοχής παλαιών μετόχων.
Η αύξηση, εφόσον οδηγηθεί σε υπερκάλυψη, θα ωθήσει τους βασικούς μετόχους σε μείωση της συμμετοχής τους, καθώς, όπως τόνισε χθες σε δημοσιογραφική συνάντηση ενημέρωσης ο βασικός μέτοχος Ηλίας Γεωργιάδης (Sterner Stenhus), «στόχος είναι η περαιτέρω διεύρυνση της συμμετοχής των ιδιωτών επενδυτών στην εταιρεία, που αποτελεί μακροπρόθεσμη επενδυτική πρόταση».
Σύμφωνα δε με τον διευθύνοντα σύμβουλο της ΑΕΕΑΠ Κώστα Μαρκάζο, «η ελεύθερη διασπορά των μετοχών της εταιρείας σήμερα είναι στο 17% και ενδέχεται μετά την αύξηση μετοχικού κεφαλαίου να ανέλθει στο 20%».
Σε κάθε περίπτωση, τα ποσοστά της οικογένειας Σκλαβενίτη (2%), του Γ. Αντετοκούνμπο (2%) και του Γ. Δασκαλάκη (3,5%) είναι παγιωμένα, καθώς θα αποκτηθούν μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης, η οποία διενεργείται παράλληλα με την αύξηση μετοχικού κεφαλαίου.
Και οι τρεις νέοι επενδυτές στο μετοχικό κεφάλαιο της Premia Properties διατηρούν επιχειρηματικούς δεσμούς με την οικογένεια Γεωργιάδη. Ο μεν αστέρας του NBA είναι συνεπενδυτής στο project ανάπλασης του Village στου Ρέντη, αλλά και μέτοχος με 10% στην εταιρεία Ελληνικά Οινοποιεία, που επίσης ελέγχεται από τη Sterner Stenhus.
Ο Γιώργος Δασκαλάκης, επικεφαλής της Kaizen Gaming, προσφάτως συμμετείχε στην αύξηση της Ελληνικά Οινοποιεία με 4 εκατ. ευρώ, αποκτώντας συμμετοχή 12%, και συνέχισε την επενδυτική του τοποθέτηση και στην Premia Properties.
Η οικογένεια Σκλαβενίτη διαθέτει εμπορική σχέση με την Premia Properties μισθώνοντας εμπορικά ακίνητα και αποθήκες, ενώ μετά και την απόκτηση επενδυτικής σχέσης εκτιμάται ότι μπορεί να αναπτυχθούν κάποιες νέες συνέργειες.
Όπως υπογράμμισε δε χθες ο κ. Γεωργιάδης, οι δύο όμιλοι έχουν επίσης κοινό πεδίο επενδύσεων στου Ρέντη, καθώς η οικογένεια προχωρά στην ανάπλαση του εργοστασίου της Πίτσος και η Premia του γειτονικού Village.
Βαθύτερη γίνεται και η σχέση της Premia Properties με τον Νορβηγό Petter Stordalen να επενδύει (μέσω του ξενοδοχειακού ομίλου NLTG) ακόμη 6,5 εκατ. ευρώ στην ΑΜΚ της Premia Properties, αλλά και να διασταυρώνει τις επιχειρηματικές του επιλογές με εκείνες της ΑΕΕΑΠ. Ήδη ανακοινώθηκε η εξαγορά ξενοδοχείου στα Κανάρια Νησιά της Ισπανίας που ανήκε και θα εξακολουθεί να διαχειρίζεται ο σκανδιναβικός όμιλος από την Premia Properties έναντι 64 εκατ. ευρώ, ενώ οι δύο πλευρές έχουν περαιτέρω πλάνο επενδύσεων τα επόμενα χρόνια.
Το επενδυτικό πλάνο
Η χρήση των αντληθέντων κεφαλαίων αφορά καθαρά επενδυτικούς σκοπούς και μαζί με τη δανειακή μόχλευση εκτιμάται ότι το επενδυτικό πρόγραμμα θα αγγίξει τα 120 εκατ. ευρώ.
Σήμερα η εύλογη αξία χαρτοφυλακίου ακινήτων του ομίλου ανέρχεται σε 530 εκατ. ευρώ ενώ μετά τις προγραμματισμένες επενδύσεις αναμένεται στα τέλη του 2025 ή στα μέσα του 2026 να έχει φθάσει πλέον στα 650 εκατ. ευρώ, εξυπηρετώντας έτσι σταδιακά τον μεσοπρόθεσμο σχεδιασμό για χαρτοφυλάκιο ακινήτων της τάξης του 1 δισ. ευρώ.
Πέρα από την εξαγορά του ξενοδοχείου στα Κανάρια Νησιά, το οποίο σύμφωνα με τον κ. Κ. Μαρκάζο θα αποφέρει καθαρό ετησιοποιημένο έσοδο της τάξης των 4,650 εκατ. ευρώ με yield 7,3%, ακολουθούν επενδύσεις σε κτίρια που θα μετατραπούν σε φοιτητικές εστίες μέσα στη διετία 2025-2026.
Αναλυτικότερα, έως τον Σεπτέμβριο του 2025 αναμένεται να λειτουργήσουν ακόμη 50 φοιτητικές κατοικίες στον Βόλο, 58 στη Λάρισα και 43 στην Ξάνθη, ενώ το πλάνο για τον Σεπτέμβριο του 2026 είναι να λειτουργήσουν επιπλέον 35 φοιτητικά διαμερίσματα στη Ρόδο, 35 στην Ξάνθη, 80 στον Βόλο, 140 στην Πάτρα και 120 στην Αθήνα (Καισαριανή).
Οι παραπάνω επενδύσεις έχουν ως operator την εταιρεία Unity ενώ ανεβάζουν το συνολικό χαρτοφυλάκιο φοιτητικών κατοικιών στα 900 διαμερίσματα, ενισχύοντας τον στόχο των 2.000 διαμερισμάτων που είχε θέσει η εισηγμένη. Επιπλέον η εταιρεία συζητά την εξαγορά ενός ακόμη ξενοδοχείου σε δημοφιλές ελληνικό νησί, του οποίου τη διαχείριση θα περάσει στο νορβηγικό όμιλο NLTG.
Σε ό,τι αφορά το τρέχον επενδυτικό πλάνο για το 2025, υπενθυμίζεται ότι η εταιρεία προχωρά στη δημιουργία νέου logistics center στον Ασπρόπυργο, για το οποίο επίσης διαθέτει προσύμφωνο μίσθωσης με τον τελικό χρήστη.
Η πρόβλεψη για το 2025
Σε κάθε περίπτωση, οι επενδύσεις της προηγούμενης περιόδου αναμένεται να αποδώσουν σημαντικά μέσα στη χρήση του 2025 (μίσθωση κτιρίου στην ΑΑΔΕ, η λειτουργία των φοιτητικών εστιών στην Ξάνθη, αλλά και η απόκτηση δύο ξενοδοχείων σε Κρήτη και Ρόδο), καθώς η ΑΕΕΑΠ αναμένει αύξηση εσόδων από ενοίκια κατά 50% και κερδών EBITDA (χωρίς τις αποτιμήσεις ακινήτων) κατά 55% αντίστοιχα.
Αναλυτικότερα, η εταιρεία αναμένει στο τέλος του 2025 τα μισθωτικά έσοδα από τα 22,4 εκατ. ευρώ του 2024 να αυξηθούν στα 34-35 εκατ. ευρώ, ενώ τα προσαρμοσμένα κέρδη προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) να αυξηθούν στα 22-23 εκατ. ευρώ από τα 14,1 εκατ. ευρώ του 2024. Το μέσο yield απόδοσης του χαρτοφυλακίου της εταιρείας διαμορφώνεται στο 7,2%, ενώ το NAV στο τέλος του 2024 ήταν στα 198 εκατ. ευρώ.
Ο καθαρός δανεισμός της στο τέλος της περασμένης χρονιάς διαμορφώθηκε στα 288,4 εκατ. ευρώ και ο καθαρός δείκτης μόχλευσης NLTV στο 58%, με τη διοίκηση της εταιρείας να εκτιμά ότι οι δείκτες αυτοί θα βελτιώνονται περαιτέρω αφενός λόγω της αύξησης της αξίας χαρτοφυλακίου αλλά και των ταμειακών ροών και διαθέσιμων κεφαλαίων που εξυπηρετούν τα δάνεια.
Μάλιστα η εταιρεία έχει μακροπρόθεσμης λήξης δανεισμό και πέτυχε μείωση του spread των δανείων της (διαμορφώθηκε στο 3,6% στο τέλος του 2024), έχοντας εξασφαλίσει επίσης αμετάβλητα επιτόκια για το 61% των δανείων της.