Το πολεοδομικό πλαίσιο για την τουριστική αξιοποίηση έκτασης σχεδόν 328 στρεμμάτων στις Κολυμπήθρες της Πάρου, που συνδέεται με την εισηγμένη ΕΚΤΕΡ, καθορίζεται πλέον με Προεδρικό Διάταγμα που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Με το Διάταγμα εγκρίνεται το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) για τη συγκεκριμένη περιοχή, ανοίγοντας τον δρόμο για την περαιτέρω αδειοδοτική ωρίμανση της τουριστικής ανάπτυξης, προϋπολογισμού 53,3 εκατ. ευρώ, η οποία προβλέπει εγκαταστάσεις φιλοξενίας και αναψυχής, καθώς και διακριτή ζώνη για glamping.
Το Προεδρικό Διάταγμα, που δημοσιεύθηκε στις 12 Οκτωβρίου, καθορίζει τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, τους όρους δόμησης και τις περιβαλλοντικές προϋποθέσεις για την αξιοποίηση του ακινήτου, ολοκληρώνοντας μια πολεοδομική διαδικασία που είχε προηγουμένως συναντήσει εμπόδια στον έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Η αρχική πρόταση δεν είχε κριθεί νόμιμη από το ΣτΕ το 2023, με αποτέλεσμα η εταιρεία να επανέλθει με τροποποιημένο σχεδιασμό. Η νέα εκδοχή έλαβε θετική γνωμοδότηση από την Ολομέλεια του ανώτατου δικαστηρίου το περασμένο καλοκαίρι, εξέλιξη την οποία είχε γνωστοποιήσει η ΕΚΤΕΡ τον Ιούλιο. Με τη δημοσίευση του νέου ΦΕΚ ολοκληρώνεται πλέον η διαδικασία έγκρισης του ΕΠΣ.
Το διάταγμα αφορά τον αναθεωρημένο σχεδιασμό της επένδυσης, ο οποίος είχε εξεταστεί από το ΣτΕ το καλοκαίρι. Σύμφωνα με το ανώτατο δικαστήριο, η προβλεπόμενη δόμηση περιορίστηκε από 12.046,20 τ.μ. σε 7.967,10 τ.μ., ενώ η δυναμικότητα μειώθηκε από 440 σε 240 τουριστικές κλίνες.
Τι προβλέπεται για την τουριστική ανάπτυξη
Σύμφωνα με το σχετικό ΦΕΚ, για την περιοχή του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου καθορίζεται ως γενική χρήση η κατηγορία «Τουρισμός - Αναψυχή».
Η έκταση διαχωρίζεται σε τρεις χωρικές ενότητες, με διαφορετικές επιτρεπόμενες χρήσεις και όρους δόμησης.
Στο πρώτο τμήμα της έκτασης επιτρέπεται η ανάπτυξη τουριστικών καταλυμάτων, εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπών τουριστικών επιχειρήσεων. Παράλληλα, προβλέπονται χρήσεις εστίασης, αναψυκτηρίων, πολιτιστικών εγκαταστάσεων, θρησκευτικών χώρων, μικρών και ειδικών αθλητικών εγκαταστάσεων, καθώς και συγκεκριμένες χρήσεις στάθμευσης.
Για τη συγκεκριμένη ενότητα ορίζεται συντελεστής δόμησης 0,0035 και ποσοστό κάλυψης 5%, ενώ η μέγιστη πυκνότητα καθορίζεται σε 1,105685 κλίνες ανά στρέμμα.
Ως προς τον αριθμό των ορόφων, προβλέπεται ένας όροφος, με δυνατότητα κατασκευής δύο ορόφων σε ποσοστό που δεν υπερβαίνει το 20% της συνολικής δομημένης επιφάνειας.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην προσαρμογή των κτιριακών εγκαταστάσεων στο φυσικό τοπίο. Ειδικότερα, προβλέπεται ότι τουλάχιστον το 50% των κατακόρυφων εξωτερικών επιφανειών θα πρέπει να καλύπτεται από λιθοδομή με τοπική πέτρα, ενώ απαγορεύεται η εμφάνιση στοιχείων του φέροντος οργανισμού από οπλισμένο σκυρόδεμα στις όψεις των κτιρίων.
Παράλληλα, καθορίζεται ελάχιστη απόσταση των κτισμάτων 100 μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού ή 150 μέτρων από τη διαχωριστική γραμμή ξηράς και θάλασσας, όπου δεν έχει οριστεί γραμμή αιγιαλού.
Το glamping
Το διάταγμα προβλέπει επίσης τη δυνατότητα ανάπτυξης οργανωμένης τουριστικής κατασκήνωσης πολυτελούς διαβίωσης (glamping) σε ξεχωριστό τμήμα της έκτασης.
Σε αυτό επιτρέπεται αποκλειστικά η συγκεκριμένη χρήση, με συντελεστή δόμησης 0,01 και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων 3,5 μέτρα.
Η συνολική δομήσιμη επιφάνεια των κτιρίων περιορίζεται σε 150 τ.μ. για εγκαταστάσεις διαμονής και 120 τ.μ. για εγκαταστάσεις εστίασης και κέντρα αναψυχής. Σε διαφορετικό τμήμα της έκτασης, ωστόσο, απαγορεύονται η δόμηση, η διάνοιξη δρόμων και η αλλοίωση του φυσικού εδάφους. Κατ' εξαίρεση, επιτρέπονται συγκεκριμένες εργασίες βελτίωσης υφιστάμενου τμήματος οδού, υπό τους όρους που καθορίζονται στο διάταγμα.
Οι περιορισμοί
Σημαντικό μέρος των προβλέψεων του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου αφορά την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος.
Ειδικότερα, στο νότιο τμήμα της περιοχής όπου επιτρέπεται η ανάπτυξη τουριστικών εγκαταστάσεων καθορίζεται αδόμητη ζώνη, ώστε οι κατασκευές να μην υπερβαίνουν την κορυφογραμμή και να μην υπάρχει οπτική επαφή τους από την κορυφή της μυκηναϊκής ακρόπολης.
Για τον ίδιο λόγο, προβλέπεται ότι η βάση των κτιρίων θα πρέπει να τοποθετείται 30 μέτρα χαμηλότερα από το υψόμετρο της κορυφογραμμής ή του διάσελου.
Παράλληλα, απαιτείται επιφανειακή αρχαιολογική έρευνα σε ολόκληρη την έκταση, ενώ κάθε κατασκευαστική δραστηριότητα που περιλαμβάνει επεμβάσεις στο έδαφος θα εποπτεύεται από τις αρμόδιες αρχαιολογικές υπηρεσίες.
Σε περίπτωση εντοπισμού αρχαιοτήτων κατά τη διάρκεια των εργασιών, προβλέπεται η πραγματοποίηση σωστικής ανασκαφικής έρευνας, από τα αποτελέσματα της οποίας θα εξαρτηθεί η συνέχιση ή μη των εργασιών.
Οι περιβαλλοντικές προϋποθέσεις
Το Προεδρικό Διάταγμα περιλαμβάνει επίσης την περιβαλλοντική έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, με συγκεκριμένους όρους και περιορισμούς για την προστασία της περιοχής.
Όπως αναφέρεται, το ακίνητο εμπίπτει εντός Σημαντικής Περιοχής για τα Πουλιά, ενώ η θαλάσσια περιοχή μπροστά από την έκταση εντάσσεται στο δίκτυο Natura 2000. Επιπλέον, το σύνολο της Πάρου έχει χαρακτηριστεί τοπίο ιδιαίτερου φυσικού κάλλους.
Για τον λόγο αυτό, στο στάδιο οριστικοποίησης του σχεδιασμού θα πρέπει να εκπονηθεί Ειδική Οικολογική Αξιολόγηση, στο πλαίσιο της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων των έργων που θα υλοποιηθούν.
Μεταξύ άλλων, προβλέπονται η προστασία της υφιστάμενης βλάστησης και η απαγόρευση φύτευσης γκαζόν και ειδών ξένων προς τη χλωρίδα της Πάρου.
Τα επόμενα βήματα
Στο πλαίσιο της περαιτέρω εξειδίκευσης του σχεδίου θα πρέπει να αντιμετωπιστούν και ζητήματα που συνδέονται με την εξυπηρέτηση των εγκαταστάσεων από τις τοπικές υποδομές.
Ειδικότερα, πριν από την υποβολή της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, ο φορέας του σχεδίου θα πρέπει να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες για την εξασφάλιση των απαιτούμενων ποσοτήτων νερού από τη Δημοτική Επιχείρηση Ύδρευσης Αποχέτευσης Πάρου.
Σε περίπτωση αδυναμίας υδροδότησης, προβλέπεται η εξέταση της δυνατότητας εγκατάστασης μονάδας αφαλάτωσης, με ειδική μελέτη για την άντληση θαλασσινού νερού και τη διάθεση του αλμόλοιπου, ώστε να προστατεύεται το παράκτιο οικοσύστημα.
Για τη διαχείριση των λυμάτων προβλέπεται η δυνατότητα σύνδεσης με την εγκατάσταση επεξεργασίας λυμάτων της Νάουσας, με την κατασκευή των απαραίτητων υποδομών και την τήρηση των προβλεπόμενων προδιαγραφών ποιότητας, ή εναλλακτικά η δημιουργία κατάλληλης μονάδας εντός της έκτασης, εφόσον η σύνδεση δεν είναι εφικτή.
Παράλληλα, στη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων θα πρέπει να περιλαμβάνεται κυκλοφοριακή μελέτη για την εκτίμηση των επιπτώσεων στο οδικό δίκτυο της περιοχής και τον προσδιορισμό τυχόν αναγκαίων παρεμβάσεων, το κόστος των οποίων θα βαρύνει τον φορέα της επένδυσης.