Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται στο επίκεντρο μιας διπλής κρίσης – στέγασης και πίστης. Από τη μια, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 35% στα αστικά κέντρα, ενώ η προσφορά ανακαινισμένων σπιτιών παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη. Από την άλλη, σχεδόν 450.000 νοικοκυριά εξακολουθούν να θεωρούνται «αποκλεισμένα» από το τραπεζικό σύστημα, χωρίς πρόσβαση σε χρηματοδότηση, παρότι πολλά εξ αυτών διαθέτουν ιδιόκτητη αλλά κενή κατοικία.
Η Ελλάδα διαθέτει σήμερα 0,8 έως 2,1 εκατομμύρια κενές κατοικίες, εκ των οποίων ένα κρίσιμο ποσοστό θα μπορούσε -με σωστή ενεργοποίηση και στοχευμένη πολιτική- να μετατραπεί σε προσιτό, ενεργειακά αποδοτικό οικιστικό απόθεμα. Το κεντρικό ερώτημα είναι πώς μετατρέπεται αυτή η αδρανής περιουσία σε κινητήριο μοχλό ανάπτυξης.
Από τη θεωρία στην εφαρμογή
Η διεθνής εμπειρία παρέχει πολύτιμα, αλλά όχι πάντα μεταφέρσιμα, παραδείγματα. Το αυστριακό μοντέλο της «Red Vienna» ή το ολλανδικό σύστημα κοινωνικής κατοικίας βασίζονται σε δεκαετίες κρατικών επενδύσεων και σε ισχυρές δημόσιες δομές. Η Ελλάδα, αντιθέτως, οφείλει να αξιοποιήσει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της -τον θεσμό της μικροϊδιοκτησίας και το δίκτυο των εμπορικών τραπεζών- δημιουργώντας ένα νέο μικτό μοντέλο δημόσιας και ιδιωτικής κινητοποίησης.
Στην καρδιά της πρότασης βρίσκεται η ανακαίνιση 300.000 κατοικιών μέσα σε 5 χρόνια, με χρηματοδότηση από τις εμπορικές τράπεζες και εγγύηση 80% από το Ελληνικό Δημόσιο μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας (HDB). Ο ιδιοκτήτης αξιοποιεί το ακίνητό του χωρίς αρχικό κεφάλαιο, λαμβάνει σταθερό εισόδημα, ενώ ο ενοικιαστής αποκτά πρόσβαση σε ποιοτική, ενεργειακά αναβαθμισμένη και προσιτή στέγη.
Το πρόγραμμα εντάσσεται πλήρως στο ευρωπαϊκό πλαίσιο των Υπηρεσιών Γενικού Οικονομικού Συμφέροντος (SGEI), και αξιοποιεί εργαλεία όπως το InvestEU, την ΕΤΕπ και το ΕΣΠΑ 2021–2027, με μηχανισμό blended finance και τεχνική υποστήριξη προς Δήμους και Περιφέρειες.
Δημοσιονομικά θετικό, κοινωνικά πολλαπλασιαστικό
Η συνολική επενδυτική ώθηση ανέρχεται σε €19,5 δισ. σε ορίζοντα πενταετίας. Η ανάλυση δείχνει καθαρό δημοσιονομικό όφελος €5,3 δισ. σε 12 χρόνια, χάρη στην αύξηση των εσόδων από ΦΠΑ, εισφορές, απασχόληση και guarantee fees, έναντι περιορισμένου κόστους επιδότησης επιτοκίων.
Ο μακροοικονομικός πολλαπλασιαστής αγγίζει το 1,4, με αποτέλεσμα σωρευτική ώθηση στο ΑΕΠ περίπου +1,8% και 45.000 νέες θέσεις εργασίας. Παράλληλα, οι τιμές ενοικίων εκτιμάται ότι θα μειωθούν κατά 15%-20%, δημιουργώντας υγιή ισορροπία προσφοράς-ζήτησης.
Για τις τράπεζες, πρόκειται για νέα χαρτοφυλάκια χαμηλού ρίσκου: PD σχεδόν μηδενικό, LGD κάτω του 20%, RWA μειωμένα κατά €18,5 δισ. και αύξηση καθαρών εσόδων τόκων άνω των €4 δισ. σε βάθος δεκαετίας.
Με άλλα λόγια, πρόκειται για ένα win-win-win μοντέλο: νοικοκυριά με φθηνότερη και ποιοτικότερη στέγη, ιδιοκτήτες με αξιοποίηση περιουσίας, τράπεζες με χαμηλού κινδύνου αποδοτικά χαρτοφυλάκια, και Δημόσιο με καθαρό πλεόνασμα.
Η δεύτερη ευκαιρία της πίστης – ReStart Credit Greece
Η επιτυχία του σχεδίου στέγασης συνδέεται άρρηκτα με μια βαθύτερη θεσμική μεταρρύθμιση: τη δημιουργία ενός νέου πλαισίου πιστοδοτικής επανένταξης, γνωστού ως ReStart Credit Greece.
Η πρωτοβουλία θεσμοθετεί την έννοια της «Ουδετεροποιημένης Περιόδου Κρίσης (2010–2019)» – μιας δεκαετίας που σημαδεύτηκε από τη μεγαλύτερη δημοσιονομική και κοινωνική κρίση στη μεταπολεμική Ευρώπη. Στη διάρκεια αυτής της περιόδου, η χώρα έχασε πάνω από το 25% του ΑΕΠ της, τα εισοδήματα συρρικνώθηκαν κατά περίπου 30% και η αξία του ιδιωτικού πλούτου μειώθηκε δραματικά.
Η πρόταση αναγνωρίζει πως το διάστημα αυτό δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται πλέον ως ένδειξη «πιστωτικής συμπεριφοράς», αλλά ως συστημικό σοκ που επηρέασε αδιάκριτα ολόκληρη την κοινωνία. Με άλλα λόγια, απαιτείται ένας «μεταβατικός λογαριασμός απόσβεσης» -μια θεσμική αναγνώριση ότι η κρίση δεν μπορεί να βαραίνει επ’ αόριστον την οικονομική ζωή των πολιτών.
Πάνω σε αυτό το θεμέλιο οικοδομείται το Hellenic Credit Passport (HCP), ένας νέος μηχανισμός αξιολόγησης που ενσωματώνει θετικά και ταμειακά δεδομένα (εισοδήματα, ασφαλιστικές ροές, ενοίκια, λογαριασμούς) και υποστηρίζεται από κρατική εγγύηση 80% για μικρά δάνεια επανένταξης.
Στόχος: επανένταξη 300.000–500.000 πολιτών και ΜμΕ στο τραπεζικό κύκλωμα έως το 2030, με ελάχιστο δημοσιονομικό κόστος (<0,3% ΑΕΠ), αλλά μέγιστο κοινωνικό αποτέλεσμα — την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης ανάμεσα στο χρηματοπιστωτικό σύστημα και τους πολίτες.
Από την πολιτική ιδέα στη θεσμική πράξη
Η πρόταση για τη «Βιώσιμη και Συμπεριληπτική Χρηματοδότηση» συνιστά μια ολιστική στρατηγική που ενώνει δύο μεγάλες προκλήσεις -τη στέγαση και τον πιστοδοτικό αποκλεισμό- σε ένα ενιαίο, δημοσιονομικά ουδέτερο και κοινωνικά δίκαιο σχέδιο.
Είναι, με λίγα λόγια, μια νέα αρχιτεκτονική εμπιστοσύνης: κάθε κενό σπίτι μετατρέπεται σε ευκαιρία ζωής και κάθε αποκλεισμένος πολίτης αποκτά μια δεύτερη ευκαιρία στην πίστη.
* Ο Βαγγέλης Πιλάλης είναι τραπεζικό στέλεχος και πρώην μέλος του διοικητικού συμβουλίου της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας.
* Δείτε την παρουσίαση με τις Προτάσεις Πολιτικής για την Βιώσιμη & Συμπεριληπτική Χρηματοδότηση δεξιά στη στήλη Συνοδευτικό Υλικό.