Στους νόμους για τις τιτλοποιήσεις αλλά και μεταβιβάσεις κόκκινων δανείων (ν. 3156/2003 και 5072/2023) προβλέπεται το εξής απλό: κάθε φορά που μεταβιβάζεται μια ασφαλισμένη με προσημείωση/υποθήκη απαίτηση (ένα δάνειο κοκ) σε ένα Fund, ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι υποχρεωμένος να πηγαίνει στο κτηματολογικό γραφείο και να καταχωρεί τη μεταβίβαση αυτή στο φύλλο του ακινήτου με αλλαγή του προσημειούχου/ενυπόθηκου δανειστή.
Έτσι απλοποιείται η διαδικασία: ο νέος ιδιοκτήτης του δανείου (το Fund) δεν χρειάζεται να φαίνεται στα βιβλία του κτηματολογίου για κάθε ακίνητο που βαρύνεται με προσημείωση (γιατί τούτο θα απαιτούσε χιλιάδες καταχωρίσεις κάθε φορά), αρκεί να φαίνεται στα ειδικά βιβλία του ενεχυροφυλακείου όπου περνάνε οι μεταβιβάσεις των δανείων μαζικά.
Αυτό που όμως ψηφίστηκε για τη διευκόλυνση των Servicers και Funds, έρχεται να θέσει εμπόδια τους πλειστηριασμούς που οι ίδιοι οι Servicers διενεργούν. Για τον εξής λόγο: όταν γίνεται ένας πλειστηριασμός πρέπει, βάσει νόμου, να επιδίδεται το απόσπασμα κατασχετήριας έκθεσης (μια περίληψη δηλ. με τα βασικά στοιχεία του κατασχεθέντος ακινήτου κοκ) σε αυτούς τους δανειστές που έχουν εγγράψει προσημείωση/υποθήκη πάνω στο ακίνητο.
Αυτούς τους εντοπίζει ο δικαστικός επιμελητής που διενεργεί την κατάσχεση. Αλλά ο τελευταίος δεν ελέγχει το ενεχυροφυλακείο παρά μόνο το κτηματολογικό γραφείο. Επομένως σε μεταβιβάσεις δανείων, δεν βλέπει τον σημερινό «ιδιοκτήτη» της προσημείωσης/υποθήκης αλλά τον αρχικό.
Αν δεν επιδοθεί το απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης σε όλους τους προσημειούχους/ενυπόθηκους δανειστές, ο διενεργηθείς πλειστηριασμός ακυρώνεται μετά από άσκηση ανακοπής εκ μέρους του οφειλέτη. Αυτή η συνέπεια παρέμεινε ως έχει και μετά τις αλλαγές του νόμου 5221/2025 που άρχισε να ισχύει από 1/1/2026.
Παράδειγμα εφαρμογής του παραπάνω ζητήματος αποτελεί η πρόσφατη υπ’ αριθμ. 555/2026 απόφαση του Πρωτοδικείου Αχαϊας (υπάρχουν κι άλλες αποφάσεις πάνω στο θέμα αυτό από το Πρωτοδικείο Αθηνών). Εκεί αναφέρεται το εξής: «Κατά πάγια ερμηνεία των διατάξεων των άρθρων 458 ΑΚ, 10 παρ. 8 και 12 του Ν. 3156/2003, η μεταβίβαση επιχειρηματικών απαιτήσεων συνεπάγεται αυτοδικαίως και τη μεταβίβαση όλων των παρεπομένων δικαιωμάτων που εξασφαλίζουν τις απαιτήσεις αυτές, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται και οι υποθήκες ή προσημειώσεις υποθήκης, χωρίς να απαιτείται ιδιαίτερη μεταβιβαστική πράξη ή συναίνεση του οφειλέτη. […]
Επομένως, κατά τον χρόνο της κατάσχεσης, του ως άνω ακινήτου, που έλαβε χώρα την 25.01.2022 και έως τη συμπλήρωση των 15 ημερών από αυτήν, ενυπόθηκη δανείστρια ήταν ουχί η «…Τράπεζα Α.Ε.» αλλά η εταιρεία ειδικού σκοπού «… DESIGNATED ACTIVITY COMPANY», στην οποία ωστόσο ουδέποτε επιδόθηκε απόσπασμα της εν θέματι κατασχετήριας έκθεσης κατά σαφή παραβίαση της διάταξης του άρ. 995 παρ. 4 του ΚΠολΔ.
Ενόψει τούτων, η επίδοση του αποσπάσματος της κατασχετήριας έκθεσης κατ' άρθρο 995 παρ. 4 ΚΠολΔ όφειλε να γίνει προς την πραγματική και ουσιαστική δικαιούχο της ασφαλιζόμενης απαίτησης, ήτοι προς την αλλοδαπή εταιρία ειδικού σκοπού «… DESIGNATED ACTIVITY COMPANY», ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι δεν είχε λάβει χώρα σημείωση της ειδικής διαδοχής στα βιβλία υποθηκών ή στα κτηματολογικά φύλλα.
Εξάλλου, η καταχώριση της σύμβασης μεταβίβασης στο Ενεχυροφυλακείο Αθηνών ήταν δημόσια, προσβάσιμη σε κάθε ενδιαφερόμενο και επαρκής για τη γνώση της μεταβολής του δικαιούχου της απαίτησης».
Άρα παρατηρούμε πως τελικά μια διάταξη που ψηφίστηκε για να βοηθήσει τους Servicers και να διευκολύνει τις μεταβιβάσεις των «κόκκινων δανείων», προκαλεί προβλήματα στους ίδιους γιατί θέτει σε κίνδυνο τους πλειστηριασμούς που αυτοί διενεργούν.
* Ο Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert, είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «ΨΑΡΑΚΗΣ & ΚΕΦΑΛΑΣ» (www.psarakislegal.com).