Πριν από δύο περίπου χρόνια είχαμε ασχοληθεί με το ζήτημα της αγοράς ακινήτων σε πλειστηριασμούς από τις εταιρείες REO των τραπεζών.
Πλέον το ζήτημα όμως δεν είναι μόνο θεωρητικό· ήδη εδώ και λίγους μήνες έχουν αρχίσει να εκδίδονται κάποιες πρώτες δικαστικές αποφάσεις από περιφερειακά πρωτοδικεία ενώ πριν από λίγες βδομάδες είχαμε την πρώτη εφετειακή απόφαση από το Εφετείο Δυτικής Μακεδονίας και πριν από λίγες μέρες την πρώτη από το Πρωτοδικείο Αθηνών. Για όσους δεν έχουν παρακολουθήσει το ζήτημα, συνοψίζουμε τον προβληματισμό:
Σύμφωνα με το νόμο για τη μεταβίβαση των «κόκκινων δανείων» και τη διαχείριση αυτών: «Στις Ε.Δ.Α.Δ.Π. (σ.σ. Servicers) δεν επιτρέπεται η απόκτηση διαμέσου μεταβίβασης, εκχώρησης ή από εθελοντική εκποίηση ή από πλειστηριασμό, ακίνητης περιουσίας που συνδέεται με τις πιστώσεις που αυτές διαχειρίζονται» (ά. 5 παρ. 5 ν. 5072/2023).
Η εν λόγω διάταξη εισάγει μια ρητή απαγόρευση κτήσης κυριότητας από τους Servicers επί ακινήτων που συνδέονται με τις απαιτήσεις που διαχειρίζονται. Μέσω αυτής της απαγόρευσης, εμμέσως παρακινούνται οι Servicers να προκρίνουν τη λύση της ρύθμισης των οφειλών έναντι της αναγκαστικής εκτέλεσης/πλειστηριασμού. Καθότι, όταν ο Servicer δεν έχει ως «εύκολη» λύση την απόκτηση από τον ίδιο του υπέγγυου ακινήτου, πιθανόν να προχωρήσει σε λύσεις μακροπρόθεσμης ρύθμισης, βοηθώντας κατ’ αυτόν τον τρόπο και τον αδύναμο οικονομικά οφειλέτη.
Κι εδώ εντοπίζεται το ζήτημα: λόγω της δυσκολίας διάθεσης των ακινήτων μέσω πλειστηριασμών σε ιδιώτες (για πολλούς λόγους αλλά κυρίως λόγω της αδυναμίας ελέγχου εσωτερικά του ακινήτου), οι Servicers μαζί με τα Funds έχουν υιοθετήσει εδώ και λίγα χρόνια την τακτική αγοράς των ακινήτων από εταιρείες REO των οποίων μέτοχοι είναι οι τράπεζες, αλλά ελέγχονται στην πράξη από τους Servicers. Αποκτούν τα ακίνητα στους πλειστηριασμούς και αφού προχωρήσουν σε τυχόν ανακαινίσεις κ.λπ., τα διαθέτουν στην αγορά μέσω δικών τους πλατφορμών και μεσιτών.
Οι τρεις μεγαλύτεροι Servicers, όμως, εμφανίζονται συνδεδεμένοι (με την έννοια των ΔΠΧΑ και ΔΛΠ) με τους ομίλους των τραπεζών. Άρα, ενώ, βάσει της παραπάνω νομοθετικής ρύθμισης, ο Servicer δεν δικαιούται να πλειοδοτεί και να αποκτά ακίνητα στον πλειστηριασμό, φαίνεται κατ’ αρχήν να δύναται να πλειοδοτεί μια REO Co, εταιρεία δηλαδή του ίδιου ομίλου με τον Servicer, η οποία διοικείται στην πράξη από τον τελευταίο.
Μάλιστα τα μέλη ΔΣ των εταιρειών αυτών (REO Co) αρκετές φορές είναι και μέλη ΔΣ των Servicers ενώ το Μετοχικό Κεφάλαιό τους ανέρχεται στο ελάχιστο δυνατό, δηλ. στις 25.000 ευρώ.
Τα ζητήματα αυτά τέθηκαν ενώπιον του Εφετείου Δυτικής Μακεδονίας, το οποίο πριν από λίγες βδομάδες, με την υπ' αριθμ. 75/2026 απόφασή του δέχτηκε, μεταξύ άλλων, και τα εξής: «Ωστόσο, στην πράξη η ανωτέρω απαγόρευση παρακάμπτεται με τη σύσταση εταιρειών Real Estate Owned (εφεξής και REO Co), οι οποίες αποτελούν θυγατρική ή συνδεδεμένη οντότητα του ομίλου, στον οποίο ανήκει η επισπεύδουσα τον πλειστηριασμό εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων (Servicer).
Όμως η απόκτηση εκπλειστηριασθέντος ακινήτου από εταιρεία Real Estate Owned συνιστά καταστρατήγηση του νόμου. Και τούτο διότι η τυπική διάσταση της νομικής προσωπικότητας μεταξύ της εταιρίας διαχείρισης απαιτήσεων (Servicer) και της εταιρίας απόκτησης ακινήτων (REO Co) χρησιμοποιείται προσχηματικά για την παράκαμψη της ως άνω απαγορευτικής διάταξης, καθότι ο οικονομικός έλεγχος και η τελική ωφέλεια παραμένουν στο ίδιο κέντρο επιχειρηματικών συμφερόντων.
Στις περιπτώσεις αυτές η εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων (Servicer), έχοντας τον πλήρη έλεγχο της διαδικασίας εκτέλεσης και της πληροφόρησης για την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, καθοδηγεί τη συνδεδεμένη εταιρεία στην απόκτηση του ακινήτου σε τιμή υπολειπόμενη της πραγματικής, με σκοπό την περαιτέρω κερδοσκοπική μεταπώλησή του, αποστερώντας από τον οφειλέτη τη δυνατότητα ευνοϊκότερου διακανονισμού ή ρευστοποίησης σε δίκαιη τιμή».
Και το πρόβλημα για τους Servicers ήδη έχει ενταθεί, καθώς έχουν αρχίσει να δημοσιεύονται σχετικές αποφάσεις και από το Πρωτοδικείο Αθηνών (στην περιφέρεια του οποίου και λαμβάνει χώρα το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος των πλειστηριασμών).
Πριν από λίγες μέρες δημοσιεύτηκε η υπ’ αριθμ. 3242/2026 απόφαση, όπου εκτός των ανωτέρω σκέψεων διατυπώθηκαν και τα εξής εξόχως σημαντικά: «… επιδεικνύοντας παράλληλα απροθυμία να διαπραγματευτεί σοβαρά και ουσιαστικά, ώστε συμπεραίνεται ότι η 1η καθ' ης προσήλθε και συμμετείχε στο σύνολό των διαπραγματεύσεών εντελώς προσχηματικά και χωρίς καμία διάθεση να αποφευχθεί ο πλειστηριασμός, αντιθέτως επιδίωκε τη διεξαγωγή του, στάση που μπορεί ευχερώς να αποδοθεί αιτιωδώς στη βεβαιότητά της ότι αυτός θα ήταν γόνιμος λόγω της συμμετοχής και της πλειοδοσίας σε αυτόν της 2ης καθ' ης, γεγονός που θα της επέτρεπε να ανακτήσει την επίδικη οφειλή, για την ικανοποίηση της οποίας επισπεύσθηκε αυτός, αναμένοντας την αντίστοιχη αμοιβή και αυξάνοντας έτσι τα κέρδη της πολύ πιο γρήγορα απ' όσο αν ανέμενε για να θεωρηθεί εισπραχθείσα η απαίτηση μετά από μακροχρόνια ρύθμιση, το δε ακίνητο θα αποκτάτο από συνδεόμενη με αυτήν εταιρεία εντός 7μήνου, οπότε δεν υπήρχε γι' αυτήν κίνητρο προς ρύθμιση της επίμαχης οφειλής και τη συνακόλουθη αποτροπή των δυσμενών συνεπειών σε βάρος της ανακόπτουσας, διαπίστωση που επιβεβαιώνει τον σκοπό της νομοθετικής πρόβλεψης της ανωτέρω απαγόρευσης».
Μάλιστα στην ως άνω απόφαση σημασία είχε και το εξής: «Εν συνεχεία αποδείχθηκε ότι η ως άνω υπερθεματίστρια -2η καθ' ης αποτελεί κατά 100% θυγατρική εταιρεία της προηγούμενης δικαιούχου της απαίτησης, Τράπεζας …., η οποία μάλιστα αποτελεί και τη μοναδική της μέτοχο με ποσοστό 100%, από την οποία μισθώνει γραφειακό χώρο με έναρξη της μίσθωσης στις 22-10-2021 και με μηνιαίο μίσθωμα 96€, ενώ παράλληλα δεν έχει υπαλλήλους ούτε υποκαταστήματα, έχει ωστόσο τουλάχιστον 12εκ. ευρώ ενεργητικό σε ακίνητα».
Ό,τι δηλ. ακριβώς είχαμε γράψει πριν από 2 χρόνια στο παραπάνω μας άρθρο στο Euro2day.gr.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημάνουμε τα εξής:
- Το ζήτημα αυτό προφανώς και προβληματίζει τους Servicers και τα Funds και ήδη δημιουργεί νομικά προβλήματα στην τακτική που εδώ και λίγα χρόνια έχουν υιοθετήσει. Εκατοντάδες ακίνητα έχουν περάσει στα χέρια των εταιρειών αυτών από τους οφειλέτες και πλέον αυτές οι μεταβιβάσεις είναι νομικά μετέωρες, εφόσον φυσικά δεν έχει παρέλθει ο χρόνος προσβολής τους. Μάλιστα αν έχει ήδη προσβληθεί ο πλειστηριασμός για οποιονδήποτε άλλο λόγο, μπορεί να προστεθεί και ο συγκεκριμένος λόγος, με πρόσθετο λόγο ανακοπής που θα πρέπει να κατατεθεί εντός του 2026, στο πλαίσιο της νέας πλατφόρμας επίσπευσης ανακοπών που έχει υιοθετηθεί από την Κυβέρνηση.
- Δεν θα μείνουν οι Servicers φυσικά άπραγοι, αλλά θα προσπαθήσουν να μεταβάλουν τον τρόπο που συμμετέχουν στους πλειστηριασμούς, συστήνοντας νέες εταιρείες χωρίς συμμετοχή των υπαλλήλων των Servicers κοκ. Εκτός αυτού, για τους πλειστηριασμούς που ήδη έχουν γίνει, θα φέρουν το ζήτημα ενώπιον του Άρειου Πάγου σε μια προσπάθεια να ανακόψουν τη ροή αποφάσεων που φαίνεται να αρχίζει να δημιουργείται.
- Οι παραπάνω δικαστικές αποφάσεις αποδεικνύουν το εξής: το σύστημα των Servicers και των Funds πολλές φορές υποτιμά τους οφειλέτες. Ωστόσο, δεν μπορεί να ελέγξει τη Δικαιοσύνη και ειδικά έναν Εφέτη στη Μακεδονία ή έναν Πρωτοδίκη από τους εκατοντάδες στο Πρωτοδικείο Αθηνών. Αυτό που πολλές φορές ακούγεται από κάποιους οφειλέτες ότι δεν έχει νόημα να συγκρουστούν με το «σύστημα» δεν ισχύει· δεν μπορεί να υπάρξει κεντρικά ελεγχόμενο «σύστημα» ως προς την έκδοση δικαστικών αποφάσεων. Αλλά ακόμα και όταν φτάσει το ζήτημα στον Άρειο Πάγο, δεν υπάρχει προειλημμένη απόφαση, όπως αποδείχθηκε πρόσφατα και με το ζήτημα του νόμου Κατσέλη (με την ΟλΑΠ 6/2026, όπου δικαιώθηκαν οι δανειολήπτες).
- Για το τέλος αφήνω ένα πραγματικό γεγονός: πριν τέσσερα χρόνια περίπου είχαμε γράψει πάλι εδώ στο Euro2day.gr, το άρθρο για τις εφετειακές αποφάσεις σε σχέση με τη δυνατότητα των Servicers να επισπεύδουν πράξεις εκτέλεσης. Μία μέρα μετά τη δημοσίευση, είχα συναντηθεί με έναν δικηγόρο συνεργάτη των Servicers, ο οποίος μου είπε χαρακτηριστικά: «Με αυτό που δημοσίευσες τους έχεις βάλει και τρέχουν…». Δεν γνωρίζανε κάτι για τη ροή των αποφάσεων και προφανώς δεν μπορούσαν να ξέρουν, γιατί δεν έχουν σε πραγματικό χρόνο ενημέρωση για όλες τις αποφάσεις που εκδίδονται σε όλα τα Εφετεία της Χώρας. Αυτά για να κατανοεί ο δανειολήπτης ότι απέναντι στη Δικαιοσύνη δεν υπάρχει «σύστημα».
* Ο Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert, είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «ΨΑΡΑΚΗΣ ΚΕΦΑΛΑΣ» (www.psarakislegal.com).
Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.