Τα μεγάλα έργα αστικής ανάπλασης δεν αλλάζουν μόνο την εικόνα μιας πόλης. Μεταβάλλουν τις μετακινήσεις, προσελκύουν νέες επιχειρήσεις και κατοίκους, δημιουργούν διαφορετικές ανάγκες και, τελικά, επανακαθορίζουν την αξία των ακινήτων στις γύρω περιοχές. Οι σχετικές εμπειρίες από το Λονδίνο και τη Νέα Υόρκη, μεταξύ άλλων, είναι ενδεικτικές.
Το Ελληνικό αποτελεί το σημαντικότερο σύγχρονο παράδειγμα αυτής της διαδικασίας στην Ελλάδα. Στην έκταση του πρώην αεροδρομίου δημιουργείται σταδιακά ένας νέος αστικός προορισμός, με κατοικίες, εμπορικούς και επαγγελματικούς χώρους, ξενοδοχεία, εγκαταστάσεις αθλητισμού και αναψυχής, μαρίνα, αναμορφωμένο παραλιακό μέτωπο και ένα μεγάλο Μητροπολιτικό Πάρκο.
Ο σχεδιασμός του έργου βασίζεται στη λογική μιας «πόλης των 15 λεπτών», στην οποία πολλές καθημερινές ανάγκες θα μπορούν να εξυπηρετούνται με τα πόδια, το ποδήλατο ή τα μέσα μαζικής μεταφοράς.
Το ενδιαφέρον, επομένως, δεν περιορίζεται στα ακίνητα που κατασκευάζονται μέσα στην έκταση του Ελληνικού. Το ουσιαστικό ερώτημα για την αγορά είναι ευρύτερο: Πώς θα επηρεάσει ένα έργο αυτής της κλίμακας τις αξίες, τη ζήτηση και τον χαρακτήρα ολόκληρης της Αθηναϊκής Ριβιέρας;
Νέος αστικός πόλος
Το Ελληνικό δεν είναι απλώς ένα μεγάλο οικιστικό έργο. Δημιουργεί ένα νέο σημείο αναφοράς για ολόκληρη την αγορά ακινήτων των νοτίων προαστίων. Η συγκέντρωση κατοικιών, χώρων εργασίας, εμπορίου, τουρισμού, πρασίνου και αναψυχής μπορεί να λειτουργήσει ως καταλύτης για την ευρύτερη περιοχή. Η επίδραση δεν θα σταματήσει στα όρια της επένδυσης, αλλά θα επεκταθεί στις γειτονικές μικροαγορές: στο Ελληνικό, στην Αργυρούπολη, στον Άλιμο, στη Γλυφάδα και, σε μεγαλύτερη ακτίνα, στο σύνολο της Αθηναϊκής Ριβιέρας.
Η προσδοκία μιας συνολικής αναβάθμισης επηρεάζει ήδη τον τρόπο με τον οποίο ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές αντιλαμβάνονται την περιοχή. Ένα ακίνητο δεν αξιολογείται μόνο με βάση τη σημερινή εικόνα της γειτονιάς του, αλλά και με βάση τη θέση που ενδέχεται να αποκτήσει μέσα στον νέο αστικό χάρτη.
Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι η επίδραση θα είναι αυτόματη ή ομοιόμορφη.
Το Ελληνικό μπορεί να ανεβάσει συνολικά το επίπεδο της περιοχής, αλλά οι πραγματικές υπεραξίες θα εξαρτηθούν από τη μικροτοποθεσία, την πρόσβαση, την ποιότητα του ακινήτου, τις υποδομές και, κυρίως, από την τιμή στην οποία πραγματοποιείται η αγορά.
Διεθνής ζήτηση
Η αγορά κατοικίας της Αθήνας δεν απευθύνεται πλέον μόνο στον Ελληνα αγοραστή. Τα τελευταία χρόνια χώρα μας απέκτησε μεγαλύτερη ορατότητα στον διεθνή χάρτη των ακινήτων. Οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορές ακινήτων ανήλθαν το 2025 σε περίπου €2,05 δισ., έναντι του ιστορικού υψηλού των €2,75 δισ. το 2024. Παρά την ετήσια υποχώρηση, το 2025 παρέμεινε μία από τις τρεις ισχυρότερες χρονιές που έχουν καταγραφεί.
Η μείωση αυτή δείχνει ότι η διεθνής ζήτηση δεν κινείται πάντα γραμμικά. Επηρεάζεται από τις μεταβολές στα όρια της Golden Visa, τις γεωπολιτικές εξελίξεις, τις οικονομικές συνθήκες στις χώρες προέλευσης των επενδυτών και, φυσικά, από το επίπεδο των τιμών στην Ελλάδα.
Δεν αναιρείται, όμως, η βασική αλλαγή: η αγορά της Αθήνας έχει πλέον διεθνές κοινό.
Σύμφωνα με την έρευνα της RE/MAX για τις συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της το 2025, στην Αττική οι Ισραηλινοί αποτέλεσαν τη μεγαλύτερη ομάδα ξένων αγοραστών και ακολούθησαν οι Τούρκοι και οι Λιβανέζοι, ενώ καταγράφηκε σημαντική παρουσία αγοραστών από την Κίνα και την Ουκρανία. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει επίσης το γεγονός ότι το 90% των ξένων αγοραστών της συγκεκριμένης έρευνας χρησιμοποίησε ίδια κεφάλαια για την αγορά του ακινήτου.
Τα επίσημα στοιχεία των ισχυουσών αρχικών αδειών διαμονής επενδυτή στο τέλος του 2025 αποτυπώνουν ακόμη μεγαλύτερη γεωγραφική διασπορά. Η Κίνα και η Τουρκία βρίσκονταν στις δύο πρώτες θέσεις, ενώ το Ισραήλ και οι Ηνωμένες Πολιτείες συγκαταλέγονταν επίσης στις δέκα κυριότερες χώρες προέλευσης.
Τα δύο αυτά σύνολα στοιχείων δεν μετρούν ακριβώς το ίδιο πράγμα — το πρώτο αφορά συναλλαγές ενός μεγάλου μεσιτικού δικτύου και το δεύτερο άδειες διαμονής επενδυτή. Καταλήγουν, όμως, στο ίδιο βασικό συμπέρασμα: η διεθνής ζήτηση προέρχεται πλέον από πολλές και διαφορετικές αγορές.
Για τα νότια προάστια αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία. Η θάλασσα, το κλίμα, η εγγύτητα στο κέντρο της Αθήνας και στο αεροδρόμιο, η πρόσβαση σε μαρίνες και τουριστικές υποδομές και, πλέον, η ανάπτυξη του Ελληνικού δημιουργούν ένα προϊόν που μπορεί να απευθυνθεί ταυτόχρονα σε έλληνες και ξένους αγοραστές.
Ο διεθνής αγοραστής, μάλιστα, δεν συγκρίνει απαραίτητα ένα ακίνητο στον Άλιμο ή στη Γλυφάδα μόνο με ένα άλλο ακίνητο στην Αθήνα. Μπορεί να το συγκρίνει με αντίστοιχες επιλογές στην Κύπρο, στην Ισπανία, στην Πορτογαλία ή σε άλλες παράκτιες αγορές της Μεσογείου.
Αυτό επηρεάζει και τον τρόπο αποτίμησης. Η θέα, η ενεργειακή απόδοση, η θέση στάθμευσης, η ποιότητα κατασκευής, η εγγύτητα στη θάλασσα, η ασφάλεια και η εύκολη πρόσβαση αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα.
Τιμολόγηση μελλοντικής υπεραξίας
Υπάρχει, όμως, ένα κρίσιμο ερώτημα που κάθε αγοραστής πρέπει να θέτει: Πόσο από τη μελλοντική αναβάθμιση του Ελληνικού έχει ήδη ενσωματωθεί στις σημερινές τιμές;
Η αγορά κατοικίας της Αθήνας έχει ήδη περάσει μια σημαντική περίοδο ανατιμήσεων. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 6,5% το 2025, ενώ σε ολόκληρη τη χώρα η αντίστοιχη αύξηση έφθασε το 8,1%.
Τα στοιχεία αυτά δεν σημαίνουν ότι η άνοδος οφείλεται αποκλειστικά στο Ελληνικό. Δείχνουν, όμως, ότι ο σημερινός αγοραστής εισέρχεται σε μια αγορά που έχει ήδη ανατιμηθεί σημαντικά.
Στο real estate, ακόμη και ένα εξαιρετικό ακίνητο μπορεί να αποδειχθεί μέτρια επένδυση, εάν αγοραστεί σε υπερβολικά υψηλή τιμή. Η προοπτική μιας περιοχής είναι σημαντική, αλλά εξίσου σημαντικό είναι το σημείο εισόδου στην αγορά ακινήτου.
Άλλο είναι αγορά σε μια καλή περιοχή και άλλο αν αυτή η αγορά θα είναι τελικά μια καλή επένδυση. Η σωστή απόφαση δεν εξαρτάται μόνο από το αν το Ελληνικό θα επιτύχει — αλλά και από το πόσο έχει ήδη προεξοφληθεί αυτή η επιτυχία στην τιμή που ζητά σήμερα ο πωλητής.
Νέα ζήτηση και νέος ανταγωνισμός
Το Ελληνικό δεν δημιουργεί μόνο πρόσθετη ζήτηση. Δημιουργεί και μεγάλη προσφορά νέων κατοικιών υψηλών προδιαγραφών. Οι νέες κατασκευές θα διαθέτουν χαρακτηριστικά που δεν συναντώνται πάντοτε στο παλαιότερο οικιστικό απόθεμα των νοτίων προαστίων: υψηλή ενεργειακή απόδοση, σύγχρονα συστήματα λειτουργίας, θέσεις στάθμευσης, οργανωμένους κοινόχρηστους χώρους, υπηρεσίες ασφαλείας και αναβαθμισμένο αστικό περιβάλλον.
Αυτό μπορεί να ωφελήσει συνολικά την περιοχή, ανεβάζοντας το κύρος και τη διεθνή της αναγνωρισιμότητα. Παράλληλα, όμως, ανεβάζει και τις απαιτήσεις των αγοραστών.
Ένα παλαιότερο διαμέρισμα χωρίς θέση στάθμευσης, με χαμηλή ενεργειακή απόδοση, υψηλά έξοδα συντήρησης ή ανάγκη εκτεταμένης ανακαίνισης δεν είναι βέβαιο ότι θα ακολουθήσει την ίδια πορεία με ένα σύγχρονο ακίνητο, ακόμη κι αν βρίσκεται κοντά στο έργο.
Αντίθετα, ένα σωστά συντηρημένο ή ανακαινισμένο ακίνητο, σε ήσυχο δρόμο, με καλό προσανατολισμό, εύκολη πρόσβαση και ανταγωνιστική τιμή, μπορεί να αποτελέσει ελκυστική εναλλακτική για αγοραστές που θέλουν να βρίσκονται κοντά στο Ελληνικό χωρίς να πληρώσουν τις τιμές των νέων αναπτύξεων.
Το έργο, επομένως, δεν θα καταργήσει τις διαφορές μεταξύ των ακινήτων. Πιθανότατα θα τις κάνει ακόμη πιο εμφανείς.
Η άλλη πλευρά της ανάπτυξης
Κάθε μεγάλη αστική ανάπτυξη δημιουργεί αξία, αλλά ταυτόχρονα αυξάνει τις απαιτήσεις από τις υποδομές. Σύμφωνα με τον φορέα ανάπτυξης, το Ελληνικό εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει περισσότερες από 10.000 θέσεις εργασίας κατά τη φάση της κατασκευής και 70.000–80.000 κατά την πλήρη λειτουργία του. Οι αριθμοί αυτοί αποτελούν εκτιμήσεις του έργου και δεν σημαίνουν ότι όλοι οι εργαζόμενοι θα μετακινούνται καθημερινά προς την ίδια κατεύθυνση. Είναι, ωστόσο, ενδεικτικοί της κλίμακας της οικονομικής δραστηριότητας που αναπτύσσεται και αναμένεται να αναπτυχθεί.
Παράλληλα, οι νέες κατοικίες, τα γραφεία, τα εμπορικά καταστήματα, τα ξενοδοχεία, οι χώροι αναψυχής και οι επισκέπτες θα δημιουργήσουν έναν εντελώς διαφορετικό όγκο μετακινήσεων.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσο το ευρύτερο δίκτυο των νοτίων προαστίων θα μπορέσει να απορροφήσει αυτή τη νέα κινητικότητα. Το ίδιο το έργο σχεδιάζεται με έμφαση στις μετακινήσεις πεζών και ποδηλάτων και στην πρόσβαση με δημόσια μέσα. Η επιτυχία του, όμως, δεν θα εξαρτηθεί μόνο από το τι θα κατασκευαστεί μέσα στα όριά του. Θα εξαρτηθεί και από τον τρόπο με τον οποίο θα συνδεθεί με τις υπάρχουσες γειτονιές και το ευρύτερο οδικό και συγκοινωνιακό δίκτυο.
Ο χρόνος μετακίνησης, η κυκλοφοριακή συμφόρηση, η δυνατότητα στάθμευσης, ο θόρυβος και η εύκολη πρόσβαση αποτελούν χαρακτηριστικά ενός ακινήτου, ακόμη κι αν δεν αναγράφονται στην αγγελία του.
Μια νέα υποδομή μπορεί να αυξήσει την αξία ενός σημείου. Η υπερβολική επιβάρυνση της καθημερινότητας, όμως, μπορεί να λειτουργήσει προς την αντίθετη κατεύθυνση.
Υπάρχει και μια ευρύτερη κοινωνική διάσταση. Η άνοδος των τιμών και των ενοικίων ενισχύει την περιουσία των υφιστάμενων ιδιοκτητών, μπορεί όμως να δυσκολέψει την πρόσβαση στη στέγη για νεότερα νοικοκυριά και εργαζομένους της περιοχής. Μια επιτυχημένη αστική ανάπλαση δεν πρέπει μόνο να προσελκύει κεφάλαια και επισκέπτες. Πρέπει να διατηρεί λειτουργικές και βιώσιμες τις γειτονιές που την περιβάλλουν.
Όπως είναι λογικό δεν θα ωφεληθούν όλα τα ακίνητα το ίδιο. Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο συμπέρασμα για έναν αγοραστή ή επενδυτή.
Το γεγονός ότι ένα ακίνητο βρίσκεται «κοντά στο Ελληνικό» δεν σημαίνει αυτομάτως ότι αποτελεί καλή επένδυση. Δύο διαμερίσματα που απέχουν μεταξύ τους λίγες εκατοντάδες μέτρα μπορεί να ακολουθήσουν εντελώς διαφορετική πορεία.
Το ένα μπορεί να βρίσκεται κοντά σε σταθμό μέσων μεταφοράς, σε πάρκο, σε σχολεία και σε αναβαθμισμένες υποδομές. Το άλλο μπορεί να βρίσκεται πάνω σε έναν οδικό άξονα που θα δεχθεί αυξημένη κυκλοφορία. Το ένα μπορεί να κερδίσει σε ποιότητα ζωής και οικιστική ζήτηση. Το άλλο μπορεί να αποκτήσει μεγαλύτερη εμπορικότητα, αλλά ταυτόχρονα περισσότερο θόρυβο και όχληση.
Η θέα, ο όροφος, ο προσανατολισμός, το πλάτος του δρόμου, η θέση στάθμευσης, η ηλικία του κτιρίου, η ενεργειακή του κατάσταση και η πραγματική απόσταση από τις νέες υποδομές θα επηρεάσουν την τελική αξία περισσότερο από μια γενική αναφορά στην «εγγύτητα με το Ελληνικό». Στην αγορά ακινήτων, η μικροτοποθεσία είναι συχνά σημαντικότερη από τον ταχυδρομικό κώδικα.
Τι πρέπει να εξετάσει ο αγοραστής
Όποιος αναζητά σήμερα ακίνητο στην ευρύτερη περιοχή δεν πρέπει να αναρωτηθεί μόνο: «Πόσο κοστίζει σήμερα;». Χρειάζεται να κάνει και μια δυσκολότερη ερώτηση: «Πώς θα λειτουργεί αυτή η συγκεκριμένη γειτονιά σε πέντε ή δέκα χρόνια;».
Πού θα βρίσκονται οι νέες είσοδοι και οι βασικές υποδομές; Πώς θα αλλάξουν οι κυκλοφοριακές ροές; Ποια σημεία θα αποκτήσουν καλύτερη πρόσβαση; Πού θα δημιουργηθεί νέα εμπορική δραστηριότητα και πού ενδέχεται να αυξηθεί η όχληση;
Χρειάζεται επίσης να εξετάσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου και όχι μόνο την τοποθεσία του: το κόστος ανακαίνισης, την ενεργειακή του απόδοση, τη νομική και πολεοδομική του εικόνα, τη δυνατότητα στάθμευσης, τα κοινόχρηστα έξοδα και τις προοπτικές μεταπώλησης ή μίσθωσης. Κυρίως, πρέπει να συγκρίνει την τιμή αγοράς με πραγματικά συγκρίσιμα ακίνητα και όχι με τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες.
Η σωστή επενδυτική απόφαση δεν βασίζεται στην πεποίθηση ότι «η περιοχή θα ανέβει». Βασίζεται στην εκτίμηση του πόσο μπορεί να ανέβει, σε ποιο χρονικό διάστημα, με ποιους κινδύνους και από ποια αρχική τιμή.
Το Ελληνικό αναμένεται να λειτουργήσει ως ένας ισχυρός καταλύτης για την Αθηναϊκή Ριβιέρα. Θα ενισχύσει τη διεθνή της προβολή, θα φέρει νέες υποδομές και δραστηριότητες και θα δημιουργήσει σημαντικές ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων. Δεν αποτελεί, όμως, εγγύηση υπεραξίας για κάθε ακίνητο που βρίσκεται στην ευρύτερη περιοχή.
Η πραγματική αξία θα κριθεί στη μικροτοποθεσία, στην ποιότητα της κατασκευής, στην πρόσβαση, στην καθημερινότητα που θα διαμορφωθεί και -πάνω απ’ όλα- στην τιμή εισόδου.
Στο real estate δεν αγοράζουμε μόνο τετραγωνικά μέτρα. Αγοράζουμε τοποθεσία, ποιότητα ζωής και ένα μέρος από το μέλλον μιας περιοχής. Και ο ρόλος ενός σύγχρονου συμβούλου ακινήτων δεν είναι απλώς να γνωρίζει τι πωλείται σήμερα. Είναι να μπορεί να διακρίνει πού δημιουργείται η αξία του αύριο — αλλά και ποιοι κίνδυνοι μπορούν να τη διαβρώσουν.
* Νικόλας-Θεόδωρος Φίλιππας είνα κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου MSc in Fin Tech και property advisor στην ENIKO Ακίνητα.