Μια οικογένεια που έζησε δεκαετίες στο Λονδίνο κλείνει το σπίτι της και μετακομίζει μέσα σε έναν χρόνο. Δεν είναι μεμονωμένο περιστατικό. Είναι δείγμα μιας αναδιάταξης ιδιωτικού πλούτου στην Ευρώπη.
Η κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος non-domiciled έθεσε σε κίνηση οικογένειες που θεωρούσαν το Λονδίνο δεδομένη βάση. Ανάμεσα στους νέους προορισμούς βρίσκεται πλέον και η Ελλάδα.
Το εργαλείο είναι το καθεστώς non-dom του άρθρου 5Α: σταθερός ετήσιος φόρος 100.000 ευρώ, επιπλέον 20.000 ευρώ ανά εξαρτώμενο μέλος και ελάχιστη επένδυση 500.000 ευρώ. Ο νόμος 5313/2026 αφαίρεσε την προθεσμία του Μαρτίου και η ΑΑΔΕ έκανε τη διαδικασία ψηφιακά λειτουργική σε λιγότερο από μήνα.
Η Greece Sotheby’s International Realty ανέφερε ότι οι αγοραστές non-dom αντιστοιχούσαν στο 29% των συναλλαγών της το 2025, όλες σε αξίες άνω των 2,3 εκατ. ευρώ, με διπλάσια διάμεση αξία από τις συναλλαγές Golden Visa, ενώ το 53% προερχόταν από τη Βρετανία. Είναι στοιχεία ενός γραφείου, όχι της συνολικής αγοράς, αλλά δείχνουν κατεύθυνση. Το πραγματικό ερώτημα δεν είναι πόσοι έρχονται, αλλά πόσοι μένουν.
Αλλάζει το είδος του κατοίκου
Για χρόνια η ελληνική συζήτηση για ξένο κεφάλαιο στα ακίνητα είχε στο επίκεντρο τον επενδυτή Golden Visa. Ο κάτοικος non-dom λειτουργεί διαφορετικά. Μεταφέρει φορολογική έδρα, οικογένεια και καθημερινότητα: σχολείο, γιατρό, λογιστή, επαγγελματικό και κοινωνικό δίκτυο. Δεν αγοράζει απλώς ένα ακίνητο. Επιλέγει έναν τόπο για να ζήσει.
Αυτό μετατρέπει ένα δημοσιονομικό πλεονέκτημα σε λειτουργική απαίτηση για τη χώρα. Πρώτο και συχνά καθοριστικό είναι το σχολείο. Οι οικογένειες από διεθνή κέντρα έχουν συγκεκριμένες προσδοκίες για πρόγραμμα, εγκαταστάσεις και εμπειρία. Το σχολείο μπορεί να καθορίσει τόσο την εγκατάσταση, όσο και την παραμονή τους.
Υποδομές υγείας και δημόσιος χώρος
Ακολουθεί η υγεία. Η ελληνική ιδιωτική υγεία διαθέτει κλινική επάρκεια, όμως η εμπειρία του χώρου, της υποδοχής, της διαχείρισης του χρόνου και της συνέχειας της φροντίδας δεν βρίσκεται πάντα στο ίδιο επίπεδο. Η διαφορά είναι σχεδιαστική και οργανωτική.
Μαζί με τις οικογένειες μετακινούνται family offices, σύμβουλοι και σχήματα διαχείρισης περιουσίας, που χρειάζονται χώρους υψηλών προδιαγραφών και αξιοπιστίας.
Υπάρχει, τέλος, και ο δημόσιος χώρος. Ιδιωτική ποιότητα μέσα σε δημόσια υποβάθμιση δεν αρκεί. Πεζοδρόμια, δίκτυα, καθαριότητα, θόρυβος και κυκλοφορία είναι μέρος της συνολικής εμπειρίας.
Η πραγματική επιτυχία είναι η παραμονή
Οι οικογένειες αυτές μπορούν να αλλάξουν χώρα όταν αλλάξουν οι συνθήκες. Η ίδια κινητικότητα μπορεί να λειτουργήσει και αντίστροφα. Η σύγκριση μεταξύ προορισμών συνεχίζεται και μετά τη μετακόμιση.
Γι’ αυτό η πραγματική μετρική επιτυχίας δεν είναι μόνο οι αφίξεις ή οι εγκρίσεις, αλλά η παραμονή σε βάθος χρόνου και το αν όσοι εγκαθίστανται εδώ δημιουργούν νέα δίκτυα και οικονομική δραστηριότητα.
Παράλληλα, η πίεση στο κόστος στέγης δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η εισροή διεθνούς κεφαλαίου συμμετέχει σε αυτήν. Η απάντηση απαιτεί περισσότερη και καλύτερη προσφορά κατοικίας και σοβαρό χωρικό σχεδιασμό.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά
Για την πολιτεία, η δουλειά δεν τελείωσε με τη φορολογική ρύθμιση. Για τους developers το κοινό αυτό δεν αξιολογεί με ελληνικά κριτήρια. Συγκρίνει την Αθήνα με το Μιλάνο, τη Λισαβόνα και το Ντουμπάι, σε επίπεδο ποιότητας, εξυπηρέτησης, λειτουργίας και εμπειρίας.
Για όσους δουλεύουμε στη διασταύρωση στρατηγικής και χώρου, το brief έχει αλλάξει. Η Ελλάδα κέρδισε μια θέση στον διεθνή ανταγωνισμό με δημοσιονομικά και διοικητικά εργαλεία. Το επόμενο στάδιο δεν κρίνεται στους φορολογικούς συντελεστές, αλλά σε αυτό που συναντά μια οικογένεια όταν βγαίνει από την πόρτα της.
Η προσέλκυση κεφαλαίου είναι άσκηση πολιτικής. Η διατήρησή του είναι άσκηση σχεδιασμού και εκτέλεσης. Στη δεύτερη παραμένουμε υποεπενδυμένοι. Η πολιτεία σταματά συχνά εκεί όπου τελειώνει η ρύθμιση, οι developers χτίζουν για έναν αγοραστή που συγκρίνει τιμές αντί για εμπειρίες, ενώ ο δικός μας κλάδος για χρόνια πούλησε αισθητική εκεί όπου έπρεπε να προσφέρει στρατηγική, λειτουργία και εμπειρία.
Εκεί θα κριθεί αν η σημερινή εισροή θα αποκτήσει διάρκεια. Το κεφάλαιο μπορεί να έρχεται με υπογραφή. Αλλά μένει με εμπειρία.
* Ο Αλέξανδρος Αθανασούλας είναι Διευθύνων Σύμβουλος της STIRIXIS Group