Το ποσό του 1 εκατομμυρίου ευρώ (στο διευρυμένο εύρος 900.000€ έως 1.100.000€) παραμένει το κύριο σημείο αναφοράς για την αγορά υψηλών προδιαγραφών στην Αττική.
Ωστόσο, όπως επισημαίνει η Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, η αγορά χωρίζεται ουσιαστικά σε δύο ταχύτητες: Στα νεόδμητα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης με λιγότερα τετραγωνικά και στις παλαιότερες κατασκευές (2000-2019) που προσφέρουν έως και υπερδιπλάσια ωφέλιμη επιφάνεια.
1. Νεόδμητα (2020+): Περιορισμένα τετραγωνικά με υψηλή ενεργειακή κλάση
Στα Βόρεια Προάστια, το κεφάλαιο του 1 εκατ. ευρώ κατευθύνεται σχεδόν αποκλειστικά σε διαμερίσματα ή οροφοδιαμερίσματα.
Η σπανιότητα διαθέσιμης γης και οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης σε Φιλοθέη και Παλαιό Ψυχικό συμπιέζουν τα νεόδμητα διαμερίσματα στα μόλις 100 τ.μ.
Στην Κηφισιά (Κέντρο, Κεφαλάρι, Πολιτεία), οι επιφάνειες κυμαίνονται από 111 έως 167 τ.μ., με διάμεση τιμή τα 140 τ.μ.
Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η προσφορά είναι εντονότερη αλλά το «premium» της εγγύτητας στη θάλασσα συμπιέζει τις επιφάνειες στις παραθαλάσσιες ζώνες της Κάτω Βούλας (διάμεση 105 τ.μ.) και της Κάτω Γλυφάδας (διάμεση 118 τ.μ.), προσελκύοντας διεθνείς επενδυτές. Αντίθετα, στα άνω τμήματα (Άνω Βούλα και Άνω Γλυφάδα), οι μεζονέτες αποτελούν τη συνηθέστερη επιλογή με διάμεσες επιφάνειες 161 τ.μ. και 140 τ.μ. αντίστοιχα.
2. Κατασκευές 2000-2019: Η κυριαρχία των μεγάλων χώρων
Για τους αγοραστές που θέτουν ως προτεραιότητα τους άνετους χώρους και την ιδιωτικότητα, η στροφή σε ακίνητα της περιόδου 2000-2019 αλλάζει πλήρως τα δεδομένα, με κυρίαρχο τύπο τη μεζονέτα:
Εκάλη: Προσφέρει τους πλέον γενναιόδωρους χώρους, με τις μεζονέτες να κυμαίνονται από 391 έως 492 τ.μ. (διάμεση 450 τ.μ.).
Κηφισιά: Οι επιφάνειες κινούνται μεταξύ 249 και 383 τ.μ. (διάμεση 317 τ.μ.).
Φιλοθέη & Παλαιό Ψυχικό: Διατηρούν υψηλά την αξία τους, με τις σπάνιες μεζονέτες να κυμαίνονται στα 270-280 τ.μ.
Νότια Προάστια (Βούλα/Γλυφάδα): Οι διάμεσες επιφάνειες διαμορφώνονται μεταξύ 208 τ.μ. και 258 τ.μ.
3. Οι 4 παράγοντες που καθορίζουν την πραγματική αξία
Πέραν των καθαρών τετραγωνικών, η κ. Σαΐα υπογραμμίζει τέσσερις κρίσιμες παραμέτρους για την αξιολόγηση ενός ακινήτου:
Κρυφό κόστος ανακαίνισης: Η απαραίτητη ενεργειακή αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός ακινήτων 15ετίας-20ετίας προσθέτει 500€ έως 1.000€ ανά τ.μ., επιβαρύνοντας τον προϋπολογισμό μιας μεζονέτας 300 τ.μ. κατά 150.000€ - 250.000€.
Λειτουργικά έξοδα & Κοινόχρηστα: Τα μεγάλα ακίνητα άνω των 300-400 τ.μ. συνοδεύονται από υψηλές σταθερές δαπάνες συντήρησης, σε αντίθεση με ένα νεόδμητο κατηγορίας Α+ με σχεδόν μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα.
Αξία Οικοπέδου vs. Κτίσματος: Στο Ψυχικό, τη Φιλοθέη και την Πολιτεία, ο αγοραστής πληρώνει κυρίως τη σπανιότητα της γης, που λειτουργεί ως ανάχωμα σε διακυμάνσεις της αγοράς.
Έργα υποδομής: Η εξέλιξη του έργου στο Ελληνικό και οι αναπλάσεις του παραλιακού μετώπου συμπιέζουν τα διαθέσιμα τετραγωνικά στη Ριβιέρα, προσφέροντας όμως μεγαλύτερες προοπτικές κεφαλαιακής υπεραξίας μελλοντικά.
ΑΠΕ-ΜΠΕ