Δείτε εδώ την ειδική έκδοση

Δέκα λόγοι για να μην… αγοράσετε ακίνητο!

Δέκα πιθανές παγίδες που πρέπει να συνεκτιμήσουν όσοι ψάχνουν στις μέρες μας να αγοράσουν ακίνητο. Φόροι, εχθρικό θεσμικό πλαίσιο, αναποδιές και αρνητικές εκπλήξεις, που κάνουν την κτηματαγορά... ναρκοπέδιο.

Δέκα λόγοι για να μην… αγοράσετε ακίνητο!
Τη χαριστική βολή στην αγορά ακινήτων φοβούνται στην αγορά με αφορμή τον νέο φόρο ακινήτων που «μαγειρεύεται» από την κυβέρνηση.

Οι αλλαγές έρχονται σε μια στιγμή όπου παραμένει απόθεμα τουλάχιστον 120.000 απούλητων διαμερισμάτων, οι αναλυτές προβλέπουν νέα πτώση τιμών, ενώ παρά τις ρυθμίσεις 179.000 στεγαστικών τα κόκκινα δάνεια αυξάνουν.

Χιλιάδες διαμερίσματα παραμένουν κλειστά. Είναι χαρακτηριστικό πως η ΕΥΔΑΠ έκοψε πέρυσι την παροχή σε 26.000 διαμερίσματα, τα οποία ουδέποτε επανασυνδέθηκαν στο δίκτυο ύδρευσης.

Για τα στελέχη της αγοράς, η επένδυση στα ακίνητα ακόμα και στις περιπτώσεις όπου δεν είναι ασύμφορη, καθίσταται ανησυχητικά μακροπρόθεσμη! Οι ίδιοι βρίσκουν δέκα παράγοντες που δεν αφήνουν την κτηματαγορά να… πάρει ανάσα και αποθαρρύνουν τους επενδυτές.

1. Οι εξαγγελίες για ουσιαστική μονιμοποίηση του έκτακτου φόρου (χαράτσι) επί των ακινήτων ήταν αρκετές για να συμπιέσουν κι άλλο τις τιμές. Όλοι πλέον στην αγορά προεξοφλούν περαιτέρω πτώση τους επόμενους μήνες και αφού ανακοινωθούν οι λεπτομέρειες για τη φορολογική μεταχείριση της ακίνητης περιουσίας. Οι τιμές, που ήδη από τα τέλη του 2008 έχουν υποχωρήσει σε ποσοστό άνω του 20% (24% στην Αθήνα, σύμφωνα με την ΤτΕ), προβλέπεται πως θα συνεχίσουν να κινούνται πτωτικά και φέτος κατά 10% - 20%. Τώρα ορισμένοι λένε πως οι φόροι συμβάλλουν στο να φτάσουμε πιο γρήγορα στο 30%, δηλαδή στο ποσοστό περαιτέρω πτώσης που έχουν προβλέψει τραπεζικά στελέχη. Ήδη η Fitch πρόσφατα έβαλε τον πήχη της περαιτέρω πτώση στο 15%.

2. Οι πιέσεις της τρόικας ώστε να δοθεί τέλος στην αναστολή των πλειστηριασμών στην πρώτη κατοικία από τις τράπεζες δεν έχουν αποδώσει, καθώς η κυβέρνηση αντιστέκεται. Όμως, πληθαίνουν οι ανησυχίες για το τι θα συμβεί από το 2014. Τυχόν κατάργηση της ρύθμισης (ή αλλαγή των όρων) υπάρχει κίνδυνος να προκαλέσει μεγάλη υποχώρηση στις τιμές καθώς θα σηματοδοτήσει έναν γύρο πλειστηριασμών, άρα και αυξημένης προσφοράς.

3. Για όσο διάστημα οι τράπεζες προσφέρουν ελκυστικά επιτόκια καταθέσεων είναι προτιμότερο κάποιος να πληρώνει χαμηλό ενοίκιο παρά να πάρει στεγαστικό δάνειο (με υψηλό επιτόκιο) προκειμένου να αγοράσει το δικό του σπίτι. Μέχρι να ισορροπήσει η τραπεζική αγορά θα χρειαστεί αρκετό διάστημα, ενώ τα ενοίκια συνεχίζουν να κινούνται πτωτικά.

4. Σε αντίθεση με ό,τι ισχύει με τις τράπεζες (βλέπε σύστημα Τειρεσίας), οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν μπορούν να ελέγξουν ουσιαστικά την αξιοπιστία των ενοικιαστών τους, με αποτέλεσμα το ποσοστό επισφαλειών στην είσπραξη ενοικίων να είναι πολύ μεγάλο. Ταυτόχρονα, τα ενοίκια, που στα επαγγελματικά ακίνητα έχουν υποχωρήσει κατά περίπου 50% και στα διαμερίσματα κατά 30% - 40%, θα συνεχίσουν να μειώνονται το 2013 εξαιτίας της γενικότερης φοροεπιδρομής που περιορίζει τα εισοδήματα.

5. Το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο, όπως τουλάχιστον λειτουργεί σήμερα, δημιουργεί μεγάλα προσκόμματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων (μεγάλα έξοδα σε σχέση με το αντικείμενο της υπόθεσης, χρονοβόρες διαδικασίες, γραφειοκρατία) οι οποίοι θα επιδιώξουν να εισπράξουν διά της νομικής οδού τα απλήρωτα ενοίκιά τους. Αποτέλεσμα αυτού είναι ολοένα και μεγαλύτερο ποσοστό των ιδιοκτητών να εκχωρεί υπέρ του ελληνικού δημοσίου τις σχετικές απαιτήσεις του.

6. Στις εμπορικές μισθώσεις, ο νόμος Κατσέλη έδωσε τη δυνατότητα στους ενοικιαστές να σπάσουν από μόνοι τους τις μακροχρόνιες συμβάσεις που οι ίδιοι είχαν υπογράψει, γεγονός που εκμεταλλεύθηκαν οι μεγάλες επιχειρήσεις. Πρόσφατα μάλιστα, η τροπολογία Χατζηδάκη παρέτεινε για έναν ακόμη χρόνο αυτό το δικαίωμα, με αποτέλεσμα να προκληθεί έντονη στρέβλωση στο συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς.

7. Στην περίπτωση των φόρων (βλέπε επικείμενη ενοποίησή τους στον ενιαίο φόρο) δεν συνεκτιμάται το γεγονός ότι μέρος των ακινήτων ενδέχεται να έχει αποκτηθεί μέσω δανειακών κεφαλαίων. Επιπλέον, ο φόρος αυτός επιβάλλεται ακόμη και σε περιόδους όπου τα συγκεκριμένα ακίνητα αποφέρουν μηδενικό ή και αρνητικό εισόδημα.

8. Ας έρθουμε τώρα στην περίπτωση όπου τα ακίνητα αποφέρουν εισόδημα. Ακούγονται σενάρια σύμφωνα με τα οποία θα υπάρξουν περιπτώσεις ακινήτων όπου το ποσοστό της ετήσιας φορολογικής επιβάρυνσης θα υπερβαίνει την απόδοση του ενοικίου, οπότε θα έχουμε συντελεστή φορολόγησης μεγαλύτερο του 100%!

9. Οι αλλαγές στο φορολογικό καθεστώς των ακινήτων είναι συχνότατες, με αποτέλεσμα την αδυναμία υλοποίησης οποιουδήποτε προγραμματισμού. Ένας επενδυτής ακινήτου, για παράδειγμα, δανειοδοτείται από την τράπεζα για περίοδο δέκα έως είκοσι ετών και στο συγκεκριμένο διάστημα: Όχι μόνο οι δανειακές συμβάσεις δίνουν το δικαίωμα στις τράπεζες να αναπροσαρμόζουν -κάτω από προϋποθέσεις- τους όρους του δανεισμού, αλλά επιπλέον οι φορολογικές και λοιπές επιβαρύνσεις αλλάζουν σε συχνότατη βάση. Ανατροπές υπήρξαν τα προηγούμενα χρόνια και στις φοροαπαλλαγές για τα δάνεια πρώτης κατοικίας, οι οποίες καταργούνται οριστικά το 2014. 

10. Το κόστος της συναλλαγής για την απόκτηση ενός ακινήτου δεν είναι μόνο πολύ υψηλό, αλλά δεν είναι ούτε καν διαπραγματεύσιμο, καθώς ουσιαστικά καθορίζεται με κρατικές αποφάσεις (τιμήματα στις αντικειμενικές αξίες, καθορισμένες αμοιβές δικηγόρων, συμβολαιογράφων).


***To Εuro2day.gr ενθαρρύνει τον διάλογο και την έκφραση απόψεων από τους αναγνώστες. Σχολιάστε το άρθρο και πείτε την άποψή σας δημόσια για όσα συμβαίνουν και μας αφορούν όλους. Αν θεωρείτε το άρθρο σημαντικό, διαδώστε το με τα εργαλεία κοινωνικής δικτύωσης.

Φώτης Κόλλιας [email protected]

Στέφανος Kοτζαμάνης [email protected]

ΣΧΟΛΙΑ ΧΡΗΣΤΩΝ

blog comments powered by Disqus
v