Τις επόμενες ημέρες αναμένεται η έκδοση δύο ΚΥΑ από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, οι οποίες θα ανοίξουν τον δρόμο για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών σε πέντε πόλεις της χώρας.
Αν και η αγορά «διψά» για νέες ευκαιρίες στον τομέα του real estate, οι θεσμικοί επενδυτές εμφανίζονται αρχικά συγκρατημένοι ως προς την προοπτική επένδυσης στα ακίνητα, χαρακτηρίζοντάς τα μάλιστα ως «χαμηλού ενδιαφέροντος».
Στο Υπουργείο, οι ΚΥΑ είναι έτοιμες, αναφέρουν πληροφορίες, καθώς αναμένεται η τελική έγκριση για την έκδοση τους. Η μία αφορά το μοντέλο αξιοποίησης των ακινήτων, δηλαδή τους όρους της συνεργασίας με τον ιδιώτη επενδυτή και η δεύτερη τον κατάλογο των πρώτων ακινήτων που παραχωρούνται από το Υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών και τη ΔΥΠΑ.
Το σχέδιο αποτελεί απάντηση της κυβέρνησης στη στεγαστική κρίση, που έστω και καθυστερημένα, επαναφέρει το θεσμό της κοινωνικής κατοικίας που είχε εκλείψει στο πλαίσιο των Μνημονίων της κρίσης.
Δημοπράτηση 20 ακινήτων εντός 2026
Σε πρώτη φάση το κράτος αποκτά πλέον συγκεκριμένο εργαλείο για να αξιοποιήσει ακίνητα του Δημοσίου, των Δήμων και των Περιφερειών και να τα μετατρέψει σε νέες κατοικίες και κοινωνικές κατοικίες.
Συγκεκριμένα, οι περιοχές που θα φιλοξενήσουν τις νέες κοινωνικές κατοικίες είναι η Παιανία, οι Σέρρες, η Λάρισα, η Καλαμάτα και η Πάτρα.
Μιλώντας στο Delphi Economic Forum, ο Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος του Υπερταμείου, ο Παναγιώτης Σταμπουλίδης, σημείωσε ότι σχεδιάζεται η διαδικασία δημοπράτησης για περίπου 20 ακίνητα εντός του 2026.
Όπως τόνισε, τα ακίνητα αξιολογούνται με βάση την τεχνική τους ωριμότητα, τα χωροταξικά χαρακτηριστικά και τη νομική καθαρότητα, ενώ παράλληλα πραγματοποιείται χρηματοοικονομική ανάλυση, με στόχο τη διασφάλιση της βιωσιμότητας και της επενδυτικής ελκυστικότητας των έργων.
Αναφερόμενος στην πορεία του έργου, σημείωσε ότι έχει ήδη ολοκληρωθεί έλεγχος σε περίπου 100 ακίνητα σε πανελλαδικό επίπεδο, ενώ παράλληλα έχουν επιτευχθεί σημαντικά ορόσημα για τη διαμόρφωση ώριμων έργων με ουσιαστικό κοινωνικό αποτύπωμα. Για τα ακίνητα που θα δημοπρατηθούν εντός του 2026, οι διαδικασίες αδειοδότησης και υλοποίησης αναμένεται να εκκινήσουν το 2027.
Περιορισμένο το ενδιαφέρον των επενδυτών
Σε πρώτη φάση, το ενδιαφέρον των επενδυτών για τα συγκεκριμένα έργα φαίνεται να είναι χαμηλό. Παρότι δεν έχουν ανακοινωθεί οι λεπτομέρειες των συμβάσεων αξιοποίησης των ακινήτων, παράγοντες της αγοράς μιλούν για επενδύσεις που προσφέρουν αποδόσεις με χαμηλό μονοψήφιο ρυθμό τη στιγμή που η αγορά ακόμα «τρέχει» συχνά προσφέροντας αποδόσεις που αγγίζουν το 20-30%.
«Για να αναλάβεις ένα τέτοιο πρότζεκτ χρειάζεται να στήσεις μια ομάδα που θα κάνει την διαχείριση, αυξάνοντας έτσι σημαντικά τα κόστη σου», ανέφερε στέλεχος από θεσμικό επενδυτή ακινήτων. Επίσης, πρόκειται για μικρότερα κτίρια, γεγονός που καθιστά το έργο ακόμη πιο δύσκολο να καταστεί κερδοφόρο, πρόσθεσε ο ίδιος.
Αξίζει να σημειωθεί ότι ορισμένοι «μεγάλοι παίκτες» της αγοράς έχουν εκδηλώσει το ενδιαφέρον τους να επενδύσουν στον συγκεκριμένο τομέα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Dimand που ανακοίνωσε πριν από λίγες ημέρες ότι δρομολογεί την πρώτη επένδυσή της στο affordable housing.
Όμως πρόκειται για κτίρια που θα είναι περίπου 10.000 τ.μ. στην οδό Πέτρου Ράλλη με συνολικά 140 διαμερίσματα σε έργο που θα ελέγχει εξ ολοκλήρου η εταιρεία το οποίο θα κατασκευαστεί με τους δικούς της όρους.
Το μοντέλο αξιοποίησης
Το μοντέλο βασίζεται σε σύμπραξη με ιδιώτες αναδόχους, οι οποίοι αναλαμβάνουν σχεδόν το σύνολο του κόστους – από μελέτες και άδειες μέχρι κατασκευή και φορολογικές υποχρεώσεις – και αποζημιώνονται εκ των υστέρων, είτε με ακίνητη περιουσία είτε με έσοδα από πωλήσεις ή μισθώσεις.
Στην πράξη, ο ανάδοχος διαχειρίζεται τα ακίνητα. Κάνει ενοικιάσεις σε δικαιούχους, είσπραξη ενοικίων, συντήρηση και εκπροσώπηση του κράτους. Λειτουργεί σαν “διαχειριστής πολυκατοικίας" και ιδιοκτήτης μαζί. Σε σχέση με τους ενοικιαστές, ο ανάδοχος ενεργεί αντί για το κράτος, μπορεί να κάνει δηλαδή συμβάσεις και όποια νομική ενέργεια απαιτείται.
Σε αντάλλαγμα, το 30% των νέων κατοικιών θα αποδίδεται στο Δημόσιο για σκοπούς κοινωνικής μίσθωσης, ενώ το υπόλοιπο 70% θα διατίθεται ελεύθερα στην αγορά. Ωστόσο πηγές τονίζουν ότι δεν αποκλείεται να αυξηθεί το ποσοστό του 30%, αλλάζοντας προς το χειρότερο την εικόνα για τον επενδυτή.