«Φρένο» στην άναρχη τουριστική ανάπτυξη επιχειρεί να βάλει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το περιεχόμενο του οποίου, όμως, δεν είναι οριστικό (προφανώς εξαιτίας των αντιδράσεων και παρά τους αντίθετους αρχικούς σχεδιασμούς της κυβέρνησης), αλλά θα βρίσκεται σε άτυπη διαβούλευση έως τις 25 Μαΐου προκειμένου να υποβληθούν σχόλια και παρατηρήσεις. Αυτές ενδεχομένως να ενσωματωθούν στο τελικό κείμενο που επεξεργάζονται τα υπουργεία Τουρισμού και Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Σημειωτέον ότι το νέο χωροταξικό ενδέχεται να κρύβει και… φορολογικού χαρακτήρα ρυθμίσεις, αφού σε συγκεκριμένες περιοχές (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες και Αναπτυσσόμενες) προβλέπεται η «θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού (συμπεριλαμβανόμενου του τουρισμού διαμοιρασμού και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων), με σκοπό να χρησιμοποιείται για τη χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό».
Η κατηγοριοποίηση
Με βάση τη σχετική Κοινή Υπουργική Απόφαση, η βασική κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου γίνεται βάσει της έντασης του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.
Με βάση αυτά τα στοιχεία, οι περιοχές διακρίνονται σε πέντε κατηγορίες:
- Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης,
- Αναπτυγμένες περιοχές,
- Αναπτυσσόμενες περιοχές,
- Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και
- Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Παράλληλα, προβλέπεται ειδικότερη κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές. Τα νησιά -πλην της Κρήτης και της Εύβοιας- κατηγοριοποιούνται επιπλέον βάσει της έκτασής τους σε τρεις διακριτές ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για την κάθε ομάδα.
Πού επιτρέπονται νέα ξενοδοχεία
• Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
Σύμφωνα με τις προτεινόμενες κατευθύνσεις, το νέο πλαίσιο προβλέπει κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, κύριων και μη, που ανήκουν στις κατηγορίες των 4 και 5 αστέρων, αλλά και για την περιβαλλοντική αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων.
Παράλληλα, προβλέπονται κίνητρα για την κατασκευή νέων μονάδων 3, 4 και 5 αστέρων εφόσον κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης. Ενισχύεται η ανάπτυξη glamping και η μετατροπή ξενοδοχείων σε Οργανωμένους Μεικτούς Αναπτυγμένους Τουριστικούς Υποδοχείς (ΟΜΑΤ), ενώ προωθούνται ειδικές τουριστικές υποδομές και βιώσιμες μορφές τουρισμού.
Στις εν λόγω περιοχές, μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου στις εκτός σχεδίου περιοχές, για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται σε 16 στρέμματα.
Για τα νησιά, επιτρέπονται τουριστικά καταλύματα δυναμικότητας μέχρι 100 κλινών.
• Αναπτυγμένες περιοχές
Το πλαίσιο προβλέπει κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό και την ποιοτική αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, με έμφαση σε μονάδες 4 και 5 αστέρων, ειδικές μορφές τουρισμού και εγκαταστάσεις ειδικής υποδομής. Σε ό,τι αφορά τις νέες αναπτύξεις, προβλέπονται κίνητρα για κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων εφόσον αυτά ανήκουν στις κατηγορίες 3, 4 ή 5 αστέρων και κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης.
Ενισχύεται, μεταξύ άλλων, η αξιοποίηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτιρίων, η ανάπτυξη glamping και η μετατροπή ξενοδοχείων σε ΟΜΑΤ.
Στην προκειμένη περίπτωση, μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου σε περιοχές εκτός σχεδίου, για την κατασκευή νέων ξενοδοχείων, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται σε 12 στρέμματα.
Για τα νησιά, επιτρέπονται τουριστικά καταλύματα δυναμικότητας μέχρι 350 κλινών.
• Αναπτυσσόμενες περιοχές
Στις συγκεκριμένες περιοχές, το νέο χωροταξικό πλαίσιο προβλέπει κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό και την ποιοτική αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων που ανήκουν στις κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες.
Σχετικά με τις νέες αναπτύξεις, προβλέπονται κίνητρα για την κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων, 3, 4 και 5 αστέρων, υψηλής περιβαλλοντικής απόδοσης, καθώς και για την επέκταση υφιστάμενων μονάδων. Παράλληλα, ενισχύεται η αξιοποίηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτιρίων, η ανάπτυξη οργανωμένων κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping), η μετατροπή ξενοδοχειακών μονάδων σε ΟΜΑΤ, καθώς και η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον.
Εν προκειμένω, μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου στις εκτός σχεδίου περιοχές, για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται σε 8 στρέμματα.
• Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης
Το πλαίσιο προβλέπει κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό και την ποιοτική αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων 3, 4 και 5 αστέρων, για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες.
Όσον αφορά τις νέες αναπτύξεις, προβλέπονται κίνητρα για την κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων κατηγορίας 2 έως 5 αστέρων, υπό την προϋπόθεση ότι κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης.
Παράλληλα, ενισχύεται η ανάπτυξη οργανωμένων κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping) και η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον μέσω επενδύσεων τουριστικού χαρακτήρα. Προωθείται, δε, η ανάπτυξη δικτύων τουριστικών προορισμών και η διασύνδεσή τους με περιοχές άλλων κατηγοριών.
Στην προκειμένη περίπτωση, έως τον καθορισμό χρήσεων γης και όρων δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων αυξάνεται σε 8 στρέμματα.
• Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης
Στις συγκεκριμένες περιοχές, οι κατευθύνσεις αφορούν την παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής. Και στις εν λόγω περιοχές, ενισχύεται η αξιοποίηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτιρίων μέσω της μετατροπής τους σε τουριστικές μονάδες, καθώς και η ανάπτυξη οργανωμένων κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping) ως μορφής τουρισμού χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.
Προβλέπονται επίσης κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων βάσει του νέου συστήματος περιβαλλοντικής κατάταξης, καθώς και για την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον μέσω τουριστικών επενδύσεων.
Επιπλέον, παρέχονται πολεοδομικά κίνητρα μέσω εργαλείων χωρικού σχεδιασμού. Στην προκειμένη περίπτωση, έως τον καθορισμό χρήσεων γης και όρων δόμησης, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου για νέα ξενοδοχεία αυξάνεται σε 8 στρέμματα.
Τι ισχύει για τις μητροπολιτικές περιοχές και τα νησιά
Σύμφωνα με το προτεινόμενο νέο χωροταξικό, στις εντός σχεδίου περιοχές της Περιφέρειας Αττικής και της Μητροπολιτικής Περιοχής Θεσσαλονίκης, παρέχονται κίνητρα για την επανάχρηση παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων, ως τουριστικών.
Σε ό,τι αφορά τα νησιά της ομάδας Ι (μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ. - Άνδρος, Ζάκυνθος, Θάσος, Ικαρία, Κάρπαθος, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Κύθηρα, Κως, Λέσβος, Λευκάδα, Λήμνος, Νάξος, Ρόδος, Σάμος, Χίος), προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, αλλά και αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικών μελετών.
Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ (νησιά μεταξύ 20 και 250 τ. χλμ.) και ΙΙΙ (μικρά νησιά έως 20 τ.χλμ.) εφαρμόζονται πιο αυστηρές κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου και περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων μονάδων, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την προώθηση πιο ήπιων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.
Ως προς τις κλίνες, στις πιο επιβαρυμένες ή ευαίσθητες νησιωτικές περιοχές προβλέπεται ανώτατο όριο νέων τουριστικών καταλυμάτων έως 100 κλίνες, ενώ σε μεγαλύτερα και λιγότερο επιβαρυμένα νησιά μπορούν να επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες, ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής και τα χαρακτηριστικά κάθε νησιού.
Συγκεκριμένα, για την Ομάδα ΙΙΙ (μικρά νησιά ιδιαίτερα αυστηρό πλαίσιο με πολύ περιορισμένες τουριστικές δραστηριότητες, με την κατασκευή νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, μέγιστης δυναμικότητας εκατό (100) κλινών.
Ειδικότερα για νησιά κάτω από 1.000 στρεμμάτων, επιτρέπεται αποκλειστικά η ήπια θαλάσσια αναψυχή όπως ενδεικτικώς καταδύσεις, κολύμβηση, ιστιοσανίδα κ.λπ. ή μία οργανωμένη τουριστική κατασκήνωση πολυτελούς διαβίωσης (glamping) έως 50 άτομα (υπό προϋποθέσεις) και τα καταφύγια τουριστικών σκαφών.
Το «σποραδικό ξενοδοχείο»
Το νέο χωροταξικό προτείνει την εισαγωγή της έννοιας του «σποραδικού ξενοδοχείου» με στόχο την αναγέννηση εγκαταλελειμμένων οικισμών προ του 1923 ή περιοχών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους.
Η δημιουργία «σποραδικών ξενοδοχείων» προβλέπει την ανάπτυξη Σύνθετων Τουριστικών Καταλυμάτων εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών που υφίστανται προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή και του συνόλου του οικισμού.
Οι αντιδράσεις
Πριν ακόμη την παρουσίασή του, το νέο χωροταξικό πλαίσιο είχε εγείρει έντονες αντιδράσεις στους κόλπους της τουριστικής αγοράς, λόγω της απουσίας διαβούλευσης, οι οποίες πλέον εντείνονται, με τους επιχειρηματίες του κλάδου να μην συντάσσονται με την οριζόντια επιβολή περιορισμών.
Σε αυτή την κατεύθυνση, εκφράζουν τη διαμαρτυρία τους για την επιβολή ορίου κλινών σε συγκεκριμένες περιοχές, χωρίς αυτό να είναι σε συνάρτηση με τους όρους δόμησης.
«Η έκδοση του Ειδικού Χωροταξικού για τον Τουρισμό αποτελεί βασικό πυλώνα ανάπτυξης και θα έπρεπε να έχει ολοκληρωθεί εδώ και πολλά χρόνια. Ωστόσο, το σχέδιο που μας παρουσιάστηκε χρήζει αλλαγών.
Είναι λάθος να τίθενται οριζόντιοι περιορισμοί, καθώς κάθε περιοχή έχει τα δικά της ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, ανάγκες και αναπτυξιακές δυνατότητες που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη. Για παράδειγμα, είναι ανεδαφικό σε προορισμούς μαζικού τουρισμού, όπως η Κως, η Ρόδος, η Κέρκυρα και η Κρήτη να τίθεται οριζόντιος περιορισμός 100 κλινών. Με αυτό τον τρόπο οι επενδύσεις καθίστανται μη βιώσιμες.
Παράλληλα, το μοντέλο αυτό οδηγεί υποχρεωτικά σε κατακερματισμό της τουριστικής ανάπτυξης σε μικρότερες μονάδες, γεγονός που συνεπάγεται πολλαπλασιασμό υποδομών και επανάληψη λειτουργιών. Αυτό μεταφράζεται σε αυξημένες ανάγκες ύδρευσης, αποχέτευσης, ενέργειας και διαχείρισης αποβλήτων, αλλά και σε συνολικά μεγαλύτερο περιβαλλοντικό και κυκλοφοριακό αποτύπωμα.
Αντί για οριζόντιες απαγορεύσεις, απαιτείται ένα ευέλικτο και ρεαλιστικό πλαίσιο χωροταξικού σχεδιασμού, προσαρμοσμένο στην ιστορικότητα και στις ιδιαιτερότητες κάθε προορισμού, που θα διασφαλίζει τόσο την προστασία του περιβάλλοντος όσο και τη βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη», σχολίασε στο περιθώριο της παρουσίασης του νέου χωροταξικού στο Euro2day.gr, ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων, Γιάννης Χατζής.
Την εναντίωσή τους στο νέο χωροταξικό, που δίνει κατευθύνσεις και για τη ρύθμιση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, εκφράζει και ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA Greece). «Ψάχνουν οποιονδήποτε τρόπο να σταματήσουν μια δυναμικά αναπτυσσόμενη αγορά. Δεν θα αφήσουμε μια αγορά να θίγεται από συμφέροντα», επισημαίνει στο Euro2day.gr.
* Δείτε το χωροταξικό στη στήλη Συνοδευτικό Υλικό.