Σε βαθύ τούνελ η αγορά ακινήτων

Η σχεδόν πλήρης ανυπαρξία αγοραστών, σε συνδυασμό με τη συνεχή αύξηση των κενών κατοικιών ή καταστημάτων, πιέζει τις τιμές των ακινήτων, με την πτώση να συνεχίζεται ολόκληρο το 2015 και να προβλέπονται νέες πιέσεις για τη φετινή χρονιά. Την ίδια στιγμή, καταγράφεται κινητικότητα στις ενοικιάσεις καταστημάτων σε πολύ εμπορικούς δρόμους, κυρίως από επιχειρήσεις εστίασης, καφέ μπαρ, φούρνους με ποικιλία προϊόντων κ.λπ.

Σύμφωνα με τα συμπεράσματα του συνεδρίου που διοργάνωσε το Σάββατο το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ), η μεγαλύτερη πτώση καταγράφεται στα καταστήματα, στα γραφεία, στις μεγάλες κατοικίες και στους χώρους αποθηκών, ενώ πτωτικά κινήθηκαν και τα ενοίκια.

Επιπλέον, στις πόλεις όπου υπήρχαν κατά την έναρξη της κρίσης πολλά απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα, εκεί σημειώθηκαν και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών, ενώ πέρυσι ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα, πλησιάζοντας τα επίπεδα της πλήρους ακινησίας της αγοράς.

Κατά τον τέως πρόεδρο του ΕΛΙΕ και επιστημονικό σύμβουλο της Solum Property Solutions Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, "η ακινησία της αγοράς οφείλεται στην υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί στη βάση του παραγόμενου εισοδήματος, στην υψηλή ανεργία, στη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες, αλλά και "στην κακή ψυχολογία και στην απώλεια φωτός στο βάθος του... τούνελ".

Η σωρευτική πτώση στα οικιστικά ακίνητα φτάνει το 38,2% από το 2007 μέχρι σήμερα, τόνισε ο διευθυντής συμβουλευτικών υπηρεσιών της Eurobank Property Services (EPS) Παναγιώτης Μαυραγάνης, προσθέτοντας πως το 2015 η πτώση προσέγγισε το 6,7%. Στα εμπορικά ακίνητα, η σωρευτική πτώση για την ίδια περίοδο φτάνει το 47,48% (42,78% στα γραφεία και 50,79% στα καταστήματα).

Στην ανθεκτικότητα των εμπορικών κέντρων τόσο απέναντι στην κρίση, όσο και στην ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου επικεντρώθηκε η επικεφαλής της Αθηναϊκής Οικονομικής, που εκπροσωπεί στην Ελλάδα τον διεθνή οίκο JLL, Δίκα Αγαπητίδου. Η ίδια πρόσθεσε πως την ίδια στιγμή, στα καλά σημεία των εμπορικών δρόμων όπως σε Ερμού και Μεταξά (Γλυφάδα), η ζήτηση για καταστήματα υπερβαίνει την προσφορά, ενώ σε άλλους δρόμους καταγράφεται μικρότερος αριθμός κενών καταστημάτων έναντι του 2014. Ταυτόχρονα, όμως, διευρύνεται η ψαλίδα τιμών μεταξύ των εμπορικών δρόμων και της υπόλοιπης αγοράς ακινήτων. Επίσης καταγράφεται επενδυτικό ενδιαφέρον για αναβάθμιση/ανακαίνιση ή επέκταση υφιστάμενων εμπορικών κέντρων.

Η Sankaty και οι άλλοι επενδυτές

Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων Savills, στον τομέα των γραφείων παρουσιάστηκε πέρυσι ενδιαφέρον από hedge funds για την απόκτηση πακέτων ακινήτων που έχουν προκύψει από ενυπόθηκα δάνεια των ελληνικών τραπεζών, δίχως όμως να έχουν γίνει σημαντικές κινήσεις. Ανάλογο ενδιαφέρον έχουν δείξει και για ακίνητα του ξενοδοχειακού τομέα.

Εξαίρεση αποτέλεσε η Sankaty (του ομίλου Bain Capital), που πρόσφατα επένδυσε περί τα 200 εκατ. ευρώ για την απόκτηση χαρτοφυλακίου από την Credit Agricole Leasing. Οι αναλυτές επισημαίνουν πως ο υπολογισμός της αρχικής απόδοσης είναι δυσχερής καθώς πολλά ακίνητα του χαρτοφυλακίου είναι είτε κενά, είτε έχουν μισθωτές που αδυνατούν να καταβάλουν το ενοίκιό τους. Ομως, "από μεμονωμένες προσπάθειες πώλησης πρόσφατα μισθωμένων ακινήτων γραφείων του χαρτοφυλακίου επί της Λ. Κηφισίας φαίνεται πως η προσδοκία είναι για επίτευξη αρχικής απόδοσης της τάξης του 8,5%-8,75%".

Στην αγορά των γραφείων καταγράφεται πάντως αύξηση κενών χώρων που δεν οφείλεται στην εισαγωγή νέων χώρων αλλά στη συρρίκνωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, με αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών γραφειακών επιφανειών. Η αγορά κινείται κυρίως από τη μετεγκατάσταση επιχειρήσεων σε προνομιούχα ακίνητα (Κατηγορίας Α), τόσο από θέση όσο και από προδιαγραφές, σε συνδυασμό με εξορθολογισμό των εξόδων τους καθώς τα επίπεδα ενοικίων βρίσκονται πλέον αρκετά χαμηλά. Μάλιστα οι μειώσεις σε μισθώματα που επιτυγχάνονται φτάνουν τα επίπεδα του 25-40%. Επιπλέον, καταγράφεται συγκέντρωση δραστηριοτήτων επιχειρήσεων που έχουν σημαντική γεωγραφική διασπορά στον ίδιο χώρο, πάλι με σκοπό τον εξορθολογισμό εξόδων.

Σύμφωνα με τους αναλυτές της Savills, οι χώροι που παρουσιάζουν την υψηλότερη ζήτηση αφορούν κτίρια νεότερης κατασκευής και υψηλών προδιαγραφών (Κατηγορίας Α) σε καλές τοποθεσίες (Prime locations) και συνολικής επιφάνειας 1.500-3.000 τ.μ. το καθένα καθώς και μεμονωμένους ορόφους επιφάνειας 400-500 τ.μ.

Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους κατηγορίας Α βρίσκεται σε αρκετά υψηλότερα επίπεδα από αυτήν για γραφειακούς χώρους Β και υποδεέστερης ποιότητας. Ωστόσο, λόγω της μη ανέγερσης νέων κτιρίων γραφείων από το 2010 έως σήμερα, δεν είναι εύκολο να εξευρεθούν μεγάλης κλίμακας σύγχρονα (Κατηγορίας Α) κτίρια γραφείων, τα οποία καταρχήν ζητούν ξένοι επενδυτές, όταν αντιμετωπίζουν την Ελλάδα ως επενδυτικό προορισμό.

Τα επίπεδα κενών γραφείων κατά την τελευταία τριετία ως ποσοστό του συνόλου του αποθέματος γραφειακών χώρων Α & Β κατηγορίας σε όλες τις υποαγορές της ευρύτερης Αθήνας παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, περίπου της τάξης του 15-17%. Η συνολική απορρόφηση γραφείων Α&Β ποιότητας (άνω των 500 τ.μ.) κυμάνθηκε στα επίπεδα των 45.000-50.000 τ.μ. τα τελευταία 3 έτη (δεν λαμβάνονται υπόψη οι ανανεώσεις-αναδιαπραγματεύσεις).

Η Κηφισίας/Βόρεια Αθήνα, για παράδειγμα, που συγκεντρώνει το 45% του γραφειακού αποθέματος της πρωτεύουσας με απόθεμα περί το 1.000.000 τ.μ. χώρων Α και Β Κατηγορίας, έχει δεχθεί πλήγμα ως προς τα επίπεδα των επιτεύξιμων μισθωμάτων. Η πλειονότητα των ζητούμενων τιμών κυμαίνεται μεταξύ 10 ευρώ ανά τ.μ.- 13 ευρώ ανά τ.μ. Παραδείγματα συμφωνιών που έχουν υλοποιοιθεί πρόσφατα αποτελούν αυτές των Samsung, Carlsberg, Leroy Merlin κ.ά. Τα καλύτερης ποιότητας γραφεία δεν ξεπερνούν εύκολα τα €15/τ.μ. με σχετικά παραδείγματα τις μισθωτικές συμφωνίες των Hill International, Dimand, P&G κα. Υπάρχουν και περιπτώσεις παλαιότερων γραφειακών χώρων που οι τιμές μίσθωσης βρίσκονται κάτω των €9/τ.μ.

Η ζήτηση στην περιοχή συνεχίζει να προέρχεται από εταιρείες κυρίως μεγάλου μεγέθους που επιθυμούν να επανατοποθετηθούν σε νέα κελύφη, επιτυγχάνοντας τιμές τουλάχιστον 25% χαμηλότερες από παλαιότερες μισθωτικές συμφωνίες. Οι περισσότερες εταιρείες ζητούν χώρους από 2.000 τ.μ.-3.000 τ.μ.

Δείκτης EPS - Ποσοστιαία ετήσια μεταβολή

Τα ακίνητα στο Ιόνιο και στις Κυκλάδες

Στοιχεία για την αγορά κατοικιών και οικοπέδων στο Ιόνιο παρουσίασε ο Γ. Τομαράς, επικεφαλής του τομέα εκτιμήσεων της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Proprius, συνεργάτης της Cushman & Wakefield. Ετσι, στην Κέρκυρα οι τιμές για τις επαύλεις κινούνται από τις 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) μέχρι τις 8.000 ευρώ ανά τ.μ., για τις παλαιές οικίες σε επίπεδα κάτω των 1.000 ευρώ ανά τ.μ., για παλαιές παραδοσιακές οικίες μεταξύ 1.000-2.000 ευρώ ανά τ.μ. και για τα διαμερίσματα από 900-3.000 ευρώ ανά τ.μ.

Στη Λευκάδα οι τιμές για τις βίλες κινούνται μεταξύ 1.400-3.100 ευρώ ανά τ.μ., στις μεζονέτες από 1.200-1.800 ευρώ ανά τ.μ., στις παλαιές οικίες σε επίπεδα κάτω των 1.000 ευρώ ανά τ.μ. και στα διαμερίσματα από 1.000-2.800 ευρώ ανά τ.μ.

Σε Κεφαλλονιά και Ιθάκη οι τιμές για βίλες ή μεζονέτες κυμαίνονται από 1.500-5.000 ευρώ ανά τ.μ., για τα διαμερίσματα από 900-2.500 ευρώ ανά τ.μ., για τα οικόπεδα εντός σχεδίου από 50-300 ευρώ ανά τ.μ. και για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα από 20-90 ευρώ ανά τ.μ. Χαμηλότερες είναι οι τιμές των οικοπέδων στη Ζάκυνθο, όπου τα εντός σχεδίου κοστίζουν μεταξύ 70 και 150 ευρώ ανά τ.μ. και τα εκτός σχεδίου από 20-40 ευρώ ανά τ.μ. Στο ίδιο νησί, οι τιμές για αγορά βίλας κινούνται μεταξύ 1.500 και 2.500 ευρώ ανά τ.μ. και για τις επαύλεις από 4.000 -6.000 ευρώ ανά τ.μ.

Η τουριστική αγορά του Ιονίου συνεχίζει να κινείται, κατά τον κ. Τομαρά, ο οποίος ανέφερε μεταξύ άλλων πωλήσεις ξενοδοχείων στην Κέρκυρα σε επιχειρήσεις ρωσικών συμφερόντων (στη Βόρεια Κέρκυρα), την αναζήτηση μεγάλης παραθαλάσσιας έκτασης από τουριστικό όμιλο στην Κέρκυρα, την εξέταση αγοράς υπό κατασκευής ξενοδοχειακής μονάδας στη Ζάκυνθο από Κινέζους επιχειρηματίες, ύψους 20.000.000 ευρώ. Επίσης, ξενοδόχος στο Τσιλιβή πούλησε έτερη ξενοδοχειακή του μονάδα στον Λαγανά και αγόρασε έκταση προς ανάπτυξη στην περιοχή του Πλάνου, ενώ Έλληνας ομογενής απόκτησε εκπλειστηρίασμα, πλησίον της Σάμης Κεφαλληνίας, που αφορά σε εγκατάσταση με αποθήκες και γραφεία, ενώ προωθείται και ο διαγωνισμός του ΤΑΙΠΕΔ για οικόπεδα στον Πόρο Κεφαλληνίας.

Στις Κυκλάδες, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο Κων/ος Τράκας της Alpha Αστικά Ακίνητα, στις ακριβές περιοχές όπως στη Σαντορίνη (με θέα καλντέρα-Ημεροβίγλι, Οία, Φηροστεφάνι κ.λπ.) καταγράφεται μείωση τιμών 20-30% σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο, με τις τιμές στις 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. για νεόδμητες κατοικίες. Στις άλλες περιοχές της Σαντορίνης, η μείωση κινείται μεταξύ 30%-50%, με τιμές ως 2.000 €/τ.μ. Οι αξίες αγροτεμαχίων (όπου καταγράφεται πολύ μικρό ενδιαφέρον) είναι μειωμένες κατά περισσότερο από 50%, δηλ. 5-30 ευρώ/τ.μ. Ο ίδιος επισήμανε πως στο νησί υπάρχει ζήτηση για επενδυτικά ακίνητα στην καλντέρα (ξενοδοχεία κτλ.) αλλά με νόμιμες επιφάνειες.

Στη Μύκονο καταγράφεται διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά και υπερπροσφορά ακινήτων, με τον κ. Τράκα να υποστηρίζει πως το 2015 ήταν ελαφρά καλύτερο με βάση τις αγοραπωλησίες αλλοδαπών (αρκετές ήταν σε επίπεδα άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ) και Ελλήνων (ως 500.000 ευρώ) σε προνομιακά ακίνητα. Καταγράφεται πτώση 40% στις αξίες των κατοικιών, με τις τιμές στις 3.000-4.000 ευρώ ανά τ.μ. ακόμα και στις ακριβές περιοχές (Τούρλος, Αγ. Στέφανος, Αγ. Ιωάννης). Οι αξίες αγροτεμαχίων έχουν υποχωρήσει τουλάχιστον 50%, ενώ η πτώση στην οικοδομική δραστηριότητα φτάνει το 80%.

Στην Πάρο σοβαρό πλήγμα έχουν δεχθεί οι εξοχικές κατοικίες σε συγκροτήματα καθώς δεν υπάρχει κανένα ενδιαφέρον, ενώ το απόθεμα είναι πολύ μεγάλο (πιθανότατα ξεπερνά τις 3.000 ακίνητα κατά τον κ. Τράκα). Καταγράφεται, όμως, ενδιαφέρον από αλλοδαπούς (κυρίως Γάλλους) για πλεονεκτικά ακίνητα (υπερυψωμένο σημείο, θέα, ποιότητα κατασκευής), τα οποία είναι λίγα στην αγορά. Οι ξένοι δεν ενδιαφέρονται μόνο για ιδιόχρηση των ακινήτων αλλά και για εκμετάλλευση. Στη Χώρα οι τιμές φτάνουν και τις 1.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ εκτός Χώρας κινούνται μεταξύ 1.500 και 1.700 ευρώ ανά τ.μ. ενώ στο παρελθόν έφταναν και τις 2.500 ευρώ ανά τ.μ. Οι αξίες αγροτεμαχίων κινούνται από 5-15 €/τ.μ. (με ελάχιστο ενδιαφέρον), ενώ τα επαγγελματικά οικόπεδα πωλούνται σχεδόν όσο τα αγροτικά.

Στην Τήνο υπάρχει ακόμη σχετικά μικρό αδιάθετο απόθεμα κατοικιών (Αγ. Φωκάς, Αγκάλη) είτε ολοκληρωμένες, είτε ημιτελείς. Καταγράφεται ενδιαφέρον από αλλοδαπούς για βίλες με πλεονεκτικά χαρακτηριστικά (θέση με θέα, ποιότητα κατασκευής), αλλά σε τιμές προσφοράς. Για παράδειγμα υπήρξε πολύ περιορισμένη δραστηριότητα μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές (π.χ. Καρδιανή) από αλλοδαπούς (Γάλλους, Κινέζους). Οι αξίες των κατοικιών καταγράφουν πτώση άνω του 40%, με τις τιμές κάτω των 1.500 ευρώ ανά τ.μ. ενώ στις αξίες αγροτεμαχίων η πτώση φτάνει το 50% (5-10 ευρώ ανά τ.μ.) λόγω μηδενικού ενδιαφέροντος για ανοικοδόμηση, εκτός από κάποια καλά αγροτεμάχια (που διατίθενται σε τιμές 20-30 ευρώ ανά τ.μ., από 60-70 ευρώ ανά τ.μ. παλαιότερα) για ανέγερση εξοχικής κατοικίας.