«Καυτός» ο κλάδος των logistics στην Ελλάδα

Ελλειμματικό παραμένει το ποιοτικό προϊόν ακινήτων, είτε αφορά σε logistics είτε σε γραφειακούς χώρους, διαπιστώνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων. Την ίδια ώρα, η αναζωπύρωση της ζήτησης οδηγεί σε αύξηση τιμών αλλά και στην ενεργοποίηση σημαντικών επενδύσεων από θεσμικά κεφάλαια τουλάχιστον για τους τομείς όπως τα Logistics, τα σύγχρονα κτίρια γραφείων, αλλά και τα big boxes εμπορικά καταστήματα και τα προβεβλημένα malls.

Αναλυτικότερα, η υψηλή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους και υποδομές logistics «ήρθε για να μείνει» και μετά τη σταδιακή απομάκρυνση της οικονομίας από τις επιπτώσεις της πανδημίας, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς που συμμετείχαν στην 22η Prodexpo.

Πέρα από την πανδημία, που έστρεψε μεγάλο μέρος της κατανάλωσης στο ηλεκτρονικό εμπόριο αλλά και διατάραξε το μοντέλο ολόκληρης της εφοδιαστικής αλυσίδας, επισημάνθηκε πως στην Ελλάδα υπήρχε πολύ μικρό απόθεμα προϊόντος. Σύμφωνα δε με την κα Ελένη Βαφιά, Managing Partner της VALUES a member of EVA, προ πανδημίας μόνον το 40% των βιομηχανιών στη χώρα διατηρούσε αποθηκευτικούς χώρους πρώτων υλών ή τελικού προϊόντος στις εγκαταστάσεις τους.

Κοινή διαπίστωση των ομιλητών είναι πως η ζήτηση ξεπερνά την προσφορά, οδηγώντας σε άνοδο τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο και συνάμα στην υποχώρηση των αποδόσεων (yields). Σύμφωνα με τον Γιώργο Φιλόπουλο, Investment Manager της Trastor ΑΕΕΑΠ, η μέση απόδοση κυμαίνεται πλέον σε 6,5%-7%, εκτιμώντας ότι το προσεχές διάστημα θα υπάρξει περαιτέρω υποχώρηση κατά 0,5%.

Ο Χρήστος Κάκκαβας, Capital Market & Corporate Solutions της Athens Economics - JLL, ανάφερε επίσης πως τους τελευταίους 8 μήνες τα ενοίκια σε υποδομές logistics έχουν αυξηθεί κατά 15%.

Η κα Βαφιά, σχολιάζοντας το ράλι τιμών σε αποθηκευτικές υποδομές, διέκρινε υπερβολή, λέγοντας πως πέρα από την εγκατάσταση, σημασία έχουν και οι συναφείς υποδομές. Χαρακτηριστικά ανέφερε πως «δεν μπορεί να εξομοιώνεται η ζητούμενη τιμή στην Ελλάδα με αυτή που ισχύει στη Γερμανία, καθώς οι υποδομές (σιδηροδρομικές, οδικές κ.α.) απέχουν παρασάγγας».

Όσον αφορά τον «συνωστισμό» επενδύσεων στη Δυτική Αθήνα (Ασπρόπυργο, Μαγούλα), ο μεν κ. Φιλόπουλος υποστήριξε πως αποτελεί τοποθεσία υψηλής προστιθέμενης αξίας για τις εταιρείες 3PL λόγω της εγγύτητας με το λιμάνι του Πειραιά, αλλά και την πρόσβαση στον αστικό ιστό προκειμένου να εξυπηρετείται η παράδοση και η τροφοδοσία.

Ο κ. Κάκκαβας ωστόσο επισήμανε πως υπάρχει ενδιαφέρον και για επενδύσεις σε περιοχές όπως τα Οινόφυτα ή την Ανατολική Αττική κυρίως από βιομηχανίες. Υπογράμμισε επίσης πως αγκυλώσεις στην αλλαγή χρήσης βιομηχανικών εκτάσεων όπως για παράδειγμα στον Βοτανικό και τον Ελαιώνα (μετά την αποβιομηχάνιση της περιοχής) εμποδίζουν την αξιοποίηση ακινήτων και την αναμόρφωσή τους σε logistics centers.

Στη δική του τοποθέτηση ο Jiri Suremka, Managing General Partner της complexRE, έκανε λόγο για άνθιση της αγοράς των logistics σε ολόκληρη τη Νοτιοανατολική Ευρώπη, ενώ επισήμανε ότι ως προϊόν θα προσελκύσει ξένους επενδυτές στην Ελλάδα. Ο κ. Κάκκαβας υπογράμμισε τις επενδύσεις που ήδη έχει πραγματοποιήσει στην ελληνική αγορά και στον συγκεκριμένο τομέα ακινήτων η HIG Capital.

Οι συμμετέχοντες στη συζήτηση συνομολόγησαν πως τουλάχιστον για την προσεχή 5ετία, ο κλάδος των Logistics θα παραμείνει στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος, προσφέροντας ικανοποιητικές αποδόσεις.

Σταθεροποιείται η ζήτηση για εμπορικά ακίνητα

Η εκτόξευση του ηλεκτρονικού εμπορίου -το οποίο εκτιμάται ότι σε βάθος χρόνου θα καρπωθεί το 25% του τζίρου της λιανικής- επέφερε πλήγμα στην αγορά εμπορικών ακινήτων, χωρίς ωστόσο να ακυρώσει την ύπαρξή της.

Σύμφωνα με τον CEO του ομίλου Φουρλή, Απ. Πεταλά, το φυσικό κατάστημα θα αλλάξει ρόλο και θα επενδύσει στην προσφορά εξυπηρέτησης και εμπειρίας. Στελέχη της αγοράς, στο πλαίσιο και πάλι της 22ης Prodexpo, συμπλήρωσαν επίσης πως μεγάλοι e-retailers όπως η Amazon προχώρησαν σε ίδρυση φυσικών καταστημάτων προκειμένου να ισχυροποιήσουν το brand τους.

Σύμφωνα με την Ερη Μητσοστεργίου, εκ μέρους της SAVILLS Europe και ULI Greece & Cyprus, η ζήτηση για εμπορικά ακίνητα από θεσμικά επενδυτικά χαρτοφυλάκια είναι σταθερά πτωτική από το pick του 2015 έως και σήμερα, με κορύφωση το 2020, οπότε καταγράφηκε βουτιά της τάξης του 40%. Ωστόσο, η ίδια σημείωσε πως το ενδιαφέρον για big boxes εμπορικά ακίνητα παρά την πανδημία ήταν υψηλό, με τις συναλλαγές να αυξάνουν κατά 60% πέρυσι. Σύμφωνα με την ίδια, εφόσον διορθώσουν οι ζητούμενες τιμές εμπορικών ακινήτων -οι οποίες σε αρκετές περιοχές της χώρας δεν συνάδουν με τα δεδομένα των επιχειρήσεων και της κατανάλωσης-, τότε είναι πιθανή η επιστροφή του επενδυτικού ενδιαφέροντος.

Από τη δική της πλευρά, η Bάλια Δήμου, εκ μέρους της Cerved, υποστήριξε ότι οι μεγάλες κεντρικές εμπορικές πιάτσες διατήρησαν τους μισθωτές ή είχαν άμεση αναπλήρωση. Εκτίμησε πως καταστήματα σε δευτερογενείς αγορές δέχθηκαν το ισχυρότερο πλήγμα και πως ενδεχομένως να αποκτήσουν νέες χρήσεις.

Σε ό,τι αφορά το μέλλον των μεγάλων εμπορικών πόλων, η Μελίνα Παΐζη, εκ μέρους της Lamda Development, υποστήριξε πως η νέα τάση είναι να αποκτήσουν μεγαλύτερους ελεύθερους ανοιχτούς χώρους και να προσελκύουν επισκέψεις. Ανέφερε πως η ζήτηση από υποψήφιους μισθωτές τόσο για το Marina Galleria όσο και για το Vouliagmenis Mall που θα αναπτυχθούν στο Ελληνικό είναι εξόχως υψηλή.

Σύμφωνα επίσης με την κα Μητσοστεργίου, η πανδημία ήταν ένα χρονικό ορόσημο για αλλαγές, οι οποίες όμως θα συνέβαιναν στο επόμενο χρονικό διάστημα, απλά επιταχύνθηκαν. Αυτό το οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον έχει συντελέσει πλέον σε έναν μετασχηματισμό των malls, τα οποία πλέον αποκτούν περισσότερο χαρακτήρα consumer hubs.

Αναμόρφωση της αγοράς γραφείων

Παρά το γεγονός του ότι η πανδημία οδήγησε στην υιοθέτηση της τηλεργασίας, οι παράγοντες της αγοράς που κλήθηκαν να σχολιάσουν την επίδραση αυτής της τάσης στην αγορά γραφείων στο πλαίσιο της 22ης Prodexpo εκτίμησαν πως διαμορφώνονται νέες ευκαιρίες.

Η Δίκα Αγαπητίδου, Founder and Director Athens Economics Ltd - JLL Alliance Partner, σημείωσε ότι το υβριδικό μοντέλο εργασίας θα εξαπλωθεί, οδηγώντας μοιραία σε μείωση των ζητούμενων γραφειακών χώρων για κάποιες επιχειρήσεις, προσθέτοντας ωστόσο ότι, από την άλλη, η ζήτηση θα διατηρηθεί από επιχειρήσεις που διαγράφουν ισχυρή ανάπτυξη.

Στο ίδιο πνεύμα, ο Horatiu Florescou, επικεφαλής της Knight Frank για τις αγορές της Ρουμανίας, της Ουγγαρίας, της Βουλγαρίας, της Σερβίας αλλά και της Ελλάδας, είπε πως η ζήτηση για γραφειακούς χώρους παραμένει ισχυρή. Εκτίμησε πως έως τα μέσα του 2022 ενδεχομένως να διατηρηθεί το μοντέλο εξ αποστάσεως εργασίας, αλλά πως από το 2023 οι επιχειρήσεις θα αξιώσουν την επιστροφή των εργαζομένων. Κατά τον κ. Florescou, η πανδημία επιτάχυνε και κάποιες θετικές εξελίξεις όσον αφορά την αγορά γραφειακών χώρων καθώς η ζήτηση στρέφεται πλέον σε σύγχρονες κατασκευές και καλύτερες τοποθεσίες.

Παράμετρος που αποτελεί ζητούμενο στο νέο τοπίο των γραφειακών χώρων είναι η ευελιξία, σύμφωνα με τους συμμετέχοντες, οι οποίοι υπογράμμισαν ότι η συγκεκριμένη αγορά δεν υποχωρεί, ωστόσο αναδιαμορφώνεται. Στο πλαίσιο αυτό ο Δημήτρης Τσοκακτσίδης, General Manager, Pointers Property Services SA, επισήμανε πως η τηλεργασία επηρέασε τη ζήτηση για αγορά ή ενοικίαση οικιστικών ακινήτων στα προάστια των πόλεων αλλά και για περισσότερα τετραγωνικά, προκειμένου να φιλοξενηθεί και χώρος εργασίας.

Οι παράγοντες του κλάδου επισήμαναν επίσης πως στην ελληνική αγορά υπάρχει μεγάλη απόσταση ανάμεσα στα prime γραφεία -τα οποία έχουν και χαμηλό απόθεμα- και στα γραφεία παλαιότητας που βρίσκονται σε περιφερειακές αγορές.

Η κα Αγαπητίδου παρατήρησε πως η ζήτηση για σύγχρονα γραφεία διατηρείται υψηλή, συμπληρώνοντας ωστόσο ότι ακόμη και τα γραφεία β’ κατηγορίας έχουν την ευκαιρία της αλλαγής χρήσης. Αναφέρθηκε χαρακτηριστικά στην απόφαση του Δήμου του Παρισιού να χρηματοδοτήσει την ανακαίνιση και προσαρμογή γραφειακών χώρων σε κατοικίες. Η αλλαγή χρήσεων δε εκτιμάται ότι θα συντελεστεί και στην Αθήνα, μετά τη μετεγκατάσταση υπουργείων στην ΠΥΡΚΑΛ αλλά και της ευρύτερης αναδιάταξης των χρηστών μεγάλων ακινήτων στην πόλη.