Real estate: Στροφή στην αγορά κατοικίας από μεγάλους παίκτες

Επί δεκαετίες, οι κατοικίες ως προϊόν παρέμεναν εκτός του επενδυτικού ραντάρ των μεγάλων εταιρειών αξιοποίησης ακινήτων, δεδομένου ότι η μέση απόδοση (yield) δεν ξεπερνούσε το 3% ακόμη και για παραθεριστικά ακίνητα υψηλής προβολής.

Σε μια αγορά, όμως, που έως πρότινος τον κύριο μοχλό ανάπτυξης υποκινούσε η αντιπαροχή και τις επενδύσεις πραγματοποιούσαν οι εργολάβοι, αρχίζει να αναπτύσσεται μια ολοένα ανερχόμενη τάση εμπλοκής τόσο των θεσμικών επενδυτών όσο και των μεγάλων developers.

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, παρά την αργή ωρίμανση του real estate μεγάλης κλίμακας και απουσίας πολιτικής όσον αφορά τη στέγαση, έχουν αναδυθεί νέες ανάγκες που υποκινούν σημαντικά τη ζήτηση, ενώ καθοριστικό ρόλο παίζουν πλέον οι αναπλάσεις ολόκληρων περιοχών.

Το οικιστικό προϊόν δεν είναι προφανώς ενιαίο, καθώς ανάμεσα στις πολυτελείς κατοικίες υψηλών προδιαγραφών ή εκείνες τουριστικού ενδιαφέροντος, αναδεικνύεται η ανάγκη στέγασης εργαζομένων, νέων οικογενειών κ.λπ.

Η κυριότερη επενδυτική δραστηριότητα στον υποκλάδο της κατοικίας αφορά σε μια B2C σχέση, η οποία στη συγκυρία ευνοείται ελαφρώς από την απόφαση απαλλαγής ΦΠΑ για στοκαρισμένο προϊόν αλλά και για νέες οικοδομικές άδειες έως το τέλος του 2024. Κοινώς, οι αναπτύξεις που προετοιμάζουν developers και ΑΕΕΑΠ αποσκοπούν στην πώληση και την καταγραφή της σχετικής υπεραξίας.

Δεδομένης της ανάκαμψης τιμών από τα χαμηλά επίπεδα της προηγούμενης δεκαετίας της κρίσης, παράγοντες της αγοράς συνομολογούν πως η αγορά κατοικιών ιδίως για τις νεότερες γενιές καθίσταται δύσκολη, γεγονός που εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει νέα γενιά «ενοικιαστών». Τα παραπάνω σε συνδυασμό με τη μεγάλη κινητικότητα εργαζομένων, την τάση των «ψηφιακών νομάδων», αλλά και τις σύγχρονες ανάγκες στέγασης, δείχνουν ότι η ζήτηση για αξιοπρεπή διαμερίσματα με σύγχρονες παροχές θα ενισχυθεί. Στο πλαίσιο αυτό, ολοένα και περισσότερο η κατοικία αποτελεί μέρος των χαρτοφυλακίων θεσμικών επενδυτών, καθώς η κατοικία αποτελεί ένα χαμηλού επενδυτικού ρίσκου προϊόν, που μάλιστα ρευστοποιείται εύκολα.

Ήδη, στόχο να εντάξει 1.000 διαμερίσματα (serviced apartments) στο χαρτοφυλάκιό της έχει θέσει η Premia Properties, η οποία διεύρυνε το χαρτοφυλάκιό της προς αυτή την κατεύθυνση με την εξαγορά συγκροτήματος κατοικιών στον Άγιο Διονύσιο Πειραιά, το οποίο είναι μισθωμένο από την εταιρεία Teleperformance για τη στέγαση εργαζομένων της. Η εταιρεία υπενθυμίζεται ότι διατηρεί στρατηγική συνεργασία με την Dimand για την απορρόφηση αντίστοιχων αναπτύξεων σε βάθος χρόνου. Σημειώνεται, δε, πως σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς real estate, η μέση απόδοση των νέων οικιστικών προϊόντων μπορεί να κυμαίνεται μεταξύ 6%-7%.

Από την πλευρά της, η Dimand δρομολογεί στην ίδια περιοχή ακόμη τρία αντίστοιχα projects. Ειδικότερα η εταιρεία διαθέτει τρία οικόπεδα στην ευρύτερη περιοχή του Αγίου Διονυσίου (όπου ανακατασκεύασε και τα συγκροτήματα της Παπαστράτος) και ήδη έχει οικοδομικές άδειες για την αξιοποίησή τους. Η πιο ώριμη επένδυση αφορά οικόπεδο 5.500 τ.μ., όπου σχεδιάζει τη δημιουργία 100 διαμερισμάτων, ενώ για το δεύτερο οικόπεδο προγραμματίζεται η δημιουργία 50 διαμερισμάτων. Η τρίτη οικιστική ανάπτυξη στην περιοχή θεωρείται πρώιμη κατά τον κ. Ανδριόπουλο, ωστόσο, η ζήτηση είναι εξόχως υψηλή στην περιοχή, γεγονός που επισπεύδει την προσφορά εκ μέρους της Dimand.

Επιπλέον σε συνεργασία με την Prodea προχωρά την ανάπτυξη κατοικιών στα Χανιά, οι οποίες διαφέρουν ωστόσο από το προϊόν των serviced apartments, ενώ διαμερίσματα θα διαθέτει και ο Πύργος Πειραιά, που ανακατασκευάζουν ως συνεπενδυτές οι δύο πλευρές.

Την αυτόνομη είσοδο στον υποκλάδο της κατοικίας είχε προαναγγείλει επίσης από το καλοκαίρι η Prodea Investments, η οποία προχώρησε στην αγορά ενός οικοπέδου στην περιοχή του Ελληνικού, στο οποίο σχεδιάζει να αναπτύξει πολυτελείς κατοικίες. Πέραν των πολυτελών αναπτύξεων ωστόσο, η ΑΕΕΑΠ παρακολουθεί την αγορά, σχεδιάζοντας επιλεκτικές επενδύσεις σε μεσαίου τύπου κατοικίες, εφόσον διακρίνει υπεραξίες.

Στον τομέα των οικιστικών project επενδύει και η Ten Brinke, η οποία ως developer έχει ξεκινήσει την κατασκευή καινούργιων κατοικιών σε οικόπεδο 2,1 στρεμμάτων απέναντι από το παλιό αεροδρόμιο του Ελληνικού, ενώ σε εξέλιξη βρίσκεται το οικιστικό συγκρότημα στην οδό Εθνάρχου Μακαρίου στην περιοχή του Ελληνικού. Τέλος, μέσα στο 2022 αναμένεται να ολοκληρώσει συγκρότημα κατοικιών στην περιοχή του Golf Γλυφάδας σε οικόπεδο 2.000 τ.μ., ενώ δημιουργεί κτίριο 10 διαμερισμάτων και στο κέντρο της Αθήνας, στους Αμπελόκηπους.

Αντιστοίχως η Noval Property, η επενδυτική ακινήτων του ομίλου Viohalco, επεκτείνεται σταδιακά και στον οικιστικό τομέα πέραν των επαγγελματικών αναπτύξεων. Ενδεικτική είναι η νέα πράσινη επένδυση για την ανακατασκευή κτιρίου στην περιοχή του Μετς με κατοικίες και γραφεία συνολικής επιφάνειας 4.253 τ.μ., με κοινόχρηστους χώρους και roof garden.

Το πιο εντυπωσιακό ωστόσο -τόσο σε όγκο όσο και αξία- residential project παραμένει εκείνο που σχεδιάζει η Lamda Development στο ακίνητο του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, όπου τουλάχιστον σε πρώτη φάση προωθεί την κατασκευή 27 βιλών, και του Marina Tower, του Πύργου Κατοικιών με μέτωπο στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά. H εταιρεία ωστόσο εντάσσει στα έργα της πρώτης 5ετίας της επένδυσης την κατασκευή 1.000 επιπλέον κατοικιών, που θα διατεθούν ωστόσο σε πιο προσιτές τιμές και προδιαγραφές.